Eind januari 2013

Weblog 25 januari 2013

 

Januari draait al weer volop, tijd om de geïnteresseerde lezers weer even "bij te praten".

 

Start met dans en zang en een toast van onze burgemeester

De zeer druk bezochte nieuwjaarsreceptie van de gemeente heb ik ook benut om alle (bestaande en nieuwe) contacten te spreken. Altijd zeer nuttig. Zeker in deze economische tijden van groot belang. Dat dit zeer geslaagd kan zijn met medewerking van lokale verenigingen e.d. en dus met een zeer acceptabel budget (volgens een persartikel van het AD), dat is gebleken.

 

Nadenken over oplossend overleg om ook relatie te sterken

In een klein groepje denken we na hoe we een oproep van wethouder Vroomen om de lokale bouw- en volkshuisvestingszaken met elkaar een stap verder kunnen brengen, inhoud zouden kunnen geven. In twee bijeenkomsten komen we tot een eerste concept, waarbij we tijdens een eerste bijeenkomst ook vooral van de betrokkenen willen horen wat voor hen echte knelpunten zijn en vervolgens na willen denken hoe we die dan kunnen agenderen. Daarbij willen we de ca. 5 a 6 bijeenkomsten die wij per jaar voor ogen hebben, ook benutten om de samenwerking van de ambtelijke gemeentelijke organisatie met de marktpartijen en woningcorporaties te sterken. In februari broeden wij nog iets verder; we hopen in maart een eerste bijeenkomst te kunnen organiseren.

 

Veel discussie; benieuwd naar de "1 maart brief" van minister Blok 

Eerder schreef ik op deze blog over de kabinetsplannen en de gevolgen daarvan voor de corporaties, de woningbouwvereniging met de geplande investeringen, de huurders en het huurbeleid. Er is door veel partijen aangedrongen om na te denken over alternatieven. Zeker het pleidooi om te kunnen blijven investeren vind je bij alle partijen terug. Ook de Eerste Kamer heeft bij de behandeling van de verhuurdersheffing (eerste deel op basis van het zogenoemde lenteakkoord) de minister opgeroepen om in overleg te treden met o.a. de woningcorporaties over de mogelijkheid van alternatieven waarbij er geïnvesteerd kan blijven worden en om de consequenties van het huurbeleid en de verhuurdersheffing nog eens nader in beeld te brengen. Op een bijeenkomst met vele corporaties begreep ik van één van de topambtenaren, dat er hard gewerkt wordt om deze "1 maart brief" ook op tijd bij de Kamer te laten bezorgen. Inhoudelijk wilde hij er verder nog niet op ingaan, tja en daar ben ik natuurlijk erg nieuwsgierig naar.

 

Zorgen voor goed inzicht financiële consequenties

Ook onze toezichthouder (CFV) en de organisatie welke ons borging geeft om nieuwe leningen met een lagere rente aan te kunnen trekken, hebben geconcludeerd dat de regeringsplannen tot grote financiële gevolgen kunnen leiden. Daarom hebben ze de ruimte om geld aan te kunnen trekken voor investeringen vanaf 2014 bevroren. Eerst moeten alle woningcorporaties uitgebreide financiële meerjarengegevens leveren. Onze financiële man Harry gaat het zoveelste financiële bestand samenstellen…. Dit mag nu later dan voor de gebruikelijke datum van 1 februari. Maar omdat wij snel duidelijkheid willen hebben, zorgen we ervoor dat we toch voor de genoemde datum de gegevens toesturen.

  

Collega’s zetten vele bouwplannen stop, huurdersorganisaties tekenen protest aan

Veel collega corporaties hebben de afgelopen weken aangegeven dat zij de voorgenomen nieuwbouwplannen niet meer kunnen realiseren. Dat gaat om duizenden woningen. De bouwsector die het al erg moeilijk heeft, wordt hierdoor extra getroffen. Mozaïek wonen, de collega in Gouda, is één van die corporaties. De gemeente is duidelijk niet blij. Dat begrijp ik. Maar de schuld ligt echt (vooralsnog) in Den Haag. Wij hopen dat wij, nadat de eerder genoemde gegevens zijn ingediend, weer groen licht krijgen voor de plannen op korte termijn. Maar als het beleid van Blok niet wijzigt, dan zullen wij de lange termijnplannen ook flink onder de loep moeten nemen en bij moeten stellen. Ook  krijg ik van journalisten de nodige vragen en leg uit hoe “de vork in de steel zit”. 

Veel huurdersorganisaties tekenen ook protest aan bij de minister tegen het voorgenomen huurbeleid. De huren gaan, verschillend per inkomensgroep, extra omhoog. Dat in een tijd dat er al op vele andere fronten moet worden bezuinigd, eigen risico’s stijgen. In mijn ogen heeft de huurdersorganisatie een terechte zorg.

