Eind juni 2012

Algemene Ledenvergadering: veel te vertellen….en  een lange zit.

Twee maal per jaar wordt er bij onze vereniging een Algemene Ledenvergadering gehouden. Op 12 juni jl. was het belangrijkste punt de goedkeuring van het jaarverslag over 2011.

Belangrijke punten daaruit:

• Het onderhoudsplan 2011 is nagenoeg geheel uitgevoerd.
• De nodige verbeteringen in de woningen zijn doorgevoerd.
• De huurachterstanden zijn dankzij een streng maar rechtvaardig incassobeleid gedaald met blijvende aandacht om problemen bij onze huurders te voorkomen. Dit jaar hebben we geen enkele huisuitzetting gehad. 
• In 2011 hadden we een meevallende mutatiegraad van 5,3%.

Onze financieel medewerker gaf een uitgebreide toelichting op de cijfers omdat de waardering in de balans volgens nieuwe voorschriften heeft plaatsgevonden.

Naast dit hoofdonderwerp kwam veel informatie aan de orde over de landelijke en lokale ontwikkelingen zoals de prestatieafspraken met de gemeente, het woningmarktadvies van Aedes, NVM en de Woonbond, de richting van ons nieuwe vastgoedbeleid en ons nieuwe ondernemingsplan.

Een lange vergadering, maar gezien de vele van belang zijnde ontwikkelingen, goed om met de aanwezige leden te delen.

Openingshandeling

Opening 23 juni jl.

Medisch Centrum Reeuwijk

 

 

 

Bijeenkomst kleinere corporaties Zuid-Holland: collegiaal contact erg belangrijk

Voor de eerste keer neem ik deel aan het overleg in Poortugaal. Zo’n 22 collega’s uit Zuid Holland delen allerhande zaken. Een beleidsmedewerker van onze brancheorganisatie Aedes vertelt over de nieuwe woningwet, de stand van zaken van de financiële problemen bij Vestia, de behandeling van de nieuwe huurverhogingsvoorstellen voor de hogere inkomens in de Eerste kamer en tal van andere zaken.

DHV presenteert hun plan Brutering 2.0 wat eigenlijk op hoofdlijnen aansluit op Wonen 4.0 (Uitleg zie vorige blog)

Ook brengen wij een bezoek aan enkele projecten van de collega woningcorporatie. Leerzaam!
Voor mij als relatieve nieuweling goed om contacten op te bouwen met collega’s uit de regio met een vergelijkbare omvang qua woningbezit.

Vestia: de rekening en het effect

Deze week komt ook het bericht dat Vestia met de banken een overeenkomst gesloten heeft voor de beheersing van de financiële problemen. De andere woningcorporaties moeten via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting € 700 mln. betalen om de problemen het hoofd te bieden. Voor ons zal dat ca. € 350.000,= als bijdrage betekenen. Erg zuur, dat het onverantwoord handelen van een collega tot deze consequenties leidt. De woningcorporaties hebben een onderlinge solidariteit en dat op zich is goed voor het vertrouwen van de financiële wereld. Maar er komen nu zeer terecht verscherpte regels, want solidariteit kan niet zonder strakke afspraken. Je kunt het langzamerhand vergelijken met wat zich in Europa plaatsvindt. Deze extra kostenpost met de heffing die wij krijgen voor de huurtoeslag vanaf 2013 zorgt uiteindelijk voor het verlagen van de mogelijkheden om te kunnen investeren. Wij zijn gelukkig financieel gezond, maar willen wij ook in de toekomst blijven zorgen voor een passende woningvoorraad, dan moet er mede o.a. door de toenemende vergrijzing en de leeftijd van ons woningbezit fors geïnvesteerd worden. Het betekent dat onze enige bronnen van inkomsten, de huren en de opbrengsten uit verkoop, ook hard nodig zijn om dat mogelijk te maken. Wij hebben diverse scenario’s doorgerekend en het huurbeleid in Wonen 4.0, wat ook goed past in het herstel van de woningmarkt, zou daarvoor een goede en noodzakelijk investeringsruimte kunnen bieden. 

Afgestudeerd: win/win

 

Het afgelopen halfjaar heeft Bart van Veen zijn eindscriptie voor zijn studie aan de Hogeschool in Utrecht bij ons gemaakt. Het onderzoek gaat over het effect van de vergrijzing op de woningvoorraad van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Op de Hogeschool ben ik aanwezig bij de presentatie van Bart en na afloop krijgt hij de uitslag.

Geslaagd!

Presentatie op kantoor WBV

Een mooie win/win situatie. Een goed advies voor ons en een ervaring en opgebouwde kennis voor Bart. Wij vinden het belangrijk om waar het even kan stage mogelijkheden te bieden en de “nieuwe lichting” een kans te bieden de studie en de praktijk te verbinden.

