Huisbezoeken

Eens in de twee weken ga ik, zoals ik al eerder schreef, op bezoek bij een van onze huurders. Deze keer ga ik op bezoek bij een huurder in de Rietgorsflat. Een gezin dat werkelijk een paleisje heeft gemaakt van de woning. Mooi om te zien, dat mensen een huurwoning als eigen woning beschouwen. De gemiddelde tijd, die huurders in één woning bij ons wonen, is ten opzichte van het landelijk gemiddelde erg hoog. We praten o.a. over het schoonhouden van het trappenhuis. Per portiek moet je daar gezamenlijk afspraken over maken. Samen schoonmaken op een afgesproken dag of afspreken dat ieder zijn deel doet en samen het algemene deel. Natuurlijk kunnen wij dat laten doen, maar dan zullen de servicekosten verhoogd moeten worden. Samen doen is net zo leuk is mijn idee, dit versterkt ook het onderlinge contact. Dan kun je gelijk even bespreken of er nog andere zaken zijn, die je samen af wilt stemmen. Medio april willen we gaan starten met "portiekgesprekken", waarin bijvoorbeeld de leefregels besproken kunnen worden.

Overleg met de technische dienst

In het werkoverleg met de technische dienst bespreek ik diverse onderwerpen met onze drie technisch medewerkers.

De begroting nog beter onder controle

Om nog beter en sneller inzicht te hebben in de technische staat van ons woningbezit en de zogenoemde technische elementen per woning, hebben we besloten om dat in een nieuwe computertoepassing vast te leggen. Daaarmee zal o.a. ook de opdrachtverstrekking aan de aannemers verbeteren.

De woningplattegrond in de computer en voor nieuwe huurders

In de toekomst willen we zorgen, dat we van alle woningen de tekening(en) digitaal beschikbaar hebben in een CAD toepassing. Bij de eerste verhuur van woningen kunnen we dan ook verhuurplattegronden verstrekken. Dit is niet iets wat we in enkele weken klaar zullen hebben, want het moet allemaal naast het bestaande werk plaatsvinden. Door goede keuzes vooraf zullen we dit stapsgewijs invoeren.

Milieu- en energie

Van nagenoeg alle woningen is het zogenoemde energielabel bekend. Net als bij de koelkast of de wasmachine zijn de woningen door een deskundige gescoord van label A t/m G. Gemiddeld scoren we best goed. We gaan nu uitwerken met welke maatregelen we de woningen die laag scoren kunnen verbeteren in de komende jaren. Goed voor het milieu en -niet onbelangrijk- ook voor de portemonnee van de huurders.

Ik benadruk dat het niet om dikke beleidsnotities gaat, maar een korte heldere notitie met daarin de maatregelen en financiële effecten. Dat geldt overigens voor veel stukken die we opstellen. We kiezen voor een praktische heldere opzet, zodat iedereen weet welke afgewogen keuzes we maken, zonder door te schieten in al te veel bla, bla.

Leveranciersbeleid

Onze technisch administratief medewerkster Wilma, is ook volop bezig met het goed opzetten van het leveranciersbeleid. Waaraan moeten ze voldoen qua technische kwaliteit, klantvriendelijkheid en legitimatie. Welke financiële en belastingtechnische zaken worden afgesproken en gecheckt.

 De onderhouds- en nieuwbouw werkzaamheden in 2012

badkamer oude situatie


Natuurlijk bespreken we ook de voortgang van het geplande werk in 2012. Cor is druk met de (voorbereiding van) de aanbesteding van de werkzaamheden en Jan vertelt over de technische voortgang van het Medisch Centrum en de Maxima Locatie. Beide werken verlopen voorspoedig. Medio of eind april vinden de opleveringen al plaats.

badkamer nieuwe situatie
(verplaatst naar ander vertrek)

Vergadering Raad van Toezicht

Met de vijf leden heb ik op 6 maart overleg. We hebben een pittige agenda met o.a. de volgende onderwerpen. Het tekstuele gedeelte van het jaarverslag wordt besproken, zodat wanneer de cijfers klaar zijn en de accountant dit heeft gecontroleerd alles in de mei vergadering goedgekeurd kan worden ter voorbereiding op de Algemene Ledenvergadering van 12 juni aanstaande. We bespreken de kwartaalrapportage over 2011. Enkele opvallende punten:

·    We hebben optimaal gebruik gemaakt van de regel om 10% van onze huurwoningen toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen.

