Begroting 2014 met de nodige afwegingen voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk e.o. opgesteld

De begroting en het jaarplan voor 2014 en de meerjarenprognose is klaar.

De afgelopen maanden is er behoorlijk wat rekenwerk verricht. Door de nieuwe verhuurdersbelasting, de nieuwe financiele regels van de accountants en de heffingen van het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moesten wij nieuwe afgewogen keuzes maken.

*Houdt ons huurbeleid stand, om met een hogere huurverhoging i.v.m. de nieuwe verhuurders belasting toch voldoende huurwoningen bereikbaar met huurtoeslag te houden.
*Hoe kunnen wij onze organisatiekosten zo laag mogelijk houden
*Kunnen we onze nieuwbouwinvesteringen overeind houden en zo zorgen dat we onze eenzijdige portefeuille eengezinswoningen omvormen/aanvullen met goede nultreden woningen voor senioren.

*Kunnen we blijven bouwen voor de middeninkomens (m.n. senioren)en zo zorgen voor doorstroming en vrij komen van sociale huurwoningen voor o.a. starters en doorstromers.
* Kunnen we onze plannen overeind houden om onze woningen energiezuiniger te maken.
Voldoen we bij dat alles aan de voorwaarde van het Waarvorgfonds Sociale Woningbouw om ook leningen aan te kunnen trekken en in de toekomst financieel gezond te blijven.

Het heeft uiteindelijk geleid tot een sluitende begroting.

In de Raad van Toezicht vergadering afgelopen maandag is alles toegelicht, verbanden gelegd met de begroting van vorig jaar en de investerings- en liquiditeitsbegroting. Ook voor een commissaris lijkt me het complex om met alle wijzigingen goed inzicht te houden. Dat is een verantwoordelijkheid van de bestuurder, om de Raad goed te informeren.

In december presenteren wij de begroting in de Algemene ledenvergadering.
We zullen uiteraard niet alle technische details op gebied van de financiele regels toelichten. Maar wel dat door de diverse heffingen ons beleid bijstelling behoefde. Voor wat betreft de planning van onze kwaliteitsvernieuwingen van de woningen en het huurbeleid.
Maar ook dat we financieel gezond de toekomst in kunnen en voor Reeuwijk, Driebruggen en Waarder, waarbij we gezien de vele verplichtingen/regels e.d. die vandaag de dag gelden, waar nodig samenwerking zoeken om onze bedrijfskosten zoveel mogelijk te beperken.

Geen voorstander verhuurdersbelasting: die heeft regering bepaald!

U heeft het misschien in de krant of via de TV gevolgd? Alle woningcorporaties die bij Aedes horen, hebben na veel twijfel een overeenkomst met de minister gesloten. Hieronder een uitleg wat dat inhoudt. 

Doordat we tegen de nieuwe belasting van € 1,7 miljard ( ongeveer € 1 miljoen voor ons) waren, was de relatie tussen het kabinet en de woningcorporaties minder geworden.  

De minister had voor de zomer ook voorstellen gemaakt waarin stond beschreven dat wij alleen nog sociale huurwoningen (huur tot € 681,-) mochten bouwen en beheren. Bestaande duurdere huurwoningen of projecten zouden naar een aparte BV moeten. Deze woningen en projecten zouden uiteindelijk verkocht moeten worden. Bij ons gaat het dan om 9 duurdere huurwoningen en projecten zoals het medisch centrum en de winkel in Driebruggen. 

In de zomer zijn er, op verzoek van de minister, gesprekken geweest met het bestuur van Aedes en de ministers. De corporaties wilden afspraken maken om te kunnen blijven investeren in onder andere nieuwe huurwoningen. Ook, waar het nodig is, in iets duurdere huurwoningen. Dit om mensen met een hoger inkomen dan € 34.000,- kans te bieden op een goede en duurdere huurwoning. Zeker in de grotere steden wordt bij sloop- en nieuwbouw ook beperkt duurdere huur of een enkele winkel teruggebouwd. Op deze manier zorgen de corporaties voor goede gemixte wijken. 

Ook in Reeuwijk hebben wij weinig geschikte seniorenwoningen in de huurprijs van € 681,- tot ongeveer € 850,-. Omdat deze groep een passende woning wil en met hun inkomen niet naar een sociale huurwoning kan verhuizen, willen wij gedeeltelijk iets duurdere huurwoningen bouwen. Daarmee komen dan weer sociale huurwoningen vrij voor nieuwe woningzoekenden.  

Uiteindelijk bleek dat het kabinet alleen afspraken wilde maken als we ons verzet tegen de verhuurdersbelasting stopten. Uit onderzoek bleek dat bij de politieke partijen uiteindelijk een meerderheid was, die voor de nieuwe belasting zou stemmen. 

In een aantal gesprekken werd voorgesteld dat de corporaties twee keer € 200 miljoen (2018 en 2019) subsidie krijgen om woningen energiezuinig te maken. Ook werd besproken dat er een belastingaanpassing kan komen bij sloop- en nieuwbouw op eigen grond. Dat zou de corporaties een belastingvoordeel opleveren. Op die manier krijgen we iets terug om te kunnen investeren. Maar lang niet genoeg om de nieuwe belasting te betalen.

Na de nodige gesprekken ging ook het voorstel van tafel dat wij alleen nog maar sociale huurwoningen mochten bouwen. Alleen als de gemeente het goed vindt en als een commerciële partij niet gaat bouwen, mogen woningcorporaties duurdere huurwoningen bouwen. Dit gebeurt wel met strakke regels en toezicht, zodat we verantwoord bouwen.  

Aedes heeft uiteindelijk een concept-akkoord gesloten. In oktober 2013 is over het voorstel gestemd. Twee derde deel van de leden hebben voor gestemd, maar onder strenge afspraken. Namelijk dat er met het kabinet harde afspraken komen, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen in Nederland blijven.  

Zijn we daarmee voor de nieuwe belasting? Nee!! 

De nieuwe belasting is door deze regering niet tegen te houden. De belasting moet helaas toch voor een groot deel via de huur doorbelast worden. Anders gaan onze financiën zo hard achteruit dat wij geen nieuwbouw of onderhoud in de toekomst kunnen uitvoeren.  

Volgend jaar gaan naar verwachting de huren weer extra omhoog. Dat is met Prinsjesdag voorgesteld. De extra verhoging op de inflatie wordt waarschijnlijk dezelfde als 1 juli 2013. 

 

 

 Gelukkig zijn we geen armlastige corporatie. Met ons huurbeleid kunnen we de huren toch bereikbaar houden voor mensen die huurtoeslag nodig hebben. Dat maakt niet alles goed, dat begrijpen wij. Maar de extra verhoging wordt voor de huurders met huurtoeslag toch nog iets gematigd. Met ons huurprijsbeleid zorgen wij ervoor dat de huursubsidie wel helemaal bereikbaar blijft. De huursubsidie blijft helemaal bereikbaar voor een woning die door ons “woning voor senior/gezin/starter met huurtoeslag” wordt genoemd.