 

 

De rest van de agenda: doorbouwen

 

Het zou te ver voeren alle onderwerpen op deze weblog te behandelen die mij dagelijks bezighouden. Een korte bloemlezing:  

• overleg over een nieuwe manier om onze vrijkomende woningen aan te bieden, samen met collega Mozaïek Wonen uit Gouda
• de afwikkelingen van de effecten van het faillissement van Kastelein in relatie tot onze nieuwbouw op de Maximalocatie
• een seminar over de nieuwe woningwet, die in de tweede kamer wordt behandeld
• aftrap van het nieuwe signaleringsoverleg met alle betrokken partijen in Bodegraven-Reeuwijk
• een afspraak met een oud medewerker die voor het eerst directeur is geworden en graag enkele adviezen van mij krijgt
• de opening van het Medisch Centrum in Reeuwijk-Brug en het verzoek van Aedes om de knelpunten vanwege de nieuwe Europese afspraken voor de collega’s op de website van Aedes te plaatsen
• interen overleg over het nieuwe ondernemingsplan wat in juli door de Raad van Toezicht besproken gaat worden en in september met alle belanghouders
• overleg met enkele partijen over de inventarisatie van de behoefte aan huisvesting voor lichamelijk en/of geestelijk gehandicapten
• vergadering van de stuurgroep Maxima over het vervolg van de nieuwbouwplannen

Genoeg te doen en dat gaat met veel plezier. Werken aan plezierig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk.

Woningmarkt

Tal van woningmarkt plannen

Deze keer een uitgebreidere blog over dit belangrijke onderwerp

Algemeen: Wat is (de oorzaak van) het probleem

De afgelopen twee weken stonden, zowel landelijk als in Bodegraven-Reeuwijk, in het teken van de woningmarkt. De woningmarkt zit op slot is de veel gebruikte term. Hiermee wordt bedoeld, dat er weinig doorstroming plaatsvindt. Binnen de huursector, binnen de koopsector en tussen huur- en koop. Daar zijn verschillende oorzaken voor.

De afgelopen jaren zijn de huren enkel met de inflatie gestegen, gestuurd door de rijksoverheid. De koopprijzen zijn, behalve de laatste twee jaar, enorm gestegen. Dus voor een huurder is de overstap erg moeilijk. Vervolgens hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan.

1) Voor de huurmarkt is er een afspraak gemaakt met Europa dat er een inkomensgrens (zo’n

€ 35.000,=) geldt voor een sociale huurwoning (huurprijs tot € 660,=).

1a) Dit betekent dat mensen met een iets hoger inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De woningcorporaties hebben daar tegen geprotesteerd, maar tot nu toe vergeefs. Juist de groep net boven de genoemde inkomensgrens heeft geen alternatief. Kopen is te duur en huurwoningen zijn er eigenlijk nauwelijks in de prijsklasse van € 660,= tot ca. € 800,=.

Als wij ze bouwen moeten we een flink hogere rente betalen, omdat we ze niet meer kunnen financieren op de gebruikelijke manier voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat we dan juist weer op een flink hogere huur uitkomen. Dit is ook de reden waarom commerciële beleggers ze niet bouwen.

1b) Huurders met een inkomen boven genoemde inkomensgrens zullen niet snel verhuizen. Ze komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Ze blijven zitten, waar ze zitten.

2) Als gevolg van de financiële crisis hebben de banken de voorwaarden om een hypotheek te kunnen krijgen flink aangescherpt. Dus voor degene die een woning willen kopen, is het krijgen van een hypotheek erg moeilijk dan wel onmogelijk. Vooral voor starters in de koopwoningmarkt is het een groot probleem.

Wat is het gevolg

Het gevolg van dit alles is, dat er nauwelijks woningen worden verkocht; zie de vele "te koop" borden in dorp en stad. Ook nieuwe woningen worden moeilijk verkocht, waardoor de bouwondernemingen weer geen omzet hebben. Dat leidt in onze eigen omgeving tot faillissementen, zoals van Kastelein en Bontenbal.

Plannen, plannen, plannen

De afgelopen periode zijn er veel studies verricht en plannen geschreven om de woningmarkt weer vlot te trekken. Door een aantal economen, de VROM-raad, een commissie van de SER en zo meer.

Nu is er ook een plan van alle woningmarktpartners; De Woonbond, de NVM, Vereniging Eigen Huis en onze brancheorganisatie Aedes. Redelijk uniek dat deze partijen op één lijn zijn gekomen in het plan “wonen 4.0”.

