Tal van woningmarkt plannen
Deze keer een uitgebreidere blog over dit
belangrijke onderwerp
Algemeen: Wat is (de oorzaak van) het probleem
De
afgelopen twee weken stonden, zowel landelijk als in Bodegraven-Reeuwijk, in het
teken van de woningmarkt. De
woningmarkt zit op slot is de veel gebruikte term. Hiermee
wordt bedoeld, dat er weinig doorstroming plaatsvindt. Binnen de huursector,
binnen de koopsector en tussen huur- en koop. Daar zijn verschillende oorzaken
voor.
De afgelopen jaren zijn de huren enkel met de inflatie gestegen, gestuurd door de rijksoverheid. De koopprijzen zijn, behalve de laatste twee jaar, enorm gestegen. Dus voor een huurder is de overstap erg moeilijk. Vervolgens hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan.
1) Voor
de huurmarkt is er een afspraak gemaakt met Europa dat er een inkomensgrens (zo’n
€ 35.000,=) geldt voor een sociale huurwoning (huurprijs tot € 660,=).
1a) Dit
betekent dat mensen met een iets hoger inkomen niet in aanmerking komen voor
een sociale huurwoning. De woningcorporaties hebben daar tegen geprotesteerd,
maar tot nu toe vergeefs. Juist de groep net boven de genoemde inkomensgrens
heeft geen alternatief. Kopen is te duur en huurwoningen zijn er eigenlijk
nauwelijks in de prijsklasse van € 660,= tot ca. € 800,=.
Als
wij ze bouwen moeten we een flink hogere rente betalen, omdat we ze niet meer
kunnen financieren op de gebruikelijke manier voor sociale
huurwoningen. Dit betekent dat we dan juist weer op een flink hogere huur
uitkomen. Dit is ook de reden waarom commerciële beleggers ze niet bouwen.
1b) Huurders
met een inkomen boven genoemde inkomensgrens zullen niet snel verhuizen. Ze komen niet
meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Ze blijven zitten, waar ze
zitten.
2) Als
gevolg van de financiële crisis hebben de banken de voorwaarden om een
hypotheek te kunnen krijgen flink aangescherpt. Dus voor degene die een woning
willen kopen, is het krijgen van een hypotheek erg moeilijk dan wel
onmogelijk. Vooral voor starters in de koopwoningmarkt is het een groot
probleem.
Wat
is het gevolg
Het
gevolg van dit alles is, dat er nauwelijks woningen worden verkocht; zie de
vele "te koop" borden in dorp en stad. Ook nieuwe woningen worden moeilijk verkocht,
waardoor de bouwondernemingen weer geen omzet hebben. Dat leidt in onze eigen
omgeving tot faillissementen, zoals van Kastelein en Bontenbal.
Plannen,
plannen, plannen
De
afgelopen periode zijn er veel studies verricht en plannen geschreven om de
woningmarkt weer vlot te trekken. Door een aantal economen, de VROM-raad, een
commissie van de SER en zo meer.
Nu
is er ook een plan van alle woningmarktpartners; De Woonbond, de NVM,
Vereniging Eigen Huis en onze brancheorganisatie Aedes. Redelijk uniek dat deze
partijen op één lijn zijn gekomen in het plan “wonen 4.0”.
De
tweede kamer heeft opdracht gegeven, dit door te laten rekenen door het Centraal
PlanBureau. De hoofdlijn is een huurverhoging van gemiddeld 2 procent op de
inflatie, een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar, de
afschaffing van de overdrachtsbelasting en een geleidelijke verlaging van de
inkomstenbelasting. De woningcorporaties zouden de extra opbrengsten dan
gebruiken om te investeren in nieuwe woningen, de
(duurzaamheids)kwaliteitsverbetering van het huidige bezit en de wijken. Ook
dragen zij bij aan de oplopende behoefte van de huurtoeslag, die ook omgevormd
wordt door een woontoeslag. De woontoeslag is dan voor zowel kopers als huurders
met een laag inkomen.
Het
plan werd vorige week ook uitgebreid toegelicht op het Aedescongres.Het draagvlak onder de deelnemers was erg groot.
Ook ik vind het een uitstekend plan en hoop dat vele politieke partijen het overnemen in hun verkiezingsprogramma.
