2013

Terugblik tussen kerst en oud-en-nieuw

 

Vlak voor 2013 aanbreekt, kijk ik terug op mijn eerste volle jaar in Reeuwijk.

 

Geslaagd

Aan het eind van 2012 concludeer ik dat nagenoeg het gehele ambitieuze jaarplan van 2012 is gerealiseerd. Een nieuw ondernemingsplan, met daarin opgenomen de vernieuwing van ons strategisch voorraadbeleid, huur-, energie- en onderhoudsbeleid, werd kort na de zomer vastgesteld. Op het gebied van verdergaande professionalisering werden de interne regels en documenten op het gebied van governance (goed bestuur), rapportage en controle opgesteld en de voortgang en risicobeheersing van de nieuwbouwportefeuille ter hand genomen.

Daarmee kan ik wat dat betreft terug kijken op een heel geslaagd jaar, waarin dankzij de enorme inzet van alle medewerkers veel is gerealiseerd.

 

Donkere wolken

In het najaar werd duidelijk dat het nieuwe kabinet de woningcorporaties een zware rekening presenteert. Een verhuurdersheffing, voor een deel op te brengen uit hogere huren en voor het andere deel uit de opgebouwde reserve, zorgt voor een negatieve sneeuwbal. Onze toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting rekent uit dat dit zorgt voor zeer negatieve resultaten. Dit heeft het risico in zich dat een deel van de woningcorporaties “om zullen dreigen te vallen”. Als dat gebeurt, dan moet dat opgevangen worden door de anderen en als je niet op past valt daarmee de hele sector om. 

Aansluitend reageert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het instituut dat er voor zorgt dat de woningcorporaties sociale leningen kunnen afsluiten. In het verleden kregen wij op basis van ingediende plannen en cijfers voor drie jaar ruimte om leningen aan te kunnen trekken. Nu wordt dat gezien de rode lichten op basis van de regeringsplannen afgegrendeld op alleen het jaar 2013. Gezien de doorlooptijd van nieuwbouwplannen doorgaans langer duurt, kan de individuele corporatie bij planvorming geen zekerheid krijgen en geven over de financiering. Daarmee ook niet op de realisatie van de nieuwbouw voor zover die nog met deze heffing te realiseren is. In ons geval heb ik, tegen mijn zin in, bij de wethouder over de voortgang van de Maximalocatie een formeel voorbehoud moeten maken i.v.m. de financiering.

Eind van het jaar worden de touwtjes nog strakker aangetrokken

In onze vernieuwingsplannen was ook rekening gehouden met de doorstroming en huisvesting van met name senioren met een middeninkomen. Het leek er op dat de woningcorporaties de verkoopopbrengsten van sociale huurwoningen mochten gebruiken om de huurwoningen voor deze groep voor ca. 35% te kunnen financieren. Eind december werd die mogelijkheid ingetrokken. Met het oog op het enorm negatieve effect van de heffing moeten alle euro’s beschikbaar blijven om de sociale leningen af te kunnen lossen.

Een nuttig plan voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder wordt zo behoorlijk onderuit getrokken door dit nieuwe kabinet.

De corporaties geven een duidelijke oplossing. Laten we afspreken dat wij investeren en zo met de belasting (BTW) van die investering en het voorkomen van grote ww-uitkeringen in de bouwsector, bijdragen aan een gezond huishoudboekje van de overheid. De minister is nog niet zover, maar gelukkig ziet de Eerste Kamer wel die handreiking en weet de heffing vooralsnog tot één jaar te beperken.

 

 

 

Project Westveen, bouw 23 (senioren) huurappartementen te Reeuwijk 

 

 

2013, het jaar van de waarheid voor de toekomst van de woningcorporaties

In de komende maanden zal duidelijk worden of de voorgestane heffing wordt doorgezet of dat het kabinet gevoelig is voor het investeringsinitiatief. Afhankelijk daarvan zullen de plannen in grotere of kleinere mate worden bijgesteld.

 

Ik verwacht dat er sowieso weinig ruimte komt om te investeren voor de middeninkomens

(€ 34.000 tot € 43.000), omdat ook in het regeerakkoord staat opgenomen dat de woningcorporaties zich moeten toeleggen op hun primaire taak. De minister komt nog met nadere uitwerkingen voor de al bijna aangenomen nieuwe woningwet.

 

Als dat de werkelijkheid wordt, dan betekent dat er voor de zittende huurders met een iets hoger inkomen niets anders op zit dan voorlopig te blijven zitten waar men zit. Dit betekent dat wij, om toch voldoende huurwoningen aan te kunnen bieden (want in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is zo’n 20% van alle woningen een huurwoning en dat is beslist geen overmaat), de nieuwbouw als die sowieso nog te realiseren is, enkel in de sociale sector zullen moeten realiseren. Die nieuwbouw is dan niet bereikbaar voor de middeninkomens en ik zie nog geen commerciële partijen huurwoningen bouwen met huurprijzen tussen de € 660 en ca.

€ 850.  

• Dat in een woningmarkt waarin de behoefte aan huurwoningen al heel erg groot is........
• Dat in een tijd waarin door tal van organisaties aangegeven wordt dat er onvoldoende voor senioren geschikte huurwoningen zijn........
• Dat in een tijd, waarin de overheid de woningcorporaties denkt te kunnen afromen, te beperken in het bedienen van een grotere groep woningzoekenden…....

Het worden spannende maanden, die eerste in 2013.

 

Ondanks alles…een heel goed 2013 toegewenst,

Veel gezondheid en veel voldoening in werk en privé.

 

 

 

De rit naar kantoor, om nog even wat zaken af te wikkelen voor het eind van het jaar, verloopt voorspoedig op de vrijdag na kerst. Het is rustig op de weg. Op de radio het nieuws dat volgens onderzoek van het Sociaal en Cultureel planbureau, één op de drie Nederlanders verwacht dat de financiële positie verslechterd.  

 

Het nieuws legt voor mij het verband met de corporaties.

 

Want ook bij de corporaties ligt een verslechtering van de financiële positie in het verschiet door de aangekondigde verhuurdersheffing. Deze heffing zorgt er voor dat de nieuwbouw stagneert en dat zorgt er weer voor dat de omzet in bouwbranche sterk afneemt. De negatieve spiraal werkt door naar de werknemer in de bouw die zijn baan verliest, maar dat geldt ook voor aanpalende branches zoals de makelaardij, de woninginrichters etc. etc....

 

Het blijft me verbazen, dat er bij het kabinet vooralsnog weinig gehoor is voor het alternatief: investeren.

 

Corporaties investeren zo’n € 9 miljard in nieuwbouw, renovatie en energetische maatregelen. De BTW over een dergelijke investering levert de schatkist een gelijk getal aan de heffing op, los van vennootschapsbelasting, minder uitkeringen etc. etc.  

 

Onze brancheorganisatie Aedes zet stevig in om tot een investeringsafspraak in plaats van een heffing te komen. Terecht! Dat uit het onderzoek blijkt dat de grootste zorg van de meeste mensen bij de toenemende individualisering ligt is herkenbaar.