·    Alle plannen van het onderhoud zijn uitgevoerd en door een goede aanbesteding en door de tijdelijke BTW maatregel met een lager tarief voor bepaalde werkzaamheden zijn we ruim binnen budget gebleven.

·    Ondanks dat we zien dat landelijk het aantal mutaties sterk afneemt en ook bij onze vereniging was in december bijvoorbeeld geen enkele woning vrijgekomen, scoren we over het hele jaar nog ruim 5%.

·    Uit het overzicht over de voortgang van onze voornemens uit het jaarplan, blijkt dat we, met veel extra energie, goed op schema zitten.

Ook bespreken we de plannen op de nieuwbouwlocatie Westveen. We zijn rond met de ontwikkelaar en we willen nu binnen enkele maanden starten met de bouw van ons appartementen deel. Daar is nog het nodige voorwerk te doen. We zetten met alle partijen onze schouders er onder om dat voor elkaar te krijgen.

Ook het nieuwe huurbeleid is onderwerp van gesprek. Met name de nieuwe maatregel om voor huurders met een inkomen  hoger dan € 43.000,= een extra huurverhoging van 5% door te willen voeren. Dit op aangeven van de minister en op voorwaarde dat de wetswijziging op tijd rond komt. We concluderen, kort samengevat, dat onze gemiddelde huurprijs ca. 61% van de maximaal redelijke huur is. Landelijk ligt dit percentage ruim 10% hoger. Daarnaast zijn sociale huurwoningen natuurlijk primair bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Dat hogere inkomens dan nog zo’n lage huur betalen is niet logisch. Eigenlijk zou men naar de duurdere huur of koop moet doorschuiven, als die voor handen is. 

We gaan mensen niet dwingen te verhuizen natuurlijk, wel is het logisch dat deze groep een meer marktconforme of kostprijsdekkende huur gaat betalen. Deze inkomsten hebben we ook nodig om in de toekomst gezond te blijven en te investeren in het huidige woningbezit en nieuwbouw. 

De afgelopen jaren zijn diverse heffingen betaald zoals o.a. voor de Vogelaarwijken. Vanaf dit jaar moeten wij, in plaats van de huurder, ook de rioolheffing betalen. Vanaf 2014 moeten we zo goed als zeker ook ca. € 300.000,= betalen aan het Rijk als bijdrage voor de huurtoeslag. Na een brede en langdurige discussie besluiten we dat we de verhoging gaan doorvoeren. We komen hier binnenkort in een interview in de Kijk op Reeuwijk en bij de huuraanzegging nog uitgebreid op terug.

De financiering van het medisch cluster en de dorpswinkel in Driebruggen.

Zoals ik eerder schreef, worden bovengenoemde projecten door de overheid niet meer als maatschappelijk gezien. Dit betekent, dat we de goedkope manier van financieren, zoals die voor sociale huurwoningen geldt, niet meer mogen gebruiken. We moeten naar de bank en hebben deze week contact met twee financiers. Duidelijk is dat vastgoed qua financieringsrisico vandaag de dag kritisch wordt bekeken. Dit neemt niet weg dat beide het belang van deze twee projecten erg groot vinden. Ze zullen binnen enkele weken aangeven welk bedrag ze willen financieren en welke rente we moeten betalen. We zijn benieuwd hoeveel dat scheelt ten opzichte van wat wij voor sociale huurwoningen aan rente betalen. Het zal in ieder geval niet goedkoper zijn, dat weet ik nu al zeker.

Kleine collega’s in de regio

Met drie (ook kleinere) woningcorporaties in de regio praat ik over de voordelen van een kleine corporatie. Maar ook wat soms de nadelen zijn. Je bent in je personeelsbestand gevoelig met zo’n kleine bezetting en misschien is het handig als je sommige dingen samen afstemt of samen doet. Na een eerste verkenning constateren we dat we allemaal prijs stellen op onze kleine corporatie, het eigen beleid en dergelijke en het wel nuttig is nog eens bijeen te komen om verder te praten over  onderwerpen die misschien met vereende krachten beter opgelost kunnen worden. Sowieso is een overleg om te horen hoe een collega met bepaalde zaken omgaat al erg nuttig.

