Jaarplan 2013

Uiteraard is voor het komende jaar ook weer een jaarplan opgesteld, waarin alle activiteiten naast de reguliere zaken zijn opgenomen. Hoewel we er geen thema aan verbonden hebben, had dit thema “doorbouwen” kunnen zijn. Ik doel dan op het doorbouwen aan de professionalisering van de organisatie en waar het even kan aan de vernieuwing van ons woningbezit. 

Het afgelopen jaar hebben we m.b.t. het professionaliseren de nodige zaken opgezet en deze ‘bouwstenen” moeten nu doorontwikkeld worden. Het gaat dan onder andere om de verdere beschrijving van onze processen en interne controle, de afwikkeling van de conditiemeting van ons woningbestand, de modernisering van het aanbieden van onze vrijkomende woningen via Woningnet, de wijze van aanbesteding van het onderhoud en de digitalisering van ons archief. 

 

Ook zullen we toekomstplannen die we rond afgelopen zomer opgesteld hebben, op basis van het regeerakkoord opnieuw stevig tegen het licht moeten houden. Natuurlijk bouwen we ook voort aan de verbetering van onze dienstverlening. De meting door KWH heeft duidelijk gemaakt dat we goed scoren, maar er zijn ook nog diverse veelal wat kleinere verbeterpunten. Die pakken we dit halfjaar op, om vervolgens het tweede halfjaar weer een meting op die onderwerpen uit te laten voeren.

 

Nieuwbouw 23 huurappartementen Westveen

Maar met “doorbouwen” gaat het ook om onze woningen. Bouwen aan de duurzaamheid, de kwaliteit en de nieuwbouw. Zo staat op de agenda:

• De afwikkeling van de voorbereiding van de vernieuwing van Kerverland, fase 2 van de Maximalocatie.
• De voortgang van de 23 appartementen van het plan Westveen.
• De ontwikkeling van de woningen boven het winkelcentrum Miereakker.
• Zo’n € 2 miljoen te besteden aan onderhoud en woningverbetering.
• Met de ontwikkelaar en de gemeente denken we na over het vervolg van het plan Westveen, nadat is gebleken dat de eerdere plannen in deze woningmarkt onvoldoende belangstelling kenden. Wat kan onze corporatie daarbij betekenen en hoe krijgen we dat tegen het licht van de huidige regeringsplannen dan toch voor elkaar.
• Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de plannen op de aangekochte grond op de locatie “Oude Tol” en mogelijk nog twee andere kleinere locaties.
• Het plan voor de verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen wordt verder uitgewerkt in concrete maatregelen.

Om alle activiteiten in goede banen te leiden, wordt met iedereen een planningsgesprek gehouden waarbij we de taakverdeling voor deze zaken goed vastleggen en ook kijken welke persoonlijke (vak)ontwikkelingen daarbij nodig zijn.

Onderzoek huisvesting bijzonder doelgroepen

Eén van de actiepunten voor dit jaar is ook een onderzoek waarbij we duidelijkheid willen krijgen of er huisvestingsbehoeften zijn voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking of zwaardere zorgvraag. Deze huisvesting vind je veel bij woningcorporaties, maar bij ons is die niet aanwezig. In dit kader zijn en worden diverse gesprekken gevoerd. We zijn concreet met Thomashuizen in gesprek voor het realiseren van een Thomashuis (www.thomashuizen.nl) en Herbergier (www.herbergier.nl) .  Daarnaast bekijken we met de diverse partijen de toekomstige positie van het huidige Kerverland. De haalbaarheid hangt nauw samen met de financiële positie van ons, maar ook met die van de zorginstellingen en het door hen gevoerde vestigingsbeleid. 

Lid van het platform Midden en Kleine Woningcorporaties. (MKW)

Woningbouwvereniging Reeuwijk is lid van het bovengenoemde platform. De landelijke thema’s worden door Aedes behartigd. Het gaat hier om specifieke zaken voor de kleinere corporaties. Zo’n 130 kleinere woningcorporaties zijn lid van dit platform om samen kennis te delen en elkaar te ondersteunen. Zo’n zes keer per jaar komt de groep bijeen. Begin februari is er een bestuursvergadering waaraan ik mag deelnemen. In deze vergadering staan we stil bij de meerwaarde van dit platform voor de leden en willen we het programma voor 2013/2014 verder inhoud geven. Tegen welke problemen lopen kleinere woningcorporaties aan en wat kunnen we daarin (voor elkaar) betekenen, maar ook welke kracht hebben wij en hoe kunnen we dat nog verder “uitnutten”. In een halve dag komen we tot nuttige onderwerpen die de komende weken verder uitgewerkt zullen worden.

 

Woningmarktplannen minister Blok hebben in Eerste Kamer onvoldoende draagvlak; alsnog een nieuw woonakkoord

De plannen voor de huurverhoging, de hypotheekaftrek en de heffing van de woningcorporaties van dit kabinet werden de afgelopen tijd in de Eerste en Tweede Kamer besproken en het blijkt dat er onvoldoende begrip is bij met name het CDA in de Eerste Kamer. Er werd driftig overleg gevoerd in Den Haag. Uiteraard wordt door Aedes voor en achter de schermen meegesproken en naar alternatieven gezocht. Er is ingezet om een deel van de heffing om te zetten in garanties voor bouwplannen. Ook wordt de term investeringsafspraak steeds vaker genoemd. Voor de huurverhoging wordt voorgesteld om de scheefheid via de inkomstenbelasting op lossen. Ook is een alternatief voorgesteld waar de corporaties zelf meer differentiatie in de huren kunnen aanbrengen met een gemiddeld maximale verhoging per woningcorporatie, zonder dat daarbij naar inkomens wordt gekeken.

Op de valreep van het schrijven van deze weblog, is er een nieuw woonakkoord met de oppositiepartijen gesloten. Onderstaand een eerste impressie van dit plan en de effecten daarvan.

• De huurverhoging wordt wat naar beneden bijgesteld. Dat kan ik goed begrijpen want 9% voor de hogere inkomens was wel erg fors.
• De heffing die de woningcorporaties moeten betalen gaat ook omlaag, van € 2 miljard, naar 1,7 miljard. Maar met de verlaging van de huurverhoging lijkt dat voordeel ook weer te verdwijnen. Het blijft bijzonder dat wij onze huren moeten verhogen om dat vervolgens weer naar de rijksoverheid te moeten afstorten.
• Voor één jaar wordt de BTW op onderhoud verlaagd. Dat levert ons wel een voordeel op, zij het éénmalig.
• Belangrijkste punt uit het akkoord lijkt de versoepeling te zijn van de hypotheekaftrek. Maar als ik de berichten zo lees van Vereniging Eigen Huis, is dat zelfs de vraag nog.

Al met al een politiek akkoord, maar voor de woningcorporaties wordt het er niet beter op. Wij moeten nog steeds flink bijdragen en uiteindelijk daarvoor de huren verhogen. Het beperkt de mogelijkheden om te investeren in onder andere nieuwbouw. De plannen die afgelopen jaar zijn opgesteld zullen we de komende periode nog eens flink onder de loep nemen. Wij zijn financieel gezond en op korte termijn zullen we de geplande nieuwbouw nog realiseren, maar de geplande vernieuwing op iets langere termijn staat stevig onder druk.