Best ingewikkeld kan ik mij voorstellen. Heeft u vragen? U kunt ons altijd bellen. Ook op de ledenvergadering in december 2013 leggen wij alles nog eens uit. Als volgend jaar de huurverhoging bekend is, krijgt u uiteraard een uitgebreide uitleg over het voorstel van de huurverhoging.

 

 

 

 

 

 

Prinsjesdag 2013: wat betekenen de plannen voor u en de begroting van onze vereniging.

 

Afgelopen dinsdag was Prinsjesdag. De Koning heeft de plannen van de regering in zijn troonrede toegelicht. Wat zijn de plannen en wat betekent dit voor u als huurder en voor ons.

 

 

 

 

 

 

 

De plannen: 

1        De woningcorporaties moeten zich met name bezig houden met sociale huurwoningen. Alleen als de gemeente het toestaat mogen ze ook o.a. duurdere huurwoningen  en andere niet sociale activiteiten uitvoeren.

2        De verhuurdersbelasting gaat door en loopt voor ons op naar € 1 mln. vanaf 2017 en verder.

3        De huren stijgen ook volgend jaar met meer dan de inflatie, met een zelfde extra verhoging  op basis van uw inkomen als dit jaar.

4        In 2014 komt er een nieuwe methode voor de huurverhoging. Bij de berekening van de maximale huurprijs van uw woning wordt ook rekening gehouden met de WOZ waarde.

5        De woningcorporaties krijgen in 2017/2018 subsidie voor energiebesparende verbouwingen aan de woningen.

6        De woningcorporaties krijgen een BTW regeling die voor de nieuwbouw wat gunstiger is dan nu.

Wat betekent dit.

1        Wbv. Reeuwijk heeft in de vernieuwingsplannen voor de komende jaren ook ca. 150 a 200 woningen in de iets hogere huur dan de sociale huurgrens gepland. Dit om de doorstroming uit de huidige sociale huurwoningen te bevorderen. Met name ouderen met een hoger inkomen dan € 34.000,- willen wij een kans bieden op een goede gelijkvloerse woning.

Of dat nog gaat lukken hangt van de mogelijkheid af of er met de nieuwe regels toestemming van de gemeente komt. Ook hangt het af van de regels en of we dat bij de bank kunnen financieren. We gaan het de komende weken onderzoeken. De winkel in Driebruggen, het Medisch centrum en de enkele duurdere huurwoningen kunnen we blijven verhuren. Het leek of we ze met de eerder voorstellen moesten verkopen.

2        De verhuurdersbelasting is zo’n 2 ½ keer de huur van u. Die moeten we nu dus afdragen aan het rijk. We hebben onze vernieuwingsplannen daarom aangepast en schuiven die iets op in de tijd.

3        We moeten de huren wel verhogen om ondanks dat verschuiven financieel gezond te blijven. We blijven ons huurbeleid vasthouden, zodat we voldoende woningen hebben die voor eventuele huurtoeslag bereikbaar zijn. Dus een voldoende aantal betaalbare woningen.

4        Zodra er meer bekend is over de nieuwe huur berekeningsmethode vanaf 2014 zullen wij dat in ons bewonersblad melden.

5        Onze plannen voor de energiebesparingen in de woningen zijn al gestart. Wij kijken of we in overleg met Aedes de subsidie die (te) laat beschikbaar komt, alsnog gebruikt kan gaan worden voor eerdere plannen dan in 2017.

6        De BTW regeling scheelt weer iets in onze nieuwbouwkosten. Dat wordt in onze financiële planning meegenomen.

 

Een aantal besluiten hangen nog af van een besluit wat alle corporaties met de minister op 3 oktober moeten nemen.

 

Reeuwijker even wennen aan nieuwe manier van aanbieding vrijkomende huurwoningen?

 

Vanaf maart jl. worden onze vrijkomende huurwoningen aangeboden via Woningnet. Voor die tijd werd er in de lokale pers geadverteerd. De keuze om voortaan Woningnet te gebruiken, heeft de volgende achtergronden:

 

 

-         Eén wijze van aanbod van vrijkomende huurwoningen in de gemeente en regio.

-         Snel, digitaal, 24 uur per dag inzicht voor de woningzoekenden.

-         Inzicht voor ons in het aantal woningzoekenden, woonwensen en eventuele knelpunten. 

Op dit moment, enkele maanden na de overgang van de “oude” naar nieuwe manier van aanbieden van woningen, blijkt dat er veel meer uit de regio wordt gereageerd. Dat is op zich positief, maar het is nog niet geheel duidelijk of de Reeuwijkse woningzoekenden ook hun weg naar Woningnet hebben gevonden. De reacties en inschrijvingen zijn ondanks de nodige informatie (website, bewonersblad, flyer huis-aan-huis etc). nog beperkt.

Wij blijven het volgen en voorlopig ook via de lokale pers de aandacht  vestigen op de wijziging en verbetering.  

De website wordt de komende maanden achter de schermen vernieuwd en meer op de individuele woonwensen ingericht. Vanaf eind 2013/begin 2014 wordt  op de website direct voor de woningzoekende duidelijk wat de slaagkansen voor een geselecteerde woning zijn. Op basis van de persoonlijke woonwensen wordt zeer gerichte informatie digitaal toegestuurd.

Lokaal voorrang alsnog opgeheven?

Afgelopen voorjaar is door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld. De corporaties hebben destijds aangegeven voostander te zijn van een vrije markt binnen de regio. Onze stelregel is dat iedereen moet kunnen wonen in de regio en in de plaats waar hij/zij wil. Zo kunnen bijvoorbeeld ouders ervoor kiezen om weer dicht bij hun kinderen te gaan wonen (als zij verhuisd zijn naar een andere woning in een andere gemeente).

Uiteindelijk is er politiek anders besloten. De eerste 4 weken na het beschikbaar komen van de woning hebben kandidaten met een binding met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen (4-weken-hekje).

De provincie heeft inmiddels gereageerd op de nieuwe verordening en heeft aangegeven dat deze in strijd is met de provinciale afspraken, tenzij er sprake is van grote schaarste. Dit zou betekenen dat de gemeente het moet onderbouwen, of alsnog moet besluiten om het 4-weken-hekje op te heffen.

