Positief blijven? Bijna onmogelijk!

Positief blijven? Bijna onmogelijk!

 

Voor ons bewonersblad OnderDak schrijf ik eind oktober het voorwoord met als titel “positief blijven!”. Dat was naar aanleiding van ons nieuw strategisch ondernemingsplan met daarin opgenomen de kwaliteitsverbetering en het vernieuwingsprogramma voor het woningbestand.

Op dat moment was duidelijk, dat er een jaarlijkse verhuurdersheffing zou komen van € 800 miljoen voor alle woningcorporaties tezamen. Ook was bekend dat wij, om de financiële problemen bij onze grote collega Vestia op te vangen, nog eens een heffing van ca. € 600 mln. opgelegd zouden krijgen.

Ondanks het feit dat dit voor een behoorlijke extra “hap” uit onze financiële middelen zou zorgen, kon ik nog schrijven “positief blijven”. Met het nodige stuurwerk, door bijvoorbeeld een aantal zaken wellicht iets meer in de tijd te spreiden en op andere gebieden het programma wat aan te passen, leek het mogelijk het geplande verbeterings- en vernieuwingsprogramma toch op termijn te kunnen realiseren.

 

Op het moment dat de drukker de tekst van het bewonersblad had opgemaakt en de persen aanzette om de bladen te drukken, werd het regeerakkoord gepresenteerd door de heren Rutte en Samsom. Daaruit bleek, dat dit nieuwe kabinet van de huurders en woningcorporaties wel een extreem hoge bijdrage wil vragen om de bezuinigingsdoelstelling te kunnen halen.

De bovengenoemde € 800 mln. blijkt in het regeerakkoord te zijn verhoogd en wel naar € 2 miljard !!

Voor ons betekent het uiteindelijk, dat wij ca. € 1,2 mln. jaarlijks moeten betalen, ofwel € 1.200,- per woning! Dat is bijna drie keer de gemiddelde maandhuur van dit moment.

De huurverhogingsvoorstellen uit dat zelfde regeerakkoord:

·        De huren worden gekoppeld aan de WOZ-waarde; het maximum wordt gesteld op 4,5% daarvan.

·        Een huurverhoging van 1,5% bovenop de inflatieverhoging voor huurders met een inkomen tot € 34.000,- per jaar.

·        Een huurverhoging van 2,5% bovenop de inflatie voor huurders met een inkomen van € 34.000,- tot € 43.000,- per jaar.

·        Een huurverhoging van 6,5% plus inflatie voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- per jaar.

In ons nieuwe ondernemingsplan hebben we aangegeven, dat we voorstander zijn van huren die voor de hogere inkomens dichter bij een kostendekkende huur zouden moeten liggen. Voor lagere inkomens is in ons nieuwe beleid bepaald, dat de huurprijs afhankelijk van het type woning naar een maximum zou kunnen, waarmee (afhankelijk van de leeftijd en huishoudensamenstelling) nog huurtoeslag beschikbaar is voor lagere inkomensgroepen.

We hebben al deze zaken opnieuw doorgerekend en ik kom nu tot de conclusie, dat ik, eigenlijk tegen mijn zin, mijn positieve houding moet verlaten.

 

Op korte termijn kunnen we de door ons geplande onderhouds- en vernieuwingsstrategie nog volhouden, maar na een aantal jaren zie je in de berekeningen een grote negatieve omslag.

Jaar in jaar uit € 1,2 mln. euro afdragen en ondanks dat we de huren nog zouden kunnen verhogen (maar niet verder dan dat ze voor de diverse huishoudens en inkomensgroepen bereikbaar zijn met huurtoeslag,)dat houdt ook die nu nog uiterst gezonde Woningbouwvereniging Reeuwijk niet vol.

Onze Raad van Toezicht heeft de begroting voor het komende jaar nog goedgekeurd. Maar we hebben geconstateerd, dat als minister Blok de plannen niet herziet er toch stevig in ons nieuwbouwprogramma voor de latere jaren moet worden gesneden. Terwijl we met dat programma met name het woningaanbod voor de senioren vanwege de sterke vergrijzing wilde aanpassen. Dit is ook noodzakelijk om op verantwoorde wijze langer thuis te kunnen wonen en lichtere of zwaardere zorg aan huis te kunnen leveren. Alles in lijn met de zorgplannen op dat gebied.

