Jaarplan 2013
Uiteraard
is voor het komende jaar ook weer een jaarplan opgesteld, waarin alle
activiteiten naast de reguliere zaken zijn opgenomen. Hoewel we
er geen thema aan verbonden hebben, had dit thema “doorbouwen” kunnen zijn.
Ik doel dan op het doorbouwen aan de professionalisering van de
organisatie en waar het even kan aan de vernieuwing van ons woningbezit.
Het afgelopen
jaar hebben we m.b.t. het professionaliseren de nodige zaken opgezet en deze
‘bouwstenen” moeten nu doorontwikkeld worden. Het gaat dan onder andere om de verdere
beschrijving van onze processen en interne controle, de afwikkeling van de
conditiemeting van ons woningbestand, de modernisering van het aanbieden van onze
vrijkomende woningen via Woningnet, de wijze van aanbesteding van het onderhoud
en de digitalisering van ons archief.
Ook zullen we toekomstplannen die we rond
afgelopen zomer opgesteld hebben, op basis van het regeerakkoord opnieuw stevig
tegen het licht moeten houden. Natuurlijk bouwen we ook voort aan de
verbetering van onze dienstverlening. De meting door KWH heeft duidelijk
gemaakt dat we goed scoren, maar er zijn ook nog diverse veelal wat kleinere
verbeterpunten. Die pakken we dit halfjaar op, om vervolgens het tweede
halfjaar weer een meting op die onderwerpen uit te laten voeren.
Nieuwbouw 23 huurappartementen Westveen |
Maar met
“doorbouwen” gaat het ook om onze woningen. Bouwen aan de duurzaamheid, de
kwaliteit en de nieuwbouw. Zo staat op de agenda:
- De afwikkeling van de voorbereiding van de vernieuwing van Kerverland, fase 2 van de Maximalocatie.
- De voortgang van de 23 appartementen van het plan Westveen.
- De ontwikkeling van de woningen boven het winkelcentrum Miereakker.
- Zo’n € 2 miljoen te besteden aan onderhoud en woningverbetering.
- Met de ontwikkelaar en de gemeente denken we na over het vervolg van het plan Westveen, nadat is gebleken dat de eerdere plannen in deze woningmarkt onvoldoende belangstelling kenden. Wat kan onze corporatie daarbij betekenen en hoe krijgen we dat tegen het licht van de huidige regeringsplannen dan toch voor elkaar.
- Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de plannen op de aangekochte grond op de locatie “Oude Tol” en mogelijk nog twee andere kleinere locaties.
- Het plan voor de verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen wordt verder uitgewerkt in concrete maatregelen.
Om alle
activiteiten in goede banen te leiden, wordt met iedereen een planningsgesprek
gehouden waarbij we de taakverdeling voor deze zaken goed vastleggen en ook
kijken welke persoonlijke (vak)ontwikkelingen daarbij nodig zijn.
Onderzoek huisvesting bijzonder doelgroepen
Eén van de actiepunten voor dit jaar is ook een onderzoek waarbij we duidelijkheid willen krijgen of er huisvestingsbehoeften zijn voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking of zwaardere zorgvraag. Deze huisvesting vind je veel bij woningcorporaties, maar bij ons is die niet aanwezig. In dit kader zijn en worden diverse gesprekken gevoerd. We zijn concreet met Thomashuizen in gesprek voor het realiseren van een Thomashuis (www.thomashuizen.nl) en Herbergier (www.herbergier.nl) . Daarnaast bekijken we met de diverse partijen de toekomstige positie van het huidige Kerverland. De haalbaarheid hangt nauw samen met de financiële positie van ons, maar ook met die van de zorginstellingen en het door hen gevoerde vestigingsbeleid.
Lid van
het platform Midden en Kleine Woningcorporaties. (MKW)
Woningbouwvereniging
Reeuwijk is lid van het bovengenoemde platform. De landelijke thema’s worden
door Aedes behartigd. Het gaat hier om specifieke zaken voor de kleinere
corporaties. Zo’n 130 kleinere woningcorporaties zijn lid van dit platform om
samen kennis te delen en elkaar te ondersteunen. Zo’n zes keer per jaar komt de
groep bijeen. Begin februari is er een bestuursvergadering waaraan ik mag
deelnemen. In deze vergadering staan we stil bij de meerwaarde van dit platform voor de
leden en willen we het programma voor 2013/2014 verder inhoud geven. Tegen
welke problemen lopen kleinere woningcorporaties aan en wat kunnen we daarin
(voor elkaar) betekenen, maar ook welke kracht hebben wij en hoe kunnen we dat
nog verder “uitnutten”. In een halve dag komen we tot nuttige onderwerpen die
de komende weken verder uitgewerkt zullen worden.
Woningmarktplannen minister Blok hebben in Eerste Kamer onvoldoende draagvlak; alsnog een nieuw woonakkoord
Op de
valreep van het schrijven van deze weblog, is er een nieuw woonakkoord met de
oppositiepartijen gesloten. Onderstaand een eerste impressie van dit plan en de
effecten daarvan.
- De huurverhoging wordt wat naar beneden bijgesteld. Dat kan ik goed begrijpen want 9% voor de hogere inkomens was wel erg fors.
- De heffing die de woningcorporaties moeten betalen gaat ook omlaag, van € 2 miljard, naar 1,7 miljard. Maar met de verlaging van de huurverhoging lijkt dat voordeel ook weer te verdwijnen. Het blijft bijzonder dat wij onze huren moeten verhogen om dat vervolgens weer naar de rijksoverheid te moeten afstorten.
- Voor één jaar wordt de BTW op onderhoud verlaagd. Dat levert ons wel een voordeel op, zij het éénmalig.