 

Overleg over de echte vernieuwing op de Maximalocatie

De afgelopen weken is er regelmatig overlegd met de gemeente over de vervolgplannen voor de vernieuwing van de Maximalocatie. Dit is, zoals dat zo mooi genoemd wordt, constructief. We boeken voortgang. Ik verwacht dat we over enkele weken echt duidelijkheid kunnen gaan geven als we het vervolg zo positief blijven voortzetten.

We bespreken uiteraard alle zaken met Kerverland. Ook de plannen om uiteindelijk tot een nieuwe situatie te komen, waarbij Kerverland zich zal richten op de welzijnsactiviteiten voor met name de ouderen en de woningbouwvereniging de vastgoedpartij wordt. Dit verloopt in een heel goede sfeer.

 

Woningaanbod via Woningnet

Met Elma Huisman en de collega’s praten we over de contracten en de te nemen acties om vanaf maart ook onze woningen aan te gaan bieden via Woningnet. Dit wilden we eerst per 1 januari starten, maar vanwege de nieuwe huisvestingsverordening was dat erg onhandig. In de Kijk op Reeuwijk zullen we over het vervolg communiceren, ook over de effecten van de nieuwe huisvestingsverordening.

 

Conditiemeting van het woningbezit gaat voort

In het vierde kwartaal 2012 is ongeveer de helft van alle woningen technisch geïnspecteerd. Al die informatie gaat in een computersysteem en daaruit kunnen wij halen of onze technische meerjaren plannen bijgesteld moeten worden. Ook maakt het bedrijf foto’s van de technische onderdelen en digitale plattegronden die we straks bij de woningaanbieding op de website kunnen plaatsen. De eerste drie maanden van 2013 maken zij de klus af. Dit is een nuttig traject dat ons een goed beeld geeft of wij goede inschattingen maken van onze technische plannen.

 

 

 

Miereakker

Van Top Vastgoed hebben we bericht ontvangen, dat maandag 28 januari de start van de bouw gaat plaatsvinden. Over een aantal weken zal er een feestelijk tintje gegeven worden aan de de start van de bouw.

 

 

Raad van Toezicht buigt zich over toezicht

In januari heeft de Raad van Toezicht een extra vergadering gepland. Er zijn nogal wat ontwikkelingen rondom de corporaties. Een nieuwe woningwet, regeringsplannen, helaas de afgelopen jaren de nodige incidenten, strengere regels van de landelijke toezichthouder en ons financiële borgingsinstituut waar ik hiervoor over schreef enz. enz..

Omdat al deze ontwikkelingen ook effect hebben op het toezicht, heeft de raad besloten zich eens te verdiepen in de consequenties. Een prima plan!

 

2013

Terugblik tussen kerst en oud-en-nieuw

 

Vlak voor 2013 aanbreekt, kijk ik terug op mijn eerste volle jaar in Reeuwijk.

 

Geslaagd

Aan het eind van 2012 concludeer ik dat nagenoeg het gehele ambitieuze jaarplan van 2012 is gerealiseerd. Een nieuw ondernemingsplan, met daarin opgenomen de vernieuwing van ons strategisch voorraadbeleid, huur-, energie- en onderhoudsbeleid, werd kort na de zomer vastgesteld. Op het gebied van verdergaande professionalisering werden de interne regels en documenten op het gebied van governance (goed bestuur), rapportage en controle opgesteld en de voortgang en risicobeheersing van de nieuwbouwportefeuille ter hand genomen.

Daarmee kan ik wat dat betreft terug kijken op een heel geslaagd jaar, waarin dankzij de enorme inzet van alle medewerkers veel is gerealiseerd.

 

Donkere wolken

In het najaar werd duidelijk dat het nieuwe kabinet de woningcorporaties een zware rekening presenteert. Een verhuurdersheffing, voor een deel op te brengen uit hogere huren en voor het andere deel uit de opgebouwde reserve, zorgt voor een negatieve sneeuwbal. Onze toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting rekent uit dat dit zorgt voor zeer negatieve resultaten. Dit heeft het risico in zich dat een deel van de woningcorporaties “om zullen dreigen te vallen”. Als dat gebeurt, dan moet dat opgevangen worden door de anderen en als je niet op past valt daarmee de hele sector om. 

Aansluitend reageert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het instituut dat er voor zorgt dat de woningcorporaties sociale leningen kunnen afsluiten. In het verleden kregen wij op basis van ingediende plannen en cijfers voor drie jaar ruimte om leningen aan te kunnen trekken. Nu wordt dat gezien de rode lichten op basis van de regeringsplannen afgegrendeld op alleen het jaar 2013. Gezien de doorlooptijd van nieuwbouwplannen doorgaans langer duurt, kan de individuele corporatie bij planvorming geen zekerheid krijgen en geven over de financiering. Daarmee ook niet op de realisatie van de nieuwbouw voor zover die nog met deze heffing te realiseren is. In ons geval heb ik, tegen mijn zin in, bij de wethouder over de voortgang van de Maximalocatie een formeel voorbehoud moeten maken i.v.m. de financiering.