Woningmarkt,
kabinet en verkiezingen
Het kabinet onderkent uiteraard ook de problemen in de woningmarkt, maar kiest vooralsnog voor meer "losse"maatregelen en niet voor een integrale hervorming.
Het kabinet onderkent uiteraard ook de problemen in de woningmarkt, maar kiest vooralsnog voor meer "losse"maatregelen en niet voor een integrale hervorming.
1) Het
kabinet heeft besloten om de doorstroming te bevorderen, dat huurders met de hogere inkomens
(meer dan € 43.000,=) die een sociale huurwoning huren, een extra huurverhoging
van 5% bovenop de inflatie kunnen krijgen. Bij ons is daar ook over gesproken
en we willen deze huurverhoging ook doorvoeren. Maar door allerlei vertragingen
is deze wet nog niet definitief. De behandeling ligt bij de 1e
kamer. We willen de huurder niet wegpesten, maar gezien onze gemiddelde huurprijs
slechts 61% van de maximaal redelijke is mag, een huurder met een hoger inkomen op zijn minst een
meer kostendekkende huur betalen.
2) In
het Lenteakkoord is afgesproken dat er ook een extra huurverhoging voor
middeninkomens komt. Niet van 5%, maar van 1%. Dat moeten wij nog
bediscussiëren, maar vind ik ook nog een punt om goed af te wegen. In het
Lenteakkoord werd ook afgesproken om de hypotheekrenteaftrek te beperken voor
nieuwe gevallen tot een hypotheekvorm op annuïteiten basis. Geen
aflossingsvrije hypotheken meer met te hoge schulden is de achtergrond. Maar
met de verkiezingen in het verschiet, is afgelopen week dit voorstel tot na de
verkiezingen verschoven.
3)In
de diverse verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen wordt ingegaan op
de problemen in de woningmarkt. Er zijn onderdelen opgenomen om starters te
helpen, scheefwonen in de huursector aan te pakken, hypotheekrenteaftrek te
beperken etc. etc.. Ik
blijf hopen dat een nieuwe regering straks de grote voordelen ziet van het plan
wonen 4.0. Geen brokken en stukken daaruit, maar juist de goed doordachte
integrale aanpak van de gehele woningmarkt. Dat heeft ook een positieve werking
op de economie en dat is hard nodig.
Woningmarkt
in Bodegraven-Reeuwijk
Uiteraard
gaat dit alles ook niet onze gemeentegrenzen voorbij. De woningbouw stagneert
en de effecten daarvan zijn goed te merken bij onze lokale bouwers, zoals ik
eerder aangaf. Er ligt ook een notitie van het college van B&W om de
geplande nieuwbouw te temporiseren. Dat past in de lijn van de provincie, die
ook kiest voor beperking van het woningbouwprogramma. Die notitie is in de
gemeenteraadscommissie besproken. Wij hopen en verwachten dat de verdere
voortgang van de Maximalocatie overeind blijft. Dat is van belang voor goede
seniorenhuisvesting. Dat is hard nodig gezien de komende vergrijzing. Eind juni
wordt de nota vastgesteld en wordt duidelijk of dit ook zo uitkomt.
Ook
in onze nieuwe woningplannen, het strategisch voorraadbeleid, houden we
rekening met de woningmarkt. De komende tijd zal er nog een druk zijn op de
huurwoningen, maar we moeten ook rekening houden met betere tijden. Dan is er
gezien de vergrijzing behoefte aan (veel) meer gelijkvloerse woningen. Dat
betekent een flinke ombuiging t.o.v. de huidige woningvoorraad. We houden
rekening met stijgende energielasten, dus met energiebeperkende en duurzame
maatregelen. We rekenen varianten door van de diverse huurbeleidsplannen en kijken
zo hoe we optimaal in kunnen spelen op de woonwensen van de toekomst. Dat plan
moet kort na de zomer klaar zijn en wordt onderdeel van ons nieuwe
ondernemingsplan.
Natuurlijk
timmeren we alles niet dicht voor de komende 10 of 20 jaar. De veranderingen gaan
steeds sneller, dus tijdig bijstellen is ook van belang.
Veel
hangt ook samen met de toekomstige politieke keuzes. Dat vraagt soms lef en het
verlaten van heilige huisjes. Dat is politiek niet altijd makkelijk, maar in het
belang van onze woningmarkt en economie.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten