Eind mei 2012

Eerste weken van mei

Jaarverslagen: aanslag op aanslag

Zowel het officiële jaarverslag als het populaire jaarverslag is klaar. De accountant heeft ze goedgekeurd. De accountant is ook aanwezig bij de behandeling van dit onderwerp in de vergadering van de Raad van Toezicht. De manier waarop we de waarde van onze woningen bepalen is veranderd en sluit nu aan bij de nieuwste regels die daarvoor gelden (RJ 645). De waarde is bepaald op basis van de zogenoemde actuele waarde, door ons vertaalt in de toekomstige ingeschatte verdiencapaciteit. Daarvoor hanteren wij diverse realistische uitgangspunten, die natuurlijk in de toekomst wel moeten worden waargemaakt. De afgelopen jaren zijn er de nodige “aanslagen” op onze financiële positie gedaan en ook de komende periode zal dat doorgezet worden. Ik noem o.a. de Vogelaarheffing, de rioolheffing, de heffing van de overheid voor de bijdrage in de huurtoeslag (waarschijnlijk vanaf 2013) en de heffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voor de mogelijke financiële ondersteuning van collega-corporaties. Onze portemonnee wordt er niet groter op en dat gaat ten laste van onze investeringskracht. We zijn, rekening houdend met deze aanslagen, nog steeds financieel gezond overigens. We zullen wel bij het strategisch voorraadbeleid goed rekening moeten houden met deze ontwikkelingen. Het jaarverslag, die op onze website is te vinden, ligt op de aankomende algemene ledenvergadering ter goedkeuring voor. Het populaire jaarverslag valt met het nieuwe bewonersblad “Onderdak” bij  de huurders en relaties in de bus.

Vergadering Raad van Toezicht: investeringsvoorwaarden

Zoals hierboven aangegeven is op donderdagavond 10 mei jl. uitgebreid stilgestaan bij het jaarverslag en de financiële resultaten. In het jaarverslag wordt uitgebreid verantwoord, welke activiteiten het afgelopen jaar zijn uitgevoerd en wat het financiële resultaat en vermogen is. Het resultaat wordt vooral beïnvloed door de zogenoemde onrendabele toppen op de nieuwbouw. Een onrendabele top is het bedrag van de investering die, ervan uitgaande dat de woningen vijftig jaar verhuurd zullen worden, naar verwachting niet terugverdiend kan worden. Dat is veelal meer dan € 80.000,= per huurwoning en dat bedrag wordt ten laste van het resultaat en zo van het vermogen afgeboekt. Dit is een flink bedrag door de diverse nieuwbouwprojecten zoals Westveen, Miereakker, de Maximalocatie, het Medisch Centrum en de winkel in Driebruggen. Ook bespreken we een investeringsstatuut wat vervolgens wordt vastgesteld. Daarin is opgenomen in welke typen woningen en maatschappelijke vastgoed en tegen welke voorwaarden wij investeren. Daarmee is voor de vereniging duidelijk welke uitgangspunten bij investeringsbeslissingen gelden. Uiteraard bespreken wij de kwartaalresultaten van de eerste maanden van 2012. Vooral het onder controle houden van de huurachterstanden vraagt steeds meer aandacht. De recessie heeft ook hier zijn uitwerking. We willen oplopende huurachterstanden voorkomen om zo ook de huurders te beschermen tegen dreigende uitzetting. Waar nodig en mogelijk kunnen uiteraard betalingsafspraken gemaakt worden. Iedere vergadering wordt ook een uitgebreid informatiebulletin behandeld waarin de actuele ontwikkelingen vermeld worden. Zo blijft de Raad van Toezicht op de hoogte om zo optimaal mogelijk de toezichtrol goed te kunnen vervullen.