Zoals gezegd; wij zijn voostander van het laatste. We zijn benieuwd wat de gemeenteraad besluit.

enthousiastme over nieuwe woning

Op 4 juli werd voor de nieuwe bewoners van het project "Westveen" in Reeuwijk Brug een zogenoemde “meetdag” gehouden. Een moment waarop de bewoners hun in aanbouw zijnde woning konden bezoeken om nog eens even goed te meten hoe de kasten en het bed het best opgesteld kunnen worden. Ook de leveranciers van vloerbedekking, wandafwerking e.d. konden dat moment benutten om de precieze maten op te nemen.

Na een algemene aftrap in de Brug togen allen enthousiast naar hun nieuwe woning. Ik koos er voor, om stuk voor stuk de woningen langs te gaan en overal eens te vragen of ieder blij was met hetgeen ze aantroffen. 

Wat een enthousiasme!! "Fantastisch, mooi, ruimer dan ik dacht, luxe, heerlijk uitzicht, wat ben ik blij met die standaard keuken, wat ideaal dat we onze eigen wensen voor keuken en sanitair in konden vullen" en meer van dat soort enthousiaste kreten kreeg ik te horen. Geen enkele wanklank.

Heerlijk om mee te maken, al die blije gezichten. Half oktober verwachten we de nieuwbouw op te leveren. Zo’n 15 aan doorstromers vanuit ons eigen woningbezit, de overige uit een koopwoning of uit andere delen van de gemeente. 

Dat smaakt naar meer.

Maandag 8 juli presenteren we voor geinteresseerden in de Brug in Reeuwijk samen met de gemeente en Timpaan een nieuw plan voor het gebied rondom dit eerste appartementenblokje. Daarin o.a. nog eens 22 appartementen van een gelijk type als deze die zo enthousiast ontvangen zijn door onze toekomstige bewoners.

Minister Blok op bezoek bij Bouwsociëteit Gouda

 

Minister Blok treed niet al te vaak  in het openbaar op. Maar het bestuur van de bouw-sociëteit in Gouda had het voor elkaar gekregen. Op 19 juni kwam minister Blok op bezoek.

In een goed gevulde schouwburgzaal werd hij door de “bouwsoos” voorzitter Rene Mascini welkom geheten en aansluitend door burgemeester Schoenmaker van Gouda. 

Minister Blok zette de achtergrond van zijn beleid en de daarin gekozen beleidsstappen uiteen. Eerlijk is eerlijk, op een wijze die ik niet direct had verwacht. Met de speldmicrofoon op, ontspannen en een helder opgebouwd verhaal. 

Er was op voorhand aan de deelnemers gevraagd om eventuele vragen schriftelijk in te dienen. Ik begreep dat het er vele waren ingediend, maar er was helaas ruimte voor enkele vragen. 

-         Op een vraag of er niet beter gekozen kan worden voor investeren in plaats van een verhuurdersheffing kwam het antwoord “de extra huurinkomsten room ik af, omdat, het land simpelweg moet bezuinigen”. Een andere in die trend was : investeren kost vaak onder aan de streep geld. Eerder was volgens de minister geprobeerd om dergelijke initiatieven ook uit te voeren, maar die waren per saldo voor de staat ongunstig. 

-         Op de vraag of het niet goed zou zijn om het verlaagde BTW tarief op arbeid bij woningrenovaties langer te laten doorlopen: Verlaging van de belastinginkomsten in een tijd dat er bezuinigd moet worden, dat past niet.  

-         Of de minister aan kon geven of er nu al effect zichtbaar was van zijn beleid en hervormingsplannen: ik zie in het "Woon2012-onderzoek dat er een hoge verhuisgeneigdheid is".Dus er komt gerust weer beweging.

-         Is het toch niet logisch dat de woningcorporaties wel sociale koopwoningen blijven bouwen? Er gaan met koop en dure huur risico gepaard en daarvan heb ik de nodige voorbeelden gezien waarin te grote risico’s werden genomen. Deze risico’s die horen niet bij corporaties die met staatssteun zijn gefinancierd.

 

Een klein beetje (twee beetjes eigenlijk) met kromme tenen hoorde ik dit vragenspel aan. Prima om niet alleen maar een negatieve toon aan te slaan, maar omdat er geen ruimte was voor vervolgvragen of discussie bleef het erg vlak en daarmee veilig voor de minister. Jammer want het dossier woningmarkt is van groot belang mede in het het kader van deze economische situatie.

Niettemin: een mooi resultaat van de bouw-sociëteit dat de minister bereid was zijn verhaal neer te zetten.

jaarverslag ter goedkeuring naar de algemene ledenvergadering

 

Vanavond leggen we het jaarverslag en  
de jaarrekening 2012 ter goedkeuring voor aan onze algemene ledenvergadering. Daarbij zullen wij onze financiële resultaten over 2012 en de financiële toekomstpositie toelichten. Met alle regels wordt dat er niet eenvoudiger en duidelijker op.

In de financieel/administratieve kringen is al enkele jaren gediscussieerd over de regels over de vermogenswaardering van het vastgoed van woningcorporaties.Uiteindelijk heeft dat geleid tot een nieuwe regeling, de zogenaamde RJ645.

Uiteraard willen wij ook voldoen aan de regelgeving. Deze nieuwe wijze van waarderen van m.n. het woningbezit heeft administratief de nodige consequenties gehad en daarmee tijd gekost. Uiteindelijk is alles in de jaarrekening 2012 (in 2011 was al een groot gedeelte gerealiseerd) verwerkt.

Omdat de regeling nogal star is mocht o.a. de nieuwe verhuurderheffing nog niet ingerekend worden. Ook was op 31/12/2012 de inkomensafhankelijke nog niet wettelijk bepaald, dus ook die inrekenen past niet bij de RJ regels.

Ik zal hier niet te gedetailleerd zijn, maar er zijn meerdere effecten vanuit de nieuwe regelgeving.

De berekening van de (actuele) waarde heeft daardoor in 2012 een bijzondere wending gekregen en daarmee ook die van het berekende eigen vermogen; uiteindelijk heeft dat geleid tot een flinke stijging hiervan.

Als we dat vergelijken met de eigen, veel realistischere, berekeningen en de nagenoeg identieke wijze waarmee onze toezichthouder (CFV) het vermogen berekend, leidt dat tot zeer grote verschillen. 

En volgend jaar zie je dan vervolgens het vermogen weer hard teruglopen.

Regels, regels, maar wie wordt er nu blij van, vraag ik me daarbij af. De accountants?

Gelukkig zijn we al enkele jaren geleden veel meer gaan sturen op de  liquiditeiten (het kasboekje) en daaraan gekoppelde kengetallen in plaats van enkel op ons vermogen.

Deze methode geeft duidelijk aan hoe het huishoudboekje er de komende jaren uitziet en of wij aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen.

Met een bijstelling van onze vernieuwingsplannen vanwege de nieuwe verhuurdersheffing is de conclusie positief.

 

 

 

woonlasten en betaalbare woningvoorraad

De weblog lijkt een beetje mijn stiefkindje te worden. Ik heb mijzelf voorgenomen om deze toch met meer regelmaat bij te willen houden. Daarbij kies ik dan voor kortere berichten.

Deze keer twee onderwerpen.

 

1) Woonlasten en betaalbare woningvoorraad

 

OTB heeft een nieuw onderzoeksrapport uitgebracht met als titel "Marktconforme huren en woonuitgaven. Terecht analyseert het OTB, onderdeel van de TU in Delft, dat op basis van het zogenoemde woonakkoord de huren en daarmee de woonlasten sterk zullen gaan stijgen als de woningcorporaties zich enkel baseren op de maximaal redelijke huur. Ook is het signaal helder dat de betaalbare voorraad in dat geval sterk zal krimpen.

Het woonakkoord heeft, rekening houdend met de verhuurdersheffing, een flink effect. Dan doel ik op de financiële mogelijkheden van de corporaties en als gevolg van de ruimte in het landelijke huurbeleid de huurprijs van de woningen. 

Maar, maar. Dit alles gaat uit van de veronderstelling dat de corporaties enkel kijken naar de maximaal redelijke huur in het huurbeleid. Dat dit gevolg van de sterke inperking wellicht steeds meer toegepast wordt, zou zo kunnen zijn.

 

Wij, Wbv. Reeuwijk hebben bewust anders gekozen.

Op basis van de inkomenssamenstelling van de bevolking van de gemeente is een maximale streefhuurprijs per woning bepaald, waarbij rekening gehouden wordt met de mogelijkheid om huurtoeslag te kunnen ontvangen.

De streefhuur is dan, afhankelijk van de woning, vastgesteld op één van de huurprijsgrenzen die de huurtoeslagtabel kent. Zo blijft er een betaalbare woningvoorraad voor de diverse inkomens- en huishoudsamenstellingen. Dat allemaal met als principe, als we dit niet meer als beleid verheffen, dan moet je je afvragen of je nog woningcorporatie bent.

Ik hoop en weet het bijna zeker dat we toch echt niet (meer) de enige zijn die zo redeneren.


2) Belangrijke inperking taakveld woningcorporaties

De NOS heeft uit een conceptnotitie van minister Blok gepubliceerd. Daaruit blijkt dat de minister de taken van een woningcorporaties wil beperken tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Duurdere huurwoningen en niet sociaal vastgoed moeten in een aparte BV ondergebracht worden en op termijn worden verkocht.

Juist om de doorstroming te bevorderen en zo sociale huurwoningen vrij te krijgen hebben wij in onze plannen de bouw van duurdere huurwoningen opgenomen. Daar lijkt nu een streep door gezet te worden. Commerciële beleggers wagen zich niet in het huursegment tot ca. € 850,=. Daar kunnen ze onvoldoende rendement op maken. De huurder met een inkomen > € 34.000,= heeft geen andere keuze dan te blijven zitten waar men zit. Dat betekent dat de doorstroming verder zal stagneren en de woningmarkt nog meer op slot zal raken. Een alternatief kan zijn dat de inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt opgetrokken naar stel € 40.000,=. Minister Spies heeft al eerder die ruimte van Brussel gekregen, maar minister Blok wil er niet aan.

 

Ontwikkelingen maart 2013

Wethouder Vroomen stapt op

Donderdagochtend 21 maart 2013, wordt tot mijn verbazing duidelijk dat wethouder Vroomen is opgestapt. De grondslag van deze stap is een verschil van mening op zijn manier van besturen. Daarbij was het de bekende druppel die de emmer heeft doen overlopen over het weigeren van een starterslening. Inhoudelijk kan ik er niet over oordelen, maar wel heeft een dergelijke stap behoorlijke consequenties.

Ik heb in de afgelopen 1 ½ jaar een goede relatie met de wethouder opgebouwd. We hebben bijvoorbeeld in een stevig proces over de voortgang van de vernieuwing van Kerverland uiteindelijk goede resultaten geboekt. Vlak voor de finish, met nog een laatste discussiepunt over de overeenkomst die we op 25 maart jongstleden zouden ondertekenen, is op dit moment de afronding stil komen te liggen.

Ik hoop zo spoedig mogelijk duidelijkheid te krijgen over de voorlopige waarneming van de portefeuille. Vervolgens wil ik graag met de opvolger opnieuw een goede relatie opbouwen. Alles in het belang van de volkshuisvesting in Bodegraven-Reeuwijk die met een te lang vacuüm niet is gediend.

Van Kerverland naar Maxima
De afgelopen weken is er voor de bewoners van Kerverland en de omwonenden twee maal een informatieavond georganiseerd. Tijdens deze avonden zijn de nieuwbouwplannen toegelicht. Eind dit jaar krijgt de vernieuwing een belangrijke vervolgstap. Natuurlijk met ingrijpende effecten voor de huurders, die over circa 1 ½ jaar moeten verhuizen. Om alles goed te begeleiden is er een sociaal plan opgesteld. Hierin zijn zaken als verhuiskosten, volgorde van toewijzing van de woningen en dergelijke geregeld.

Inhoudelijk wordt het plan door alle betrokkenen erg positief ontvangen. Een deel van de omwonenden hoopt dat na de verhuizing van Kerverland nog woningen over zijn. Zij hebben aangegeven ook graag naar de nieuwbouw met de titel 'Maxima fase 2' te willen verhuizen.

Bijstelling toekomstplannen

Op de vorige weblog is geschreven dat inmiddels het woonakkoord is gesloten. De inkomensafhankelijke huurverhoging is door de Eerste en Tweede Kamer goedgekeurd. De minister komt uiterlijk 1 mei aanstaande met een brief over de verhuurdersheffing en de effecten daarvan.

De effecten bij ons hebben wij doorgerekend. Daarbij werken we volop aan de bijstelling van de eerdere plannen voor de toekomst van onze woningvoorraad. We verwachten in mei in de Raad van Toezicht de resultaten ervan te kunnen bespreken. De vernieuwing wordt doorgezet, maar het tempo zullen we naar verwachting moeten bijstellen. Ook is de vraag van belang of dit kabinet nog ruimte geeft om woningen in de huurprijs boven die van een sociale huurwoning te mogen bouwen.

