De begroting en het jaarplan voor 2014 en de meerjarenprognose is klaar.
De afgelopen maanden is er behoorlijk wat rekenwerk verricht. Door de nieuwe verhuurdersbelasting, de nieuwe financiele regels van de accountants en de heffingen van het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moesten wij nieuwe afgewogen keuzes maken.
*Houdt ons huurbeleid stand, om met een hogere huurverhoging i.v.m. de nieuwe verhuurders belasting toch voldoende huurwoningen bereikbaar met huurtoeslag te houden.
*Hoe kunnen wij onze organisatiekosten zo laag mogelijk houden
*Kunnen we onze nieuwbouwinvesteringen overeind houden en zo zorgen dat we onze eenzijdige portefeuille eengezinswoningen omvormen/aanvullen met goede nultreden woningen voor senioren.
*Kunnen we blijven bouwen voor de middeninkomens (m.n. senioren)en zo zorgen voor doorstroming en vrij komen van sociale huurwoningen voor o.a. starters en doorstromers.
* Kunnen we onze plannen overeind houden om onze woningen energiezuiniger te maken.
Voldoen we bij dat alles aan de voorwaarde van het Waarvorgfonds Sociale Woningbouw om ook leningen aan te kunnen trekken en in de toekomst financieel gezond te blijven.
Het heeft uiteindelijk geleid tot een sluitende begroting.
In de Raad van Toezicht vergadering afgelopen maandag is alles toegelicht, verbanden gelegd met de begroting van vorig jaar en de investerings- en liquiditeitsbegroting. Ook voor een commissaris lijkt me het complex om met alle wijzigingen goed inzicht te houden. Dat is een verantwoordelijkheid van de bestuurder, om de Raad goed te informeren.
In december presenteren wij de begroting in de Algemene ledenvergadering.
We zullen uiteraard niet alle technische details op gebied van de financiele regels toelichten. Maar wel dat door de diverse heffingen ons beleid bijstelling behoefde. Voor wat betreft de planning van onze kwaliteitsvernieuwingen van de woningen en het huurbeleid.
Maar ook dat we financieel gezond de toekomst in kunnen en voor Reeuwijk, Driebruggen en Waarder, waarbij we gezien de vele verplichtingen/regels e.d. die vandaag de dag gelden, waar nodig samenwerking zoeken om onze bedrijfskosten zoveel mogelijk te beperken.
Vincent van Luit @Wbv Reeuwijk
Delen van de ontwikkelingen bij onze woningcorporatie
vrijdag 15 november 2013
vrijdag 4 oktober 2013
Geen voorstander verhuurdersbelasting: die heeft regering bepaald!
Doordat we tegen de nieuwe belasting van
€ 1,7 miljard ( ongeveer € 1 miljoen voor ons) waren, was de relatie tussen het
kabinet en de woningcorporaties minder geworden.
De minister had voor de zomer ook voorstellen
gemaakt waarin stond beschreven dat wij alleen nog sociale huurwoningen (huur
tot € 681,-) mochten bouwen en beheren. Bestaande duurdere huurwoningen of
projecten zouden naar een aparte BV moeten. Deze woningen en projecten zouden
uiteindelijk verkocht moeten worden. Bij ons gaat het dan om 9 duurdere
huurwoningen en projecten zoals het medisch centrum en de winkel in Driebruggen.
In de zomer zijn er, op verzoek van de
minister, gesprekken geweest met het bestuur van Aedes en de ministers. De
corporaties wilden afspraken maken om te kunnen blijven investeren in onder
andere nieuwe huurwoningen. Ook, waar het nodig is, in iets duurdere huurwoningen.
Dit om mensen met een hoger inkomen dan € 34.000,- kans te bieden op een goede
en duurdere huurwoning. Zeker in de grotere steden wordt bij sloop- en
nieuwbouw ook beperkt duurdere huur of een enkele winkel teruggebouwd. Op deze
manier zorgen de corporaties voor goede gemixte wijken.
Ook in Reeuwijk hebben wij weinig
geschikte seniorenwoningen in de huurprijs van € 681,- tot ongeveer € 850,-.
Omdat deze groep een passende woning wil en met hun inkomen niet naar een
sociale huurwoning kan verhuizen, willen wij gedeeltelijk iets duurdere huurwoningen
bouwen. Daarmee komen dan weer sociale huurwoningen vrij voor nieuwe
woningzoekenden.
Uiteindelijk bleek dat het kabinet
alleen afspraken wilde maken als we ons verzet tegen de verhuurdersbelasting
stopten. Uit onderzoek bleek dat bij de politieke partijen uiteindelijk een
meerderheid was, die voor de nieuwe belasting zou stemmen.
