De eerste drie weken van 2012

De kop is eraf, de eerste drie weken van 2012 zijn alweer achter de rug. Onderstaand een overzicht van de ontwikkelingen in deze periode.
Ik vind het leuk als u reageert op deze weblog via de knop reacties onderaan deze weblog !

Extern:

Uiteraard enkele nieuwjaarsrecepties.

• Bij de receptie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is het maandagavond in het gemeentehuis erg druk. Voor mij als relatieve nieuweling een mooi moment om met velen nader kennis te maken. De burgemeester steekt symbolisch een kaars aan, verwijzend naar de economisch veranderende tijd en zijn oproep om vooral het licht te zien in wat WEL kan. Ook een receptie van de collega's Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden Holland. Gelukkig niet alleen geklaag over de veranderende regels van de overheid, maar ook goede ambities om het klantcontact te verbeteren (Mozaïek) of een flink nieuwbouwprogramma te realiseren (Midden Holland).

Verplichting 75% van onze woningen te koop?

• Er is een concept wetsvoorstel door de minister opgesteld. Dit verplicht ons om 3/4 van onze woningen te koop aan te bieden. Wij hebben daar grote bezwaren tegen. Met 20% sociale huurwoningen heeft Reeuwijk al een goede verhouding tussen huur en koop. Dit sluit ook goed aan bij het nieuwste woningmarktonderzoek en de inkomensverhoudingen in Reeuwijk. Als dit door zou gaan, is het erg lastig om onze woningen goed te beheren. Het wordt een "gatenkaas". Als we niet oppassen blijven alleen de minder geliefde woningen over voor de huur. Deze en nog andere bezwaren hebben wij ook in een brief beschreven aan de landelijke en lokale politiek. Op vrijdagavond 27 januari aanstaande leg ik ze ook uit op RTV Bodegraven.

Start Dorpswinkel Driebruggen

• Op vrijdag 20 januari jl. hadden we met de betrokkenen, waaronder wethouder Vroomen, een feestelijke ondertekening van alle contracten voor de nieuwe "dorpswinkel" in Driebruggen. Er kan nu gestart worden met de sloop van enkele oudere woningen, waarna de nieuwbouw kan starten. Boven de winkel komen vier appartementen in de koop. De winkel is van groot belang om de leefbaarheid in Driebruggen in stand te houden. De minister heeft in de nieuwe wetgeving vanaf 2011 deze "dorpswinkel" niet als maatschappelijk vastgoed bestempeld. Hiervoor moeten wij een duurdere financiering aantrekken. Wij vinden de winkel zo belangrijk voor onze huurders, dat we toch de eerdere toezegging gestand doen.

  

Goed onderhoud tegen marktconforme prijzen.

• Uiteraard zijn we volop bezig met de aanbesteding van ons onderhoud. Ook dit jaar wordt er weer flink in de woningkwaliteit van ons woningbezit geïnvesteerd. We willen graag met locale/regionale aannemers werken, maar uiteraard met een goede prijs- en kwaliteitsafspraak. Om dat na te gaan hebben we voor o.a. het schilderwerk - een groot deel van onze onderhoudsuitgaven - een adviseur gevraagd om de prijzen te kunnen toetsen op wat elders in de regio en het land wordt betaald.

Intern:

Heldere taken en bevoegdheden.

• Als onderdeel van ons werkplan voor dit jaar is vanwege de organisatiewijzigingen een vernieuwd schema gemaakt voor de verdeling van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Deze wordt ook gebruikt voor de nieuwe functiebeschrijvingen. Ook zullen we dit uitgebreide overzicht benutten voor het vastleggen van de belangrijkste procedures en werkbeschrijvingen. Op deze manier hebben wij en onze externe accountant goed inzicht in de noodzakelijke taak- en verantwoordelijkheidsverdeling en de controle daarop.

Nieuw woningbeleid.

• Wij zijn twee maal een halve dag met een groepje van vijf medewerkers van onze organisatie aan de slag geweest om goed na te denken over de toekomst van ons woningbezit. Als eerste hebben wij uitgebreid allerlei rapporten en onderzoeken bekeken. Er zijn onderzoeken voor de gemeente, welzijnorganisaties en provincie gemaakt welke ook voor ons waardevolle informatie bevatten. Denk aan de verwachte leeftijdsontwikkeling, de vergrijzing en behoefte aan zorg, de verhuisbewegingen tussen de omliggende gemeenten, de positie van starters en dergelijke. Voor deze laatste groep is het belangrijk om te weten waarom 3/4 van de starters uit Reeuwijk vertrekt. Willen starters liever in een meer stedelijke omgeving wonen, is de bereikbaarheid met de trein van belang, of is het een gebrek aan betaalbare starterwoningen in huur of koop? De uitkomsten uit de rapporten en het verdere onderzoek gebruiken wij om een goede keuze vertaling te maken naar de gewenste woningvoorraad voor de komende 10 a 15 jaar. Dat wordt dan omgezet in onze wensportefeuille. Om die te bereiken moeten we nieuwbouw plegen, zullen sommige woningen op termijn een flinke aanpassing behoeven of zal wellicht sloop en nieuwbouw op termijn ontstaan. Dat vraagt om keuzes per complex. De vervolgstap voor de korte termijn bestaat uit het goed in kaart brengen van de verhuisbewegingen in ons bezit, de woonwensen onder de huurders en woningzoekenden en het in beeld brengen van de gegevens over de voorzieningen per woonkern. Een volgende keer meer over dit project wat kort na de zomer klaar moet zijn.