Ik vind dit van groot belang om ook de mensen met een inkomen tussen de € 34.000,- en 
€ 40.000,- een kans te geven op een huurwoning van circa € 750,- à € 800,-. Voor de doorstroming (verhuizing naar een andere woning) is dit van groot belang. Commerciële partijen pakken dit niet op. Met de doorstroming krijgen we weer woningen vrij voor de lagere inkomens.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Zoals eerder beschreven, is de inkomensafhankelijke huurverhoging in Den Haag goedgekeurd. Wij hebben besloten die daarmee ook door te voeren. Helaas zijn wij een soort uitvoeringsinstantie van het Rijk geworden. We heffen hogere huren. Vervolgens storten wij die in de vorm van de nieuwe verhuurdersheffing weer door naar de overheid om het begrotingstekort te verminderen. Per saldo moeten wij daarop nog veel toeleggen. Dit is veel omdat onze WOZ waarde ten opzichte van het landelijke cijfer hoog ligt. Om onze investeringen in de vernieuwing van ons woningbestand toch nog enigszins op peil te houden, voeren we de toegestane huurverhoging door.

Inmiddels hebben wij de gegevens van de belastingdienst ontvangen. Overigens geen inkomens in euro’s. Echter alleen een melding of de huurder een sociaal, midden of hoog inkomen heeft. Het kost de dames van woondiensten extra tijd om alles goed door te voeren en waar het kan te controleren.

En natuurlijk moet er voor 1 mei aanstaande een heldere brief met uitleg op de mat van iedere huurder liggen.

Toezicht op de cijfers

Bij de financiële mensen is het ook een drukke tijd. De jaarrekening en het jaarverslag worden opgesteld. De komende dagen kijkt de accountant naar onze opgestelde cijfers. Uiteraard verwachten we daarover een goedkeurende verklaring te krijgen. De regels hoe je ons woningbezit moet waarderen veranderen nogal. Vandaar dat we minder kijken naar deze boekhoudkundige zaken, maar veel meer naar ons huishoudboekje. Wat komt er jaarlijks in en wat gaat er uit. En blijft dat per saldo positief.

De minister heeft een advies naar aanleiding van het onderzoek bij Vestia, opgevat om het financiële toezicht onder zijn verantwoordelijkheid te houden. Dat is bijzonder omdat er al jaren wordt gewerkt aan een oplossing om dat onafhankelijk te organiseren. Niet bij ons en niet bij de minister. Hoe dan ook, maar even niet mopperen. Want met alle problemen die bij diverse corporaties zijn ontstaan, kan ik mij voorstellen dat er een politiek gevoel is, dat er oplossingen moeten komen. Om hierdoor nieuwe problemen te voorkomen. Het onafhankelijk maken kan dan een vervolg zijn.

Kwaliteit van het woningbestand extern beoordeeld

Het afgelopen halfjaar is door een extern bureau een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de technisch kwaliteit van onze woningen. Zonder te twijfelen aan de eigen kennis, is het goed om een paar ‘vreemde ogen' naar de kwaliteit te laten kijken. Uit het onderzoek komen geen extreme conclusies.
 

Energiebeleid wordt uitgewerkt in samenhang met onderhoud

Binnenkort maken we de balans op en zullen we de kleinere effecten meenemen in de begrotingsplannen voor de komende jaren. Dat geldt ook voor onze plannen om de woningen energiezuiniger te maken. Onze nieuwe coördinator technische dienst Jos Koene is daar volop mee aan de slag. In juni verwachten we de resultaten duidelijk te hebben. Dan kunnen we het tweede halfjaar de eerste maatregelen nemen om onze energielabels te verhogen en door te voeren. 

Ook hebben we besloten om in de nieuwbouw Westveen enkele zonnecollectoren te plaatsen. Deze collectoren zorgen voor de energie voor de lift en algemene ruimtes zoals onder andere de hal.

Nieuws en transparantie!

Vorig jaar is onze website vernieuwd. We willen deze site graag voor u, onze huurders en relaties actueel houden. Zo is er de afgelopen tijd een filmpje geplaatst die voorlichting biedt over inbraakpreventie. Daarbij is er een filmpje in de maak om de huurders wegwijs te maken in verband met de de overgang naar Woningnet. Dit voor de verhuur van onze vrijkomende woningen. Ook wordt er wekelijks een nieuwsitem geplaatst.

Binnenkort komt er weer een extra nieuwsbrief uit over alle interne en externe ontwikkelingen. Daarbij komt ook een nieuwskrant over de nieuwbouwplannen op de Maximalocatie. We willen de huurders, woningzoekenden en relaties goed informeren. Hiervoor willen we zo open mogelijk communiceren over onze organisatie en de ontwikkelingen.

Eind mei verschijnt ook het populaire jaarverslag, wat de kerncijfers en prestaties over 2012 beschrijft. Verder zijn er enkele boeiende interviews met belangrijke relaties van de vereniging in het verslag opgenomen. Kortom transparant zijn, vinden wij van groot belang.

Plannen om ons archief en de postbehandeling te digitaliseren

In deze tijd van digitale informatie, willen wij ook onze in- en uitgaande post en het archief digitaliseren. Dat is een pittig klus, maar levert uiteindelijk het voordeel op dat het archief voor iedereen vanaf zijn werkplek is te raadplegen. Op deze manier kan ook het archief beter worden beveiligd.

Na de inventarisatie die nu loopt, verwachten we in mei aan staande een keuze te maken met welke leverancier we in zee willen gaan. Eind 2013 moet de grootste omslag achter de rug zijn. Een vervolgstap kan zijn, dat we de huurders meer via de mail gaan informeren. In de toekomst wordt het ook mogelijk om het eigen huurdersdossier in te kunnen zien. Maar als eerste maar eens de basis goed regelen.

Jaarplan 2013

Uiteraard is voor het komende jaar ook weer een jaarplan opgesteld, waarin alle activiteiten naast de reguliere zaken zijn opgenomen. Hoewel we er geen thema aan verbonden hebben, had dit thema “doorbouwen” kunnen zijn. Ik doel dan op het doorbouwen aan de professionalisering van de organisatie en waar het even kan aan de vernieuwing van ons woningbezit. 

Het afgelopen jaar hebben we m.b.t. het professionaliseren de nodige zaken opgezet en deze ‘bouwstenen” moeten nu doorontwikkeld worden. Het gaat dan onder andere om de verdere beschrijving van onze processen en interne controle, de afwikkeling van de conditiemeting van ons woningbestand, de modernisering van het aanbieden van onze vrijkomende woningen via Woningnet, de wijze van aanbesteding van het onderhoud en de digitalisering van ons archief. 

 

Ook zullen we toekomstplannen die we rond afgelopen zomer opgesteld hebben, op basis van het regeerakkoord opnieuw stevig tegen het licht moeten houden. Natuurlijk bouwen we ook voort aan de verbetering van onze dienstverlening. De meting door KWH heeft duidelijk gemaakt dat we goed scoren, maar er zijn ook nog diverse veelal wat kleinere verbeterpunten. Die pakken we dit halfjaar op, om vervolgens het tweede halfjaar weer een meting op die onderwerpen uit te laten voeren.