De wekelijkse gezamenlijke lunch

Eens per week maken/regelen we bij toerbeurt de lunch. Geen broodje mee van thuis, maar even genieten met verse produkten en de creativiteit van de persoon die aan de beurt is. Gezellig samen om de tafel. Sowieso is de onderlinge band prima en dit soort afspraken zorgt ervoor dat we rond de lunchtafel een mix van zakelijke en privé verhalen met elkaar delen. Bij grotere organisaties zijn daar tegenwoordig allerlei teambuidings-programma’s voor nodig met externe adviesbureaus. Hier doen we dat gewoon aan tafel met elkaar. Belangrijk, want een goede samenwerking zorgt voor een goede werksfeer. En dat straalt weer uit naar onze huurders. Daar gaat het tenslotte om!





De tijd vliegt, constateren wij op kantoor. Dat komt omdat we volop bezig zijn met vele zaken uit het door ons eerder gemelde jaarplan. De tijd vliegt, dus is het weer tijd voor mijn twee wekelijkse weblog.

Voldoen aan alle eisen van goed bestuur

De woningcorporaties hebben heldere regels vastgesteld over de eisen waaraan goed bestuur moet voldoen. Het is een uitgebreide regeling, waarin naast allerlei interne eisen ook is vastgelegd wat er op de website geplaatst moet worden. Zo is voor iedereen helder hoe belangrijke zaken verlopen.

Daar zijn we volop mee aan de slag en op onze website onder de knop “governance” vindt u alle regelingen die daarvoor gelden. Ook hebben we voor onze Raad van Toezicht alle artikelen uit deze code op de rij gezet en aangegeven wat we toepassen en waar we gemotiveerd andere keuzes maken. Dit document komt in maart op de website. Voor iedereen is daarmee duidelijk dat wij goed bestuur belangrijk vinden en ook hoe dat is georganiseerd.

Op weg naar een goede toekomstkeuze

In de vorige blogs heb ik uitgelegd dat we naar een nieuw ondernemingsplan gaan en wat we daarmee bedoelen. Kort nog eens samengevat: goede overwogen keuzes maken over welke activiteiten wij oppakken in de komende jaren. Dan gaat het over de juiste woningen voor de juiste groepen, leefbaarheid, onderhoud, nieuwbouw, wonen en zorg, milieu etc, ect.

Natuurlijk hebben we zelf een beeld van wat er zou moeten gebeuren. Maar ook willen we van andere partijen horen hoe zij dat zien. Daarom voeren we diverse gesprekken met huurders, zorg- en welzijnsorganisaties en de gemeente. Deze weken voeren we enkele van die gesprekken. Opvallend daarbij voor mij is, dat er juist in een meer dorpsachtige omgeving veel in verenigingsverband en met vrijwilligers wordt georganiseerd. In Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is dat zeker van toepassing. Fantastisch, want in de grotere steden is dat echt anders.

In de gesprekken met zorgpartijen noemt iedereen het belang om goed in te spelen op de steeds ouder wordende bevolking, de woonwensen die daarbij horen, de zorg die belangrijker wordt bij de leeftijd van 75 jaar en ouder en alert te zijn op zaken als vereenzaming.

Deze week volgen nog enkele gesprekken. Een goede voeding voor ons nieuwe beleid.

Bijeenkomst met collega-directeuren

Met de voorzitter van onze branchevereniging is er een overleg over diverse zaken. Eén belangrijk onderwerp is natuurlijk het financiële probleem bij Vestia. Leerpunten voor iedere corporatie. De rente, wat een belangrijke uitgavepost voor de woningbouwcorporaties is, moet het liefst zo laag mogelijk zijn natuurlijk. Daar zijn goede mogelijkheden voor. Maar er zijn natuurlijk grenzen, wat is wel en wat is niet verstandig. Overigens kennen wij vergelijkbare opties niet. Wij beheersen het renteniveau, mede door onze omvang, op een meer traditionele manier. Ook zijn er enkele gastsprekers. Zij leggen uit wat de nieuwe ICT-mogelijkheden bieden voor werknemers. Ook wat de jonge generatie, die van school komt, verwacht op dat gebied. Het nieuwe werken wordt het wel genoemd, waarbij mensen veel meer thuis op de computer doen op het moment dat het hen past. Dan kunnen ze bijvoorbeeld eerst de kinderen naar school brengen en nog wat andere zaken doen en bijvoorbeeld ’s avonds een deel werken op de computer met werk wat ze anders ’s ochtends zouden doen. Goed te weten waar we rekening mee moeten houden, want ook ons personeelsbestand zal natuurlijk op zijn tijd een verjonging ondergaan. 