De tweede kamer heeft opdracht gegeven, dit door te laten rekenen door het Centraal PlanBureau. De hoofdlijn is een huurverhoging van gemiddeld 2 procent op de inflatie, een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar, de afschaffing van de overdrachtsbelasting en een geleidelijke verlaging van de inkomstenbelasting. De woningcorporaties zouden de extra opbrengsten dan gebruiken om te investeren in nieuwe woningen, de (duurzaamheids)kwaliteitsverbetering van het huidige bezit en de wijken. Ook dragen zij bij aan de oplopende behoefte van de huurtoeslag, die ook omgevormd wordt door een woontoeslag. De woontoeslag is dan voor zowel kopers als huurders met een laag inkomen.

Het plan werd vorige week ook uitgebreid toegelicht op het Aedescongres.Het draagvlak onder de deelnemers was erg groot.

Ook ik vind het een uitstekend plan en hoop dat vele politieke partijen het overnemen in hun verkiezingsprogramma.

Woningmarkt, kabinet en verkiezingen
Het kabinet onderkent uiteraard ook de problemen in de woningmarkt, maar kiest vooralsnog voor meer "losse"maatregelen en niet voor een integrale hervorming.

1) Het kabinet heeft besloten om de doorstroming te bevorderen, dat huurders met de hogere inkomens (meer dan € 43.000,=) die een sociale huurwoning huren, een extra huurverhoging van 5% bovenop de inflatie kunnen krijgen. Bij ons is daar ook over gesproken en we willen deze huurverhoging ook doorvoeren. Maar door allerlei vertragingen is deze wet nog niet definitief. De behandeling ligt bij de 1^e kamer. We willen de huurder niet wegpesten, maar gezien onze gemiddelde huurprijs slechts 61% van de maximaal redelijke is mag, een huurder met een hoger inkomen op zijn minst een meer kostendekkende huur betalen.

2) In het Lenteakkoord is afgesproken dat er ook een extra huurverhoging voor middeninkomens komt. Niet van 5%, maar van 1%. Dat moeten wij nog bediscussiëren, maar vind ik ook nog een punt om goed af te wegen. In het Lenteakkoord werd ook afgesproken om de hypotheekrenteaftrek te beperken voor nieuwe gevallen tot een hypotheekvorm op annuïteiten basis. Geen aflossingsvrije hypotheken meer met te hoge schulden is de achtergrond. Maar met de verkiezingen in het verschiet, is afgelopen week dit voorstel tot na de verkiezingen verschoven. 

3)In de diverse verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen wordt ingegaan op de problemen in de woningmarkt. Er zijn onderdelen opgenomen om starters te helpen, scheefwonen in de huursector aan te pakken, hypotheekrenteaftrek te beperken etc. etc.. Ik blijf hopen dat een nieuwe regering straks de grote voordelen ziet van het plan wonen 4.0. Geen brokken en stukken daaruit, maar juist de goed doordachte integrale aanpak van de gehele woningmarkt. Dat heeft ook een positieve werking op de economie en dat is hard nodig.

Woningmarkt in Bodegraven-Reeuwijk

Uiteraard gaat dit alles ook niet onze gemeentegrenzen voorbij. De woningbouw stagneert en de effecten daarvan zijn goed te merken bij onze lokale bouwers, zoals ik eerder aangaf. Er ligt ook een notitie van het college van B&W om de geplande nieuwbouw te temporiseren. Dat past in de lijn van de provincie, die ook kiest voor beperking van het woningbouwprogramma. Die notitie is in de gemeenteraadscommissie besproken. Wij hopen en verwachten dat de verdere voortgang van de Maximalocatie overeind blijft. Dat is van belang voor goede seniorenhuisvesting. Dat is hard nodig gezien de komende vergrijzing. Eind juni wordt de nota vastgesteld en wordt duidelijk of dit ook zo uitkomt. 

Overleg Strategisch Voorraad Beleid

Ook in onze nieuwe woningplannen, het strategisch voorraadbeleid, houden we rekening met de woningmarkt. De komende tijd zal er nog een druk zijn op de huurwoningen, maar we moeten ook rekening houden met betere tijden. Dan is er gezien de vergrijzing behoefte aan (veel) meer gelijkvloerse woningen. Dat betekent een flinke ombuiging t.o.v. de huidige woningvoorraad. We houden rekening met stijgende energielasten, dus met energiebeperkende en duurzame maatregelen. We rekenen varianten door van de diverse huurbeleidsplannen en kijken zo hoe we optimaal in kunnen spelen op de woonwensen van de toekomst. Dat plan moet kort na de zomer klaar zijn en wordt onderdeel van ons nieuwe ondernemingsplan.

Natuurlijk timmeren we alles niet dicht voor de komende 10 of 20 jaar. De veranderingen gaan steeds sneller, dus tijdig bijstellen is ook van belang.

Veel hangt ook samen met de toekomstige politieke keuzes. Dat vraagt soms lef en het verlaten van heilige huisjes. Dat is politiek niet altijd makkelijk, maar in het belang van onze woningmarkt en economie.