 

Nieuwbouw 23 huurappartementen Westveen

Maar met “doorbouwen” gaat het ook om onze woningen. Bouwen aan de duurzaamheid, de kwaliteit en de nieuwbouw. Zo staat op de agenda:

• De afwikkeling van de voorbereiding van de vernieuwing van Kerverland, fase 2 van de Maximalocatie.
• De voortgang van de 23 appartementen van het plan Westveen.
• De ontwikkeling van de woningen boven het winkelcentrum Miereakker.
• Zo’n € 2 miljoen te besteden aan onderhoud en woningverbetering.
• Met de ontwikkelaar en de gemeente denken we na over het vervolg van het plan Westveen, nadat is gebleken dat de eerdere plannen in deze woningmarkt onvoldoende belangstelling kenden. Wat kan onze corporatie daarbij betekenen en hoe krijgen we dat tegen het licht van de huidige regeringsplannen dan toch voor elkaar.
• Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de plannen op de aangekochte grond op de locatie “Oude Tol” en mogelijk nog twee andere kleinere locaties.
• Het plan voor de verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen wordt verder uitgewerkt in concrete maatregelen.

Om alle activiteiten in goede banen te leiden, wordt met iedereen een planningsgesprek gehouden waarbij we de taakverdeling voor deze zaken goed vastleggen en ook kijken welke persoonlijke (vak)ontwikkelingen daarbij nodig zijn.

Onderzoek huisvesting bijzonder doelgroepen

Eén van de actiepunten voor dit jaar is ook een onderzoek waarbij we duidelijkheid willen krijgen of er huisvestingsbehoeften zijn voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking of zwaardere zorgvraag. Deze huisvesting vind je veel bij woningcorporaties, maar bij ons is die niet aanwezig. In dit kader zijn en worden diverse gesprekken gevoerd. We zijn concreet met Thomashuizen in gesprek voor het realiseren van een Thomashuis (www.thomashuizen.nl) en Herbergier (www.herbergier.nl) .  Daarnaast bekijken we met de diverse partijen de toekomstige positie van het huidige Kerverland. De haalbaarheid hangt nauw samen met de financiële positie van ons, maar ook met die van de zorginstellingen en het door hen gevoerde vestigingsbeleid. 

Lid van het platform Midden en Kleine Woningcorporaties. (MKW)

Woningbouwvereniging Reeuwijk is lid van het bovengenoemde platform. De landelijke thema’s worden door Aedes behartigd. Het gaat hier om specifieke zaken voor de kleinere corporaties. Zo’n 130 kleinere woningcorporaties zijn lid van dit platform om samen kennis te delen en elkaar te ondersteunen. Zo’n zes keer per jaar komt de groep bijeen. Begin februari is er een bestuursvergadering waaraan ik mag deelnemen. In deze vergadering staan we stil bij de meerwaarde van dit platform voor de leden en willen we het programma voor 2013/2014 verder inhoud geven. Tegen welke problemen lopen kleinere woningcorporaties aan en wat kunnen we daarin (voor elkaar) betekenen, maar ook welke kracht hebben wij en hoe kunnen we dat nog verder “uitnutten”. In een halve dag komen we tot nuttige onderwerpen die de komende weken verder uitgewerkt zullen worden.

 

Woningmarktplannen minister Blok hebben in Eerste Kamer onvoldoende draagvlak; alsnog een nieuw woonakkoord

De plannen voor de huurverhoging, de hypotheekaftrek en de heffing van de woningcorporaties van dit kabinet werden de afgelopen tijd in de Eerste en Tweede Kamer besproken en het blijkt dat er onvoldoende begrip is bij met name het CDA in de Eerste Kamer. Er werd driftig overleg gevoerd in Den Haag. Uiteraard wordt door Aedes voor en achter de schermen meegesproken en naar alternatieven gezocht. Er is ingezet om een deel van de heffing om te zetten in garanties voor bouwplannen. Ook wordt de term investeringsafspraak steeds vaker genoemd. Voor de huurverhoging wordt voorgesteld om de scheefheid via de inkomstenbelasting op lossen. Ook is een alternatief voorgesteld waar de corporaties zelf meer differentiatie in de huren kunnen aanbrengen met een gemiddeld maximale verhoging per woningcorporatie, zonder dat daarbij naar inkomens wordt gekeken.

Op de valreep van het schrijven van deze weblog, is er een nieuw woonakkoord met de oppositiepartijen gesloten. Onderstaand een eerste impressie van dit plan en de effecten daarvan.

• De huurverhoging wordt wat naar beneden bijgesteld. Dat kan ik goed begrijpen want 9% voor de hogere inkomens was wel erg fors.
• De heffing die de woningcorporaties moeten betalen gaat ook omlaag, van € 2 miljard, naar 1,7 miljard. Maar met de verlaging van de huurverhoging lijkt dat voordeel ook weer te verdwijnen. Het blijft bijzonder dat wij onze huren moeten verhogen om dat vervolgens weer naar de rijksoverheid te moeten afstorten.
• Voor één jaar wordt de BTW op onderhoud verlaagd. Dat levert ons wel een voordeel op, zij het éénmalig.
• Belangrijkste punt uit het akkoord lijkt de versoepeling te zijn van de hypotheekaftrek. Maar als ik de berichten zo lees van Vereniging Eigen Huis, is dat zelfs de vraag nog.

Al met al een politiek akkoord, maar voor de woningcorporaties wordt het er niet beter op. Wij moeten nog steeds flink bijdragen en uiteindelijk daarvoor de huren verhogen. Het beperkt de mogelijkheden om te investeren in onder andere nieuwbouw. De plannen die afgelopen jaar zijn opgesteld zullen we de komende periode nog eens flink onder de loep nemen. Wij zijn financieel gezond en op korte termijn zullen we de geplande nieuwbouw nog realiseren, maar de geplande vernieuwing op iets langere termijn staat stevig onder druk.

Eind januari 2013

Weblog 25 januari 2013

 

Januari draait al weer volop, tijd om de geïnteresseerde lezers weer even "bij te praten".

 

Start met dans en zang en een toast van onze burgemeester

De zeer druk bezochte nieuwjaarsreceptie van de gemeente heb ik ook benut om alle (bestaande en nieuwe) contacten te spreken. Altijd zeer nuttig. Zeker in deze economische tijden van groot belang. Dat dit zeer geslaagd kan zijn met medewerking van lokale verenigingen e.d. en dus met een zeer acceptabel budget (volgens een persartikel van het AD), dat is gebleken.