Eind van het jaar worden de touwtjes nog strakker aangetrokken

In onze vernieuwingsplannen was ook rekening gehouden met de doorstroming en huisvesting van met name senioren met een middeninkomen. Het leek er op dat de woningcorporaties de verkoopopbrengsten van sociale huurwoningen mochten gebruiken om de huurwoningen voor deze groep voor ca. 35% te kunnen financieren. Eind december werd die mogelijkheid ingetrokken. Met het oog op het enorm negatieve effect van de heffing moeten alle euro’s beschikbaar blijven om de sociale leningen af te kunnen lossen.

Een nuttig plan voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder wordt zo behoorlijk onderuit getrokken door dit nieuwe kabinet.

De corporaties geven een duidelijke oplossing. Laten we afspreken dat wij investeren en zo met de belasting (BTW) van die investering en het voorkomen van grote ww-uitkeringen in de bouwsector, bijdragen aan een gezond huishoudboekje van de overheid. De minister is nog niet zover, maar gelukkig ziet de Eerste Kamer wel die handreiking en weet de heffing vooralsnog tot één jaar te beperken.

 

 

 

Project Westveen, bouw 23 (senioren) huurappartementen te Reeuwijk 

 

 

2013, het jaar van de waarheid voor de toekomst van de woningcorporaties

In de komende maanden zal duidelijk worden of de voorgestane heffing wordt doorgezet of dat het kabinet gevoelig is voor het investeringsinitiatief. Afhankelijk daarvan zullen de plannen in grotere of kleinere mate worden bijgesteld.

 

Ik verwacht dat er sowieso weinig ruimte komt om te investeren voor de middeninkomens

(€ 34.000 tot € 43.000), omdat ook in het regeerakkoord staat opgenomen dat de woningcorporaties zich moeten toeleggen op hun primaire taak. De minister komt nog met nadere uitwerkingen voor de al bijna aangenomen nieuwe woningwet.

 

Als dat de werkelijkheid wordt, dan betekent dat er voor de zittende huurders met een iets hoger inkomen niets anders op zit dan voorlopig te blijven zitten waar men zit. Dit betekent dat wij, om toch voldoende huurwoningen aan te kunnen bieden (want in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is zo’n 20% van alle woningen een huurwoning en dat is beslist geen overmaat), de nieuwbouw als die sowieso nog te realiseren is, enkel in de sociale sector zullen moeten realiseren. Die nieuwbouw is dan niet bereikbaar voor de middeninkomens en ik zie nog geen commerciële partijen huurwoningen bouwen met huurprijzen tussen de € 660 en ca.

€ 850.  

• Dat in een woningmarkt waarin de behoefte aan huurwoningen al heel erg groot is........
• Dat in een tijd waarin door tal van organisaties aangegeven wordt dat er onvoldoende voor senioren geschikte huurwoningen zijn........
• Dat in een tijd, waarin de overheid de woningcorporaties denkt te kunnen afromen, te beperken in het bedienen van een grotere groep woningzoekenden…....

Het worden spannende maanden, die eerste in 2013.

 

Ondanks alles…een heel goed 2013 toegewenst,

Veel gezondheid en veel voldoening in werk en privé.

 

 

 

De rit naar kantoor, om nog even wat zaken af te wikkelen voor het eind van het jaar, verloopt voorspoedig op de vrijdag na kerst. Het is rustig op de weg. Op de radio het nieuws dat volgens onderzoek van het Sociaal en Cultureel planbureau, één op de drie Nederlanders verwacht dat de financiële positie verslechterd.  

 

Het nieuws legt voor mij het verband met de corporaties.

 

Want ook bij de corporaties ligt een verslechtering van de financiële positie in het verschiet door de aangekondigde verhuurdersheffing. Deze heffing zorgt er voor dat de nieuwbouw stagneert en dat zorgt er weer voor dat de omzet in bouwbranche sterk afneemt. De negatieve spiraal werkt door naar de werknemer in de bouw die zijn baan verliest, maar dat geldt ook voor aanpalende branches zoals de makelaardij, de woninginrichters etc. etc....

 

Het blijft me verbazen, dat er bij het kabinet vooralsnog weinig gehoor is voor het alternatief: investeren.

 

Corporaties investeren zo’n € 9 miljard in nieuwbouw, renovatie en energetische maatregelen. De BTW over een dergelijke investering levert de schatkist een gelijk getal aan de heffing op, los van vennootschapsbelasting, minder uitkeringen etc. etc.  

 

Onze brancheorganisatie Aedes zet stevig in om tot een investeringsafspraak in plaats van een heffing te komen. Terecht! Dat uit het onderzoek blijkt dat de grootste zorg van de meeste mensen bij de toenemende individualisering ligt is herkenbaar.