In een aantal gesprekken werd
voorgesteld dat de corporaties twee keer € 200 miljoen (2018 en 2019) subsidie krijgen
om woningen energiezuinig te maken. Ook werd besproken dat er een
belastingaanpassing kan komen bij sloop- en nieuwbouw op eigen grond. Dat zou
de corporaties een belastingvoordeel opleveren. Op die manier krijgen we iets
terug om te kunnen investeren. Maar lang niet genoeg om de nieuwe belasting te betalen.
Na de nodige gesprekken ging ook het
voorstel van tafel dat wij alleen nog maar sociale huurwoningen mochten bouwen.
Alleen als de gemeente het goed vindt en als een commerciële partij niet gaat
bouwen, mogen woningcorporaties duurdere huurwoningen bouwen. Dit gebeurt wel met
strakke regels en toezicht, zodat we verantwoord bouwen.
Aedes heeft uiteindelijk een concept-akkoord
gesloten. In oktober 2013 is over het voorstel gestemd. Twee derde deel van de
leden hebben voor gestemd, maar onder strenge afspraken. Namelijk dat er met het
kabinet harde afspraken komen, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen in
Nederland blijven.
Zijn we daarmee voor de nieuwe
belasting? Nee!!
De nieuwe belasting is door deze
regering niet tegen te houden. De belasting moet helaas toch voor een groot
deel via de huur doorbelast worden. Anders gaan onze financiën zo hard
achteruit dat wij geen nieuwbouw of onderhoud in de toekomst kunnen uitvoeren.
Volgend jaar gaan naar verwachting de
huren weer extra omhoog. Dat is met Prinsjesdag voorgesteld. De extra verhoging
op de inflatie wordt waarschijnlijk dezelfde als 1 juli 2013.
Best ingewikkeld kan ik mij voorstellen. Heeft u
vragen? U kunt ons altijd bellen. Ook op de ledenvergadering in december 2013 leggen
wij alles nog eens uit. Als volgend jaar de huurverhoging bekend is, krijgt u
uiteraard een uitgebreide uitleg over het voorstel van de huurverhoging.
vrijdag 20 september 2013
Prinsjesdag 2013: wat betekenen de plannen voor u en de begroting van onze vereniging.
Afgelopen dinsdag was Prinsjesdag. De Koning heeft de
plannen van de regering in zijn troonrede toegelicht. Wat zijn de plannen en
wat betekent dit voor u als huurder en voor ons.
De plannen:
1
De woningcorporaties moeten zich met name bezig houden
met sociale huurwoningen. Alleen als de gemeente het toestaat mogen ze ook o.a.
duurdere huurwoningen en andere niet
sociale activiteiten uitvoeren.
2
De verhuurdersbelasting gaat door en loopt voor ons op
naar € 1 mln. vanaf 2017 en verder.
3
De huren stijgen ook volgend jaar met meer dan de
inflatie, met een zelfde extra verhoging
op basis van uw inkomen als dit jaar.
4
In 2014 komt er een nieuwe methode voor de
huurverhoging. Bij de berekening van de maximale huurprijs van uw woning wordt
ook rekening gehouden met de WOZ waarde.
5
De woningcorporaties krijgen in 2017/2018 subsidie voor
energiebesparende verbouwingen aan de woningen.
6
De woningcorporaties krijgen een BTW regeling die voor
de nieuwbouw wat gunstiger is dan nu.
Wat betekent dit.
1
Wbv. Reeuwijk heeft in de vernieuwingsplannen voor de
komende jaren ook ca. 150 a 200 woningen in de iets hogere huur dan de sociale
huurgrens gepland. Dit om de doorstroming uit de huidige sociale huurwoningen
te bevorderen. Met name ouderen met een hoger inkomen dan € 34.000,- willen wij
een kans bieden op een goede gelijkvloerse woning.
Of dat nog gaat lukken hangt van de
mogelijkheid af of er met de nieuwe regels toestemming van de gemeente komt.
Ook hangt het af van de regels en of we dat bij de bank kunnen financieren. We
gaan het de komende weken onderzoeken. De winkel in Driebruggen, het Medisch
centrum en de enkele duurdere huurwoningen kunnen we blijven verhuren. Het leek
of we ze met de eerder voorstellen moesten verkopen.
2
De verhuurdersbelasting is zo’n 2 ½ keer de huur van u.