 

Nadenken over oplossend overleg om ook relatie te sterken

In een klein groepje denken we na hoe we een oproep van wethouder Vroomen om de lokale bouw- en volkshuisvestingszaken met elkaar een stap verder kunnen brengen, inhoud zouden kunnen geven. In twee bijeenkomsten komen we tot een eerste concept, waarbij we tijdens een eerste bijeenkomst ook vooral van de betrokkenen willen horen wat voor hen echte knelpunten zijn en vervolgens na willen denken hoe we die dan kunnen agenderen. Daarbij willen we de ca. 5 a 6 bijeenkomsten die wij per jaar voor ogen hebben, ook benutten om de samenwerking van de ambtelijke gemeentelijke organisatie met de marktpartijen en woningcorporaties te sterken. In februari broeden wij nog iets verder; we hopen in maart een eerste bijeenkomst te kunnen organiseren.

 

Veel discussie; benieuwd naar de "1 maart brief" van minister Blok 

Eerder schreef ik op deze blog over de kabinetsplannen en de gevolgen daarvan voor de corporaties, de woningbouwvereniging met de geplande investeringen, de huurders en het huurbeleid. Er is door veel partijen aangedrongen om na te denken over alternatieven. Zeker het pleidooi om te kunnen blijven investeren vind je bij alle partijen terug. Ook de Eerste Kamer heeft bij de behandeling van de verhuurdersheffing (eerste deel op basis van het zogenoemde lenteakkoord) de minister opgeroepen om in overleg te treden met o.a. de woningcorporaties over de mogelijkheid van alternatieven waarbij er geïnvesteerd kan blijven worden en om de consequenties van het huurbeleid en de verhuurdersheffing nog eens nader in beeld te brengen. Op een bijeenkomst met vele corporaties begreep ik van één van de topambtenaren, dat er hard gewerkt wordt om deze "1 maart brief" ook op tijd bij de Kamer te laten bezorgen. Inhoudelijk wilde hij er verder nog niet op ingaan, tja en daar ben ik natuurlijk erg nieuwsgierig naar.

 

Zorgen voor goed inzicht financiële consequenties

Ook onze toezichthouder (CFV) en de organisatie welke ons borging geeft om nieuwe leningen met een lagere rente aan te kunnen trekken, hebben geconcludeerd dat de regeringsplannen tot grote financiële gevolgen kunnen leiden. Daarom hebben ze de ruimte om geld aan te kunnen trekken voor investeringen vanaf 2014 bevroren. Eerst moeten alle woningcorporaties uitgebreide financiële meerjarengegevens leveren. Onze financiële man Harry gaat het zoveelste financiële bestand samenstellen…. Dit mag nu later dan voor de gebruikelijke datum van 1 februari. Maar omdat wij snel duidelijkheid willen hebben, zorgen we ervoor dat we toch voor de genoemde datum de gegevens toesturen.

  

Collega’s zetten vele bouwplannen stop, huurdersorganisaties tekenen protest aan

Veel collega corporaties hebben de afgelopen weken aangegeven dat zij de voorgenomen nieuwbouwplannen niet meer kunnen realiseren. Dat gaat om duizenden woningen. De bouwsector die het al erg moeilijk heeft, wordt hierdoor extra getroffen. Mozaïek wonen, de collega in Gouda, is één van die corporaties. De gemeente is duidelijk niet blij. Dat begrijp ik. Maar de schuld ligt echt (vooralsnog) in Den Haag. Wij hopen dat wij, nadat de eerder genoemde gegevens zijn ingediend, weer groen licht krijgen voor de plannen op korte termijn. Maar als het beleid van Blok niet wijzigt, dan zullen wij de lange termijnplannen ook flink onder de loep moeten nemen en bij moeten stellen. Ook  krijg ik van journalisten de nodige vragen en leg uit hoe “de vork in de steel zit”. 

Veel huurdersorganisaties tekenen ook protest aan bij de minister tegen het voorgenomen huurbeleid. De huren gaan, verschillend per inkomensgroep, extra omhoog. Dat in een tijd dat er al op vele andere fronten moet worden bezuinigd, eigen risico’s stijgen. In mijn ogen heeft de huurdersorganisatie een terechte zorg.

 

Overleg over de echte vernieuwing op de Maximalocatie

De afgelopen weken is er regelmatig overlegd met de gemeente over de vervolgplannen voor de vernieuwing van de Maximalocatie. Dit is, zoals dat zo mooi genoemd wordt, constructief. We boeken voortgang. Ik verwacht dat we over enkele weken echt duidelijkheid kunnen gaan geven als we het vervolg zo positief blijven voortzetten.

We bespreken uiteraard alle zaken met Kerverland. Ook de plannen om uiteindelijk tot een nieuwe situatie te komen, waarbij Kerverland zich zal richten op de welzijnsactiviteiten voor met name de ouderen en de woningbouwvereniging de vastgoedpartij wordt. Dit verloopt in een heel goede sfeer.

 

Woningaanbod via Woningnet

Met Elma Huisman en de collega’s praten we over de contracten en de te nemen acties om vanaf maart ook onze woningen aan te gaan bieden via Woningnet. Dit wilden we eerst per 1 januari starten, maar vanwege de nieuwe huisvestingsverordening was dat erg onhandig. In de Kijk op Reeuwijk zullen we over het vervolg communiceren, ook over de effecten van de nieuwe huisvestingsverordening.

 

Conditiemeting van het woningbezit gaat voort

In het vierde kwartaal 2012 is ongeveer de helft van alle woningen technisch geïnspecteerd. Al die informatie gaat in een computersysteem en daaruit kunnen wij halen of onze technische meerjaren plannen bijgesteld moeten worden. Ook maakt het bedrijf foto’s van de technische onderdelen en digitale plattegronden die we straks bij de woningaanbieding op de website kunnen plaatsen. De eerste drie maanden van 2013 maken zij de klus af. Dit is een nuttig traject dat ons een goed beeld geeft of wij goede inschattingen maken van onze technische plannen.

 

 

 

Miereakker

Van Top Vastgoed hebben we bericht ontvangen, dat maandag 28 januari de start van de bouw gaat plaatsvinden. Over een aantal weken zal er een feestelijk tintje gegeven worden aan de de start van de bouw.

 

 

Raad van Toezicht buigt zich over toezicht

In januari heeft de Raad van Toezicht een extra vergadering gepland. Er zijn nogal wat ontwikkelingen rondom de corporaties. Een nieuwe woningwet, regeringsplannen, helaas de afgelopen jaren de nodige incidenten, strengere regels van de landelijke toezichthouder en ons financiële borgingsinstituut waar ik hiervoor over schreef enz. enz..

Omdat al deze ontwikkelingen ook effect hebben op het toezicht, heeft de raad besloten zich eens te verdiepen in de consequenties. Een prima plan!

 

2013

Terugblik tussen kerst en oud-en-nieuw

 

Vlak voor 2013 aanbreekt, kijk ik terug op mijn eerste volle jaar in Reeuwijk.