Nieuwbouwplannen: wij bouwen voort

 

In vorige blogs is al uitgebreid stilgestaan bij de diverse plannen en bouwontwikkelingen. Deze weken tekenen we alle overeenkomsten om te kunnen starten met de 23 huurappartementen in Westveen. De grondwerkzaamheden zullen binnenkort starten. De bouw van de winkel in Driebruggen loopt voorspoedig. De start van het tijdelijk winkelcentrum, in afwachting van de nieuwbouw, staat op het programma en het Medisch Centrum is opgeleverd. De gemeente heeft een concept "Actieprogramma volkshuisvesting en Woningbouw" opgesteld. Dit wordt in de commissie ruimte en de gemeenteraad in de periode mei/juni besproken. Een belangrijk document, omdat o.a. de voortgang van de plannen op de Maximalocatie daarvan afhankelijk zijn, alsook eventueel andere plannen waarin wij willen deelnemen. Na de gemeenteraadsvergadering op 27 juni aanstaande is er duidelijkheid. We hopen en verwachten dat de voortgang van de Maximalocatie, de vernieuwing van Kerverland, bij de politiek groot draagvlak heeft.

Geldleningen: andere voorwaarden

Vier maal per jaar is er een zogenoemd treasuryoverleg. Een overleg waarin wij samen met een extern adviseur de financiële stromen beoordelen en bespreken of en zo ja wanneer er nieuwe geldleningen aangetrokken moeten worden. Deze keer ronden wij de financiering van de winkel en het Medisch Centrum af. Het zijn beide projecten, die door het ministerie sinds kort niet meer als sociaal bestempeld worden, waardoor wij zonder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de investering moeten financieren. Dit betekent een hogere rente. Daarbij wordt de investering ook maar voor een deel gefinancierd, het restant moet uit eigen middelen gefinancierd worden. De maatschappelijke bijdrage om deze projecten te realiseren was en is van groot belang, maar met deze nieuwe regels zal de toets of wij dit in de toekomst nogmaals doen om die reden kritischer zijn.

Bezoek van de toezichthouder: positief oordeel

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de financiële toezichthouder namens de minister, komt op bezoek.

Uiteraard praten we over de financiële problemen van Vestia, problemen door financiële instrumenten die wij gelukkig niet gebruiken. Ook heeft hij onze beoordeling mee aan de hand van de gegevens over de vorige meerjarenbegroting. De nieuwste moet nog beoordeeld worden. Op basis daarvan krijgen wij de A! beoordeling. Dat wil zeggen dat we, mede op basis van onze plannen financieel gezond zijn en ons voldoende inzetten om ons vermogen in de volkshuisvesting verantwoord te besteden. Dat is een goed bericht!

Gemeenteraadscommissie op bezoek: prima gedachtewisseling

Op 15 mei ’s avonds komt de raadcommissie ruimte op bezoek. Wij lichten de ontwikkelingen bij de woningcorporaties toe. Ook die in relatie tot de landelijke en lokale overheid. Natuurlijk staan we stil bij alle zaken die bij ons van belang zijn en hoe wij op dit moment onze visie vormen voor de langere termijn. We geven aan dat wij nu alle plannen doorrekenen en verwachten dat wij in september duidelijkheid kunnen geven over onze koers en strategie voor onze woningvoorraadontwikkeling met alle elementen die daarbij horen.

Een erg goede bijeenkomst, waarin wij veel informatie hebben kunnen overdragen, maar ook over zaken zoals o.a. op het gebied van leefbaarheid en bewonersparticipatie hebben we informatie uitgewisseld.

De sprint van winter naar zomer

Als je met allerlei plannen en ontwikkelingen bezig bent, dan heb je zo af en toe een verlangen naar een winkeltje waar je tijd kunt kopen. Dat wordt nog eens versterkt door de vrije dagen met Koninginnedag, Hemelvaartsdag en Pinksteren. Privé gezien is het een heerlijke tijd. Er even lekker tussenuit en dubbel feest als dan de lange winter voor mijn gevoel is overgegaan in heerlijk zomerweer. We hebben genoten met enkele familieleden van het prachtige Drentse landschap en de gastvrijheid. Het Pinksterweekend staat voor de deur als ik dit schrijf en volgens de weerberichten blijft het zomeren. Van allerlei andere berichten, zoals de surseance van betaling bij de lokale aannemer, wordt je weinig vrolijk. Dus de komende dagen ook maar weer lekker buiten genieten.