- Belangrijkste punt uit het akkoord lijkt de versoepeling te zijn van de hypotheekaftrek. Maar als ik de berichten zo lees van Vereniging Eigen Huis, is dat zelfs de vraag nog.
Al met al
een politiek akkoord, maar voor de woningcorporaties wordt het er niet beter
op. Wij moeten nog steeds flink bijdragen en uiteindelijk daarvoor de huren
verhogen. Het beperkt de mogelijkheden om te investeren in onder andere nieuwbouw. De plannen
die afgelopen jaar zijn opgesteld zullen we de komende periode nog eens flink
onder de loep nemen. Wij zijn financieel gezond en op korte termijn zullen we
de geplande nieuwbouw nog realiseren, maar de geplande vernieuwing op iets
langere termijn staat stevig onder druk.
De woningbouwvereniging Reeuwijk gaat voor de maximale huurverhoging tot 6,5%. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met 2% huurverhoging het kan toch niet zo zijn dat het verschil uitsluitend nodig is voor de door het rijk opgelegde heffing. Daarnaast is het niet duidelijk waar de vereniging op de eigen bedrijfsvoering gaat bezuinigen. Lees wel dat voor "professionalisering"van de organisatie € 200.000 extra nodig is. Was de vereniging voorheen niet professioneel?
BeantwoordenVerwijderenExcuus voor het late antwoord, maar hier komt dat dan.
VerwijderenIn begroting zijn we uitgegaan van een huurniveau van inflatie met voor de hogere inkomens een extra verhoging van 5%. Daarnaast werd in de begroting uitgegaan van een verhuurdersheffing uit het KLunduzaccoord. Deze lag ruim 50% lager dan de huidige heffing uit het woonakkoord.
Uiteraard staat ook de optimalisatie van de eigen bedrijfskosten op de agenda, alhoewel zonder dat als excuus op te voeren, de kosten niet boven die van de benchmark uitkomen.
Over kosten professionalisering weet ik niet direct waar de € 200.000,= uit is overgenomen. Maar gezien tal van veranderingen (financieringen die nu deels commercieel moeten worden aangetrokken, belastingwetgeving ook voor woningcorporaties en tal van andere zaken) was het nodig verder te professionaliseren. Dat is ook de reden van de keuze geweest van de Raad van Toezicht en het vml. bestuur om een betaalde directeur-bestuurder aan te trekken. Op gebied van de dienstverlening kunnen we stellen dat die al professioneel verliep, zoals blijkt uit de score onder de huurders.
Helaas ziet de overheid ons, en dan bedoel ik uiteindelijk de huurders, als "melkkoe"waar voor de rijksbezuinigingen nog wel wat te halen valt. Vandaar de heffing van € 1.7 miljard en de huurverhoging.
Vincent van Luit
Ter aanvulling: Overigens is de genoemde hoge huurverhoging van 6,5% enkel voor de hoge inkomens >€ 43.000,-
BeantwoordenVerwijderenDe woningbouwvereniging heeft dus besloten om voor belastingkantoor te gaan spelen. Moet dit niet worden voorgelegd aan de leden?. Veel gegevens van de belastingdienst blijken niet kloppen bovendien is de situatie na 2011 veelal veranderd. De woonbond verwacht veel bezwaren.Ik heb begrepen dat de kosten bij de huurcommissie € 450 per geval voor rekening van de wooningbouwvereniging komt.Daarom hebben veel woningcorperaties besloten alleen een algemene huurverhoging van 4% door te voeren.
BeantwoordenVerwijderenBeste anoniem,
BeantwoordenVerwijderenHet rijk legt ons een nieuwe belasting op, die jaarlijks ca. € 1 mln euro voor onze vereniging bedraagt. Willen wij blijvend investeren voor een goede sociale volkshuisvesting in Reeuwijk e.o., dan zijn we genoodzaakt de door het kabinet gegeven huurverhogingsruimte door te voeren. Daarmee kunnen onze investeringsplannen, weliswaar behoorlijk aangepast, nog enigsinds uitgevoerd worden in de komende jaren
Zoals eerder op deze weblog beschreven, is vorig jaar al de keuze gemaakt om, indien de minister het mogelijk maakt, eerlijke huren te willen hanteren. Vorig jaar werd die mogelijkheid, doordat de eerste kamer niet tijdig akkoord ging, uiteindelijk niet doorgevoerd. De gemiddelde huur bij onze vereniging is ca. 62% van maximaal redelijk (WWS)Daarmee geeft de wbv. ook korting op de huurprijs volgens het landelijke woningwaarderingssysteem. Voor lagere inkomens is dat niet onlogisch, maar voor hogere inkomens mag o.i. een meer kostendekkende huur worden gevraagd. De sociale huurwoningen zijn tenslotte ook voor de lagere inkomens bedoeld.In ons beleid hebben wij ook opgenomen om voor de middeninkomens nieuwe woningen te bouwen om zo de doorstroming te kunnen bevorderen.
Overigens hebben wij in ons huurbeleid ook een groot deel van onze woningen qua streefhuur afgetopt op de diverse grenzen van de huurtoeslagtabel, zodat er voor de lagere inkomens ook huurtoeslag bereikbaar is.
Dit alles hebben wij in de algemene ledenvergadering van december jl uitgebreid behandeld en toegelicht.
Overigens krijgen alle huurders bij de huurverhogingsaanzegging eind april een uitgebreide brief met toelichting en daarbij o.a.hoe bezwaar kan worden gemaakt als het inkomen in gedaald.
Mocht u verder vragen hebben, dan stel ik voor dit direct met elkaar te bespreken en deze anomieme weg te verlaten. U kunt mij bereiken op 0182-394593 of via vluit@wbvreeuwijk.nl