 

Geslaagd

Aan het eind van 2012 concludeer ik dat nagenoeg het gehele ambitieuze jaarplan van 2012 is gerealiseerd. Een nieuw ondernemingsplan, met daarin opgenomen de vernieuwing van ons strategisch voorraadbeleid, huur-, energie- en onderhoudsbeleid, werd kort na de zomer vastgesteld. Op het gebied van verdergaande professionalisering werden de interne regels en documenten op het gebied van governance (goed bestuur), rapportage en controle opgesteld en de voortgang en risicobeheersing van de nieuwbouwportefeuille ter hand genomen.

Daarmee kan ik wat dat betreft terug kijken op een heel geslaagd jaar, waarin dankzij de enorme inzet van alle medewerkers veel is gerealiseerd.

 

Donkere wolken

In het najaar werd duidelijk dat het nieuwe kabinet de woningcorporaties een zware rekening presenteert. Een verhuurdersheffing, voor een deel op te brengen uit hogere huren en voor het andere deel uit de opgebouwde reserve, zorgt voor een negatieve sneeuwbal. Onze toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting rekent uit dat dit zorgt voor zeer negatieve resultaten. Dit heeft het risico in zich dat een deel van de woningcorporaties “om zullen dreigen te vallen”. Als dat gebeurt, dan moet dat opgevangen worden door de anderen en als je niet op past valt daarmee de hele sector om. 

Aansluitend reageert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het instituut dat er voor zorgt dat de woningcorporaties sociale leningen kunnen afsluiten. In het verleden kregen wij op basis van ingediende plannen en cijfers voor drie jaar ruimte om leningen aan te kunnen trekken. Nu wordt dat gezien de rode lichten op basis van de regeringsplannen afgegrendeld op alleen het jaar 2013. Gezien de doorlooptijd van nieuwbouwplannen doorgaans langer duurt, kan de individuele corporatie bij planvorming geen zekerheid krijgen en geven over de financiering. Daarmee ook niet op de realisatie van de nieuwbouw voor zover die nog met deze heffing te realiseren is. In ons geval heb ik, tegen mijn zin in, bij de wethouder over de voortgang van de Maximalocatie een formeel voorbehoud moeten maken i.v.m. de financiering.

Eind van het jaar worden de touwtjes nog strakker aangetrokken

In onze vernieuwingsplannen was ook rekening gehouden met de doorstroming en huisvesting van met name senioren met een middeninkomen. Het leek er op dat de woningcorporaties de verkoopopbrengsten van sociale huurwoningen mochten gebruiken om de huurwoningen voor deze groep voor ca. 35% te kunnen financieren. Eind december werd die mogelijkheid ingetrokken. Met het oog op het enorm negatieve effect van de heffing moeten alle euro’s beschikbaar blijven om de sociale leningen af te kunnen lossen.

Een nuttig plan voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder wordt zo behoorlijk onderuit getrokken door dit nieuwe kabinet.

De corporaties geven een duidelijke oplossing. Laten we afspreken dat wij investeren en zo met de belasting (BTW) van die investering en het voorkomen van grote ww-uitkeringen in de bouwsector, bijdragen aan een gezond huishoudboekje van de overheid. De minister is nog niet zover, maar gelukkig ziet de Eerste Kamer wel die handreiking en weet de heffing vooralsnog tot één jaar te beperken.

 

 

 

Project Westveen, bouw 23 (senioren) huurappartementen te Reeuwijk 

 

 

2013, het jaar van de waarheid voor de toekomst van de woningcorporaties

In de komende maanden zal duidelijk worden of de voorgestane heffing wordt doorgezet of dat het kabinet gevoelig is voor het investeringsinitiatief. Afhankelijk daarvan zullen de plannen in grotere of kleinere mate worden bijgesteld.

 

Ik verwacht dat er sowieso weinig ruimte komt om te investeren voor de middeninkomens

(€ 34.000 tot € 43.000), omdat ook in het regeerakkoord staat opgenomen dat de woningcorporaties zich moeten toeleggen op hun primaire taak. De minister komt nog met nadere uitwerkingen voor de al bijna aangenomen nieuwe woningwet.

 

Als dat de werkelijkheid wordt, dan betekent dat er voor de zittende huurders met een iets hoger inkomen niets anders op zit dan voorlopig te blijven zitten waar men zit. Dit betekent dat wij, om toch voldoende huurwoningen aan te kunnen bieden (want in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is zo’n 20% van alle woningen een huurwoning en dat is beslist geen overmaat), de nieuwbouw als die sowieso nog te realiseren is, enkel in de sociale sector zullen moeten realiseren. Die nieuwbouw is dan niet bereikbaar voor de middeninkomens en ik zie nog geen commerciële partijen huurwoningen bouwen met huurprijzen tussen de € 660 en ca.

€ 850.  

• Dat in een woningmarkt waarin de behoefte aan huurwoningen al heel erg groot is........
• Dat in een tijd waarin door tal van organisaties aangegeven wordt dat er onvoldoende voor senioren geschikte huurwoningen zijn........
• Dat in een tijd, waarin de overheid de woningcorporaties denkt te kunnen afromen, te beperken in het bedienen van een grotere groep woningzoekenden…....

Het worden spannende maanden, die eerste in 2013.

 

Ondanks alles…een heel goed 2013 toegewenst,

Veel gezondheid en veel voldoening in werk en privé.

 

 

 

De rit naar kantoor, om nog even wat zaken af te wikkelen voor het eind van het jaar, verloopt voorspoedig op de vrijdag na kerst. Het is rustig op de weg. Op de radio het nieuws dat volgens onderzoek van het Sociaal en Cultureel planbureau, één op de drie Nederlanders verwacht dat de financiële positie verslechterd.  

 

Het nieuws legt voor mij het verband met de corporaties.

 

Want ook bij de corporaties ligt een verslechtering van de financiële positie in het verschiet door de aangekondigde verhuurdersheffing. Deze heffing zorgt er voor dat de nieuwbouw stagneert en dat zorgt er weer voor dat de omzet in bouwbranche sterk afneemt. De negatieve spiraal werkt door naar de werknemer in de bouw die zijn baan verliest, maar dat geldt ook voor aanpalende branches zoals de makelaardij, de woninginrichters etc. etc....

 

Het blijft me verbazen, dat er bij het kabinet vooralsnog weinig gehoor is voor het alternatief: investeren.

 

Corporaties investeren zo’n € 9 miljard in nieuwbouw, renovatie en energetische maatregelen. De BTW over een dergelijke investering levert de schatkist een gelijk getal aan de heffing op, los van vennootschapsbelasting, minder uitkeringen etc. etc.  

 

Onze brancheorganisatie Aedes zet stevig in om tot een investeringsafspraak in plaats van een heffing te komen. Terecht! Dat uit het onderzoek blijkt dat de grootste zorg van de meeste mensen bij de toenemende individualisering ligt is herkenbaar.