Die moeten we nu dus afdragen aan het rijk. We hebben onze vernieuwingsplannen
daarom aangepast en schuiven die iets op in de tijd.
3
We moeten de huren wel verhogen om ondanks dat verschuiven
financieel gezond te blijven. We blijven ons huurbeleid vasthouden, zodat we
voldoende woningen hebben die voor eventuele huurtoeslag bereikbaar zijn. Dus
een voldoende aantal betaalbare woningen.
4
Zodra er meer bekend is over de nieuwe huur berekeningsmethode
vanaf 2014 zullen wij dat in ons bewonersblad melden.
5
Onze plannen voor de energiebesparingen in de woningen
zijn al gestart. Wij kijken of we in overleg met Aedes de subsidie die (te)
laat beschikbaar komt, alsnog gebruikt kan gaan worden voor eerdere plannen dan
in 2017.
6
De BTW regeling scheelt weer iets in onze
nieuwbouwkosten. Dat wordt in onze financiële planning meegenomen.
Een aantal besluiten hangen nog
af van een besluit wat alle corporaties met de minister op 3 oktober moeten
nemen.
donderdag 29 augustus 2013
Reeuwijker even wennen aan nieuwe manier van aanbieding vrijkomende huurwoningen?
Vanaf maart jl. worden onze vrijkomende huurwoningen
aangeboden via Woningnet. Voor die tijd werd er in de lokale pers geadverteerd.
De keuze om voortaan Woningnet te gebruiken, heeft de volgende achtergronden:
-
Eén wijze van aanbod van vrijkomende huurwoningen in de
gemeente en regio.
-
Snel, digitaal, 24 uur per dag inzicht voor de
woningzoekenden.
-
Inzicht voor ons in het aantal woningzoekenden,
woonwensen en eventuele knelpunten.
Op dit moment, enkele maanden na de overgang van de “oude”
naar nieuwe manier van aanbieden van woningen, blijkt dat er veel meer uit de
regio wordt gereageerd. Dat is op zich positief, maar het is nog niet geheel
duidelijk of de Reeuwijkse woningzoekenden ook hun weg naar Woningnet hebben
gevonden. De reacties en inschrijvingen zijn ondanks de nodige informatie (website, bewonersblad, flyer huis-aan-huis etc). nog
beperkt.
Wij blijven het volgen en voorlopig ook via de lokale pers
de aandacht vestigen op de wijziging en verbetering.
De website wordt de komende maanden achter de schermen
vernieuwd en meer op de individuele woonwensen ingericht. Vanaf eind 2013/begin
2014 wordt op de website direct voor de
woningzoekende duidelijk wat de slaagkansen voor een geselecteerde woning zijn.
Op basis van de persoonlijke woonwensen wordt zeer gerichte informatie digitaal
toegestuurd.
vrijdag 16 augustus 2013
Lokaal voorrang alsnog opgeheven?
Afgelopen voorjaar is door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld. De corporaties hebben destijds aangegeven voostander te zijn van een vrije markt binnen de regio. Onze stelregel is dat iedereen moet kunnen wonen in de regio en in de plaats waar hij/zij wil. Zo kunnen bijvoorbeeld ouders ervoor kiezen om weer dicht bij hun kinderen te gaan wonen (als zij verhuisd zijn naar een andere woning in een andere gemeente).
Uiteindelijk is er politiek anders besloten. De eerste 4 weken na het beschikbaar komen van de woning hebben kandidaten met een binding met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen (4-weken-hekje).
De provincie heeft inmiddels gereageerd op de nieuwe verordening en heeft aangegeven dat deze in strijd is met de provinciale afspraken, tenzij er sprake is van grote schaarste. Dit zou betekenen dat de gemeente het moet onderbouwen, of alsnog moet besluiten om het 4-weken-hekje op te heffen.
Zoals gezegd; wij zijn voostander van het laatste. We zijn benieuwd wat de gemeenteraad besluit.
Uiteindelijk is er politiek anders besloten. De eerste 4 weken na het beschikbaar komen van de woning hebben kandidaten met een binding met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen (4-weken-hekje).
De provincie heeft inmiddels gereageerd op de nieuwe verordening en heeft aangegeven dat deze in strijd is met de provinciale afspraken, tenzij er sprake is van grote schaarste. Dit zou betekenen dat de gemeente het moet onderbouwen, of alsnog moet besluiten om het 4-weken-hekje op te heffen.