Woningmarkt op slot

Al langere tijd wordt er veel gesproken over de woningmarkt. De koopprijzen zijn hard gestegen, de huren enkel met de inflatie verhoogd en de regels voor het afsluiten van een hypotheek zijn strenger geworden. Daardoor wordt er weinig verhuisd en de bouw van nieuwe woningen stagneert. De afgelopen dagen zijn ook weer vele plannen van belangrijke economen gelanceerd, die een oplossing moeten geven voor dit probleem. Natuurlijk zijn niet alle deskundigen het helemaal met elkaar eens, maar de grote lijn is wel helder. Simpel samengevat; het beperken van de hypotheekrenteaftrek, de huren beter aansluiten bij koop en zo de overstapmogelijkheid van huur naar koop verbeteren. Vooral ervoor zorgen dat de lage inkomensgroepen via subsidie in de woonlasten worden ondersteund. Ik ken al rapporten (ouder dan twee jaar), die ook al voor een dergelijke oplossing pleiten. Voor het beter functioneren van de woningmarkt is het nodig, dat de regering nu eens duidelijke keuzes maakt, zodat de onzekerheid die er nu voor iedereen is, verdwijnt.

Huurverhoging per 1 juli aanstaande

De minister heeft op basis van het CBS bepaald wat de gemiddelde inflatie in het afgelopen jaar is geweest. Dat is 2,3% en dit wordt ook de huurverhoging per 1 juli aanstaande. Daarnaast is er een wetswijziging in voorbereiding waardoor voor inkomens >
€ 43.000,- per jaar een extra huurverhoging van 5% mogelijk wordt. De gedachte achter dit voorstel is, dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor lage inkomens en dat deze groep eigenlijk zou moeten doorstromen naar een duurdere huur- of naar een koopwoning. Daarbij is het ook nog zo, dat de huidige huur bijna altijd ver onder het maximaal redelijke ligt en dat is zeker voor deze hogere inkomens niet logisch. Feitelijk worden ze op die manier gesubsidieerd. Dat is niet de bedoeling. Dus met de nieuwe maatregel ben ik het eens. Vooral ook omdat de huishoudportemonnee van de corporaties door diverse maatregelen al steeds beperkter is geworden en we vanaf 2014 ook nog eens een flinke heffing moeten betalen aan de overheid voor het behoud van de huurtoeslag. Deze inkomsten zijn nodig om financieel in de toekomst te kunnen blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw.

Gesprek met de accountant

Ieder jaar controleert de account onze jaarrekening en in de periode daarvoor allerhande zaken om te kijken of alles goed in de administratie en qua risicobeheersing is geregeld. Daarover brengen ze een rapport uit dat ook naar de Raad van Toezicht gaat. Het concept rapport bespreken we deze week. De algemene conclusie is dat we de afgelopen tijd, met de verbeteringen die we hebben doorgevoerd, op de goede weg zijn om diverse zaken nog beter te regelen. Op 8 maart bespreken we dit rapport met de Raad van Toezicht.

Afsluiting

Een nieuwe vorm van informatie, “de nieuwsbrief”, is de afgelopen week op de deurmat bij onze huurders en relaties gevallen. Daarin veel nieuws over allerlei zaken en een oproep voor het oprichten van een bewonersraad, een oproep om deel te nemen aan een nieuwe klachtencommissie en een oproep aan jongeren om via een op de website geplaatste enquête ons informatie te verstrekken. Er is weer veel gebeurd in de afgelopen twee weken. Morgen voldaan het weekend in. Plannen om zaterdag weer eens lekker een rondje golfbaan te lopen. Ook het weekend zal weer snel voorbij vliegen. Niets mis mee, een teken dat er leuke dingen gebeuren. Genieten!