Dat ook onze toezichthouder (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) en het instituut dat ervoor zorgt dat wij tegen een goede rente nieuwe leningen aan kunnen trekken (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) de noodklok hebben geluid bij de minister en in de pers, maakt duidelijk dat de regeringsplannen gigantische gevolgen hebben.

 

 

Misschien kan ik toch nog positief blijven denken? Want dit kan toch niet de bedoeling zijn van welk kabinet ook?

Het Centraal Planbureau heeft dit regeerakkoord echt niet goed doorgerekend. Zo gaat de hele sociale volkshuisvesting er aan. Dit werkt averechts voor de economie. Straks zijn er onvoldoende sociale huurwoningen en ligt de bouw helemaal plat. We kunnen toch beter investeren in nieuwe woningen. Dat levert de minister alleen al aan BTW 21% voor de schatkist op en het voorkomt veel uitkeringsgeld voor de WW in o.a. de bouwbranche.

Er zullen toch aanpassingen op die voornemens moeten komen? De Woonbond, de bouwbranche, Aedes en vele deskundige hoogleraren hebben al aangegeven, dat dit echt een verkeerde weg is.

Ik ben benieuwd of minister Blok mijn positieve grondhouding weer kan voeden, want die is, tegen mijn natuur in, nu verdwenen.

begin november

Ik had mijzelf voorgenomen eens in de twee weken een nieuwe blog te plaatsen, maar de werkzaamheden vragen, gezien de vele ontwikkelingen, veel tijd. Maar nu hoogste tijd voor een nieuwe blog.

 

 

Twee heerlijke gesprekken met 50 jaar trouwe huurders

 

Onze vereniging bestaat ruim 50 jaar en dat we trouwe huurders hebben, blijkt uit

het aantal keren dat ik, samen met onze coördinator technische dienst Jan van Esschoten, een taart met bloemen of fruit mag bezorgen. Ook deze weken weer

twee van die bezoeken, met voor mij heerlijke gesprekken om meer te weten te komen over wat huurders wel en niet fijn vinden aan de woning, de buurt en in de toekomst aan woonwensen hebben.

 

Welke gedachte ligt achter wel of geen CV of dubbel glas, hoe ervaart men de bereikbaarheid van winkel en zorgvoorzieningen, wat zien ze wel of niet als rol voor “de woningbouw” zoals we bijna altijd genoemd worden.

 

Vijftig jaar in dezelfde woning en beide nog steeds erg tevreden. Ook hier weer één huurder die aangeeft “Ik wil vanuit deze woning begraven worden, je krijgt me niet weg hoor”. Daar komen we natuurlijk ook niet voor, wel voor de felicitaties en een punt uit de taart is ook altijd weer erg lekker.

 

 

Nieuwbouw Maximalocatie komt dichterbij; samenwerkingsovereenkomst Kerverland

 

Nadat enkele maanden terug de eerste fase van de vernieuwing van Kerverland op de Maximalocatie in Waarder werd afgerond, is en wordt inmiddels druk gesproken over het vervolg op de voormalige schoollocatie, fase 2. Hier zullen ca. 30 appartementen verschijnen, een nieuwe welzijnsruimte “de Huiskamer van Waarder” en huisvestings-ruimte voor zorggerelateerde partijen.

 

Op die manier wordt hier een belangrijke vernieuwing op het gebied van wonen, zorg en welzijn uitgevoerd.

 

Het bestuur van Kerverland heeft er bewust voor gekozen een nieuwe toekomst in te gaan. Kerverland vormt zich om tot welzijnsorganisatie voor senioren in Waarder en Driebruggen en draagt, zodra de plannen onomkeerbaar zijn, de vastgoedtaak aan ons over.

 

Ondanks alle vertrouwen vonden we het toch verstandig, nu de plannen meer definitief worden, de afspraken samen op papier te zetten. Een soort verlovings-

overeenkomst op weg naar een zakelijk huwelijk met één partner die zich met

name op zorg en welzijn richt en de ander op wonen. Nu op naar de bruiloft!

 

 

Veel belangstelling informatiebijeenkomst senioren

Met het oog op de vorderingen van de bouwwerk-

zaamheden voor de 23 appartementen in ons plan Westveen aan de Van Staveren-straat, leek het ons een goed idee alle 55-plussers een uitnodiging te sturen voor een informatiebijeenkomst. Naast het geven van informatie over de woningen en hoe de toewijzing werkt, wilden we ook proeven of er voor ouderen “drempels” zijn om te verhuizen en wat wij daarin kunnen betekenen. Met “drempels” bedoel ik het verhuizen, kleine klussen en dergelijke. Het werd zo gezellig druk die avond dat één van de belangstellenden aangaf “Je kunt volgens mij nog wel een aantal van die blokjes bouwen”.

 

 

Het deed ons goed te horen dat men tevreden was over de informatie en blij was

met deze informatie mogelijkheid. Overigens bleek dat de “drempels” geen groot struikelblok vormden.

 

 

 

 

 

Miljardenbezuinigingen kabinet raken ook de huurders en onze investeringen

 

Op de vorige blog heb ik geschreven over de presentatie van ons nieuwe onder-nemingsplan.

 

Kort daarna begon de kabinetsformatie en inmiddels ligt er een regeerakkoord.

Er wordt volop gediscussieerd over de zorgkosten en zorgverzekering.

 

Maar ook voor de huurders en voor ons staat er het nodige beschreven. De huren voor de lagere inkomens gaan met een extra 1,5% omhoog, voor de inkomens tussen de € 34.000,- en de € 43.000,- met 2,5% en voor de inkomensgroep daarboven zelfs met 6,5%.

 

Ik ben voorstander van meer kostendekkende huren, mits de huur ook voor de lage inkomens betaalbaar blijft met huurtoeslag. Dat betekent dus, dat wij meer toe moeten naar het zorgen voor de beschikbaarheid en de overheid meer naar het regelen van de de betaalbaarheid door o.a. de huurtoeslag.

 

Maar deze cijfers zijn erg stevig.

 

Worden wij daar nu beter van? Nee, want hier tegenover staat dat wij weer een verhuurdersbelasting gaan betalen. En die belasting is de eerste jaren hoger dan wij aan extra huurverhoging zouden kunnen ontvangen.

 

Er moet bezuinigd worden, dat snappen we, denk ik, allemaal. Maar alles bij elkaar loopt dat wel behoorlijk op, ook voor onze huurders.

 

De politiek heeft het nog druk met het zorgen voor juiste informatie; wie gaat er

nu hoeveel op achteruit.

 

Wij hadden het de afgelopen tijd ook druk met onze begroting en met name dan

met het punt wat dit regeerakkoord nu gaat betekenen voor de huurders en onze nieuwbouwplannen.

 

We hebben een eerste doorrekening gemaakt. Daaruit werd duidelijk, dat onze mogelijkheden op wat langere termijn behoorlijk worden geraakt als het regeerakkoord zo wordt doorgezet.

 

We zullen de komende tijd goed volgen wat het kabinet doet met het uitwerken van dit akkoord en dat afzetten tegen onze investeringsplannen en de effecten voor de betaalbaarheid van de huren. Op de komende ledenvergadering in december a.s  zullen wij onze meerjarenbegroting weer presenteren

 

 

Politiek Cafe op radio Bodegraven-Reeuwijk en 100 jaar Mozaïek Wonen

 

Op vrijdagavond reis ik af naar Bodegraven. Samen met collega Henk Bruckmann van Mozaïek Wonen zullen wij vertellen over de prestatieafspraken met de gemeente (zie eerder op deze weblog) en met de mensen van de radio discussiëren over de actuele zaken. Ook de burgemeester en enkele raadleden zijn aanwezig. Wachtend op onze uitzendtijd kunnen we zo mooi even de actualiteiten met elkaar delen.

 

In het interview komt ook aan de orde, dat Mozaïek Wonen een tijdelijke nieuwe directeur heeft aangetrokken. Peter de Klerk, de huidige directeur, is ziek geweest

en zijn herstel vraagt meer tijd dan dat hij eerder had gedacht.

 

Ruim een week daarvoor had ik nog lange tijd met Peter gesproken. Vanwege het 100-jarig bestaan van Mozaïek Wonen was een bijeenkomst in het Gouds museum met een, vanwege de recessie, aangepast programma. Hugo Priemus was aanwezig en vertelde over zijn zorg, dat in Den Haag het belang van de woningcorporaties onvoldoende op zijn waarde wordt geschat.

 

Ik wens Peter vanaf deze plek alle sterkte toe met zijn herstel.

 

 

Het