Zoals gezegd; wij zijn voostander van het laatste. We zijn benieuwd wat de gemeenteraad besluit.
maandag 8 juli 2013
enthousiastme over nieuwe woning
Op 4 juli werd voor de nieuwe bewoners van het project "Westveen" in Reeuwijk Brug een zogenoemde “meetdag”
gehouden. Een moment waarop de bewoners hun in aanbouw zijnde woning konden
bezoeken om nog eens even goed te meten hoe de kasten en het bed het best
opgesteld kunnen worden. Ook de leveranciers van vloerbedekking, wandafwerking
e.d. konden dat moment benutten om de precieze maten op te nemen.
Na een algemene aftrap in de Brug togen allen enthousiast
naar hun nieuwe woning. Ik koos er voor, om stuk voor stuk de woningen langs te
gaan en overal eens te vragen of ieder blij was met hetgeen ze aantroffen.
Wat een enthousiasme!! "Fantastisch, mooi, ruimer dan ik
dacht, luxe, heerlijk uitzicht, wat ben ik blij met die standaard keuken, wat ideaal dat we onze eigen wensen voor keuken en sanitair in konden vullen" en meer van dat soort enthousiaste kreten kreeg
ik te horen. Geen enkele wanklank.
Heerlijk om mee te maken, al die blije gezichten. Half
oktober verwachten we de nieuwbouw op te leveren. Zo’n 15 aan doorstromers vanuit
ons eigen woningbezit, de overige uit een koopwoning of uit andere delen van de
gemeente.
Dat smaakt naar meer.
Maandag 8 juli presenteren we voor geinteresseerden in de Brug in Reeuwijk samen met de gemeente en
Timpaan een nieuw plan voor het gebied rondom dit eerste appartementenblokje. Daarin o.a. nog eens 22 appartementen van een gelijk type als deze die
zo enthousiast ontvangen zijn door onze toekomstige bewoners.
donderdag 20 juni 2013
Minister Blok op
bezoek bij Bouwsociëteit Gouda
Minister Blok treed niet al te vaak in het openbaar op. Maar
het bestuur van de bouw-sociëteit in Gouda had het voor elkaar gekregen. Op 19
juni kwam minister Blok op bezoek.
In een goed gevulde schouwburgzaal werd hij door de “bouwsoos”
voorzitter Rene Mascini welkom geheten en aansluitend door burgemeester Schoenmaker
van Gouda.
Minister Blok zette de achtergrond van zijn beleid en de
daarin gekozen beleidsstappen uiteen. Eerlijk is eerlijk, op een wijze die ik
niet direct had verwacht. Met de speldmicrofoon op, ontspannen en een helder
opgebouwd verhaal.
Er was op voorhand aan de deelnemers gevraagd om eventuele
vragen schriftelijk in te dienen. Ik begreep dat het er vele waren ingediend,
maar er was helaas ruimte voor enkele vragen.
-
Op een vraag of er niet beter gekozen kan worden voor
investeren in plaats van een verhuurdersheffing kwam het antwoord “de extra
huurinkomsten room ik af, omdat, het land simpelweg moet bezuinigen”. Een
andere in die trend was : investeren kost vaak onder aan de streep geld. Eerder
was volgens de minister geprobeerd om dergelijke initiatieven ook uit te
voeren, maar die waren per saldo voor de staat ongunstig.
-
Op de vraag of het niet goed zou zijn om het verlaagde
BTW tarief op arbeid bij woningrenovaties langer te laten doorlopen: Verlaging
van de belastinginkomsten in een tijd dat er bezuinigd moet worden, dat past
niet.
-
Of de minister aan kon geven of er nu al effect
zichtbaar was van zijn beleid en hervormingsplannen: ik zie in het "Woon2012-onderzoek dat er een hoge verhuisgeneigdheid is".Dus er komt gerust weer beweging.
-
Is het toch niet logisch dat de woningcorporaties wel
sociale koopwoningen blijven bouwen? Er gaan met koop en dure huur risico
gepaard en daarvan heb ik de nodige voorbeelden gezien waarin te grote risico’s
werden genomen. Deze risico’s die horen niet bij corporaties die met
staatssteun zijn gefinancierd.
Een klein beetje (twee beetjes eigenlijk) met kromme tenen
hoorde ik dit vragenspel aan. Prima om niet alleen maar een negatieve toon aan
te slaan, maar omdat er geen ruimte was voor vervolgvragen of discussie bleef
het erg vlak en daarmee veilig voor de minister. Jammer want het dossier
woningmarkt is van groot belang mede in het het kader van deze economische
situatie.
Niettemin: een mooi resultaat van de bouw-sociëteit dat de
minister bereid was zijn verhaal neer te zetten.
Abonneren op:
Posts (Atom)