Moderne goed toegankelijke website

• Omdat in dit tijdperk steeds meer gebruik gemaakt wordt van internet, is het ook belangrijk dat iedereen op een handige manier alle informatie kan vinden op onze website. De dames van de afdeling klantcontact en verhuur zijn gestart met de keuze voor een nieuwe goed toegankelijke indeling. Daarna wordt alle informatie voor op de website geschreven of herschreven. Wij verwachten met ca. drie maanden de nieuwe website beschikbaar te hebben.

Nieuw ondernemingsplan

• We hebben ook een startbijeenkomst voor ons nieuwe ondernemingsplan, ook vaak beleidsplan genoemd. We willen tot een heldere missie komen. Waarvoor zijn wij op aard, waarop zijn wij aanspreekbaar. Uiteraard voor goede sociale woningbouw. Maar wat is ons toekomstbeeld voor de andere zaken, zoals op het gebied van voorzieningen. Denk aan de winkel in Driebruggen of het Medisch Centrum in Reeuwijk-Brug. De groep met een inkomen groter dan € 34.085,= mogen we geen sociale huurwoning (tot € 664,66) meer aanbieden. Willen we bewust woningen iets duurder maken? Als we dat doen, is dat  dan betaalbaar? Want dan moeten we een flink hogere rente betalen door de nieuwe overheidsregels. We gaan daarover ook in gesprek met andere maatschappelijke partners zoals de gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties. Rond de zomer moet dit plan klaar zijn.

Nieuwe blog gestart

In januari 2012 heb ik, als eerste directeur van Woningbouwvereniging Reeuwijk, deze nieuwe blog geopend. Op deze manier wil ik graag de ontwikkelingen bij WBV Reeuwijk delen met geïnteresseerde lezers. Uiteraard zal ik ook zaken behandelen welke onze woningcorporatie raken.

Op deze eerste blog meld ik graag in het kort mijn belevenissen van de afgelopen vier maanden.

Waarom een directeur bij onze woningcorporatie


Woningbouwvereniging Reeuwijk is een relatief kleine woningcorporatie met zo'n 1050 woningen in het Groene Hart in Reeuwijk. Een corporatie welke na vijftig jaar, waarin zij met een zogenoemd vrijwilligers bestuur heeft gefunctioneerd, vanaf 1 september 2011 heeft gekozen voor de aanstelling van een fulltime directeur. Dit vanwege de toegenomen complexiteit zoals o.a. de fiscalisering, het splitsen van het woningbezit in sociaal en commercieel met de daaraan gekoppelde financieringskwestie, het vergroten van de transparantie en de versterking van de governance. Kort samengevat een verdergaande professionalisering is noodzakelijk.

Met mijn jarenlange ervaring bij woningcorporaties in Amsterdam en Zaanstad, wil ik graag daar mijn bijdrage aan leveren.

De eerste vier maanden
De eerste maanden heb ik gebruikt om, zoals ik dat noem, te sponzen. Informatie vergaren door veel gesprekken intern en extern te voeren en de nodige (beleids)stukken door te lezen.

Plannen verdere professionalisering
Op basis daarvan is een zogenoemd jaarplan opgesteld. Daarin zijn een groot aantal acties opgenomen welke in 2012 en 2013 gaan zorgen voor de verdergaande professionalisering. Ik noem enkele belangrijke:

1. Een nieuw koersplan, waarin op basis van een goede externe oriëntatie en op basis van gesprekken met de diverse belanghebbenden duidelijk wordt vastgelegd wat de doelstellingen voor de komende vier jaar zijn. Eén ding staat vast, de kern betreft het zorgen voor goede huisvesting voor met name de "mensen met een kleinere portemonnee" of die vanwege lichamelijke of geestelijke beperkingen ondersteuning voor goede huisvesting nodig hebben. Dat alles in de leefbare kernen in Reeuwijk.
2. Een op onze missie afgestemd woningportefeuille beleid met daaraan gekoppeld een afgewogen prijs- en kwaliteitsbeleid.
3. Versterking van de interne processen, checks en balances en governance (goed bestuur).
4. Een goede beheersing van de huidige (ver)nieuwbouwportefeuille.
5. Versterking van de communicatie en daarmee de positionering van de woningbouwvereniging.
6. Een goede verbinding met onze maatschappelijke partners.
7. Transparantie over het (gevoerde)beleid.
8. Samen met de collega corporaties worden met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk nieuwe prestatieafspraken opgesteld.
9. In 2012 zullen wij naast de algemene ledenvergadering actief gaan werven voor een nieuw te vormen huurders overlegorgaan.

Gezonde begroting
In de ledenvergadering in december is een gezonde (meerjaren)begroting gepresenteerd.
WBV Reeuwijk heeft naar verhouding een behoorlijke (ver)nieuwbouwportefeuille.

Onderhoud en woningverbetering
Voor het jaar 2012 is weer een behoorlijk stevig programma op gebied van onderhoud en woningverbetering opgesteld.

Indruk cultuur
Last but not least, Woningbouwvereniging Reeuwijk is naar mijn mening goed betrokken bij de huurders en alle ontwikkelingen in het werkgebied. De kleinschaligheid heeft op dat gebied een sterke werking. Slagvaardigheid door de korte lijnen in onze organisatie kan versterkend werken.

De volgende
Een volgende keer zal ik ingaan op de vorderingen van ons jaarplan en de nieuwste ontwikkelingen bij de overheid welke ons raken; de conceptwetgeving die de corporaties wil gaan verplichten om 3/4 van het woningbezit te koop aan te bieden aan de huurders.

Vanaf januari 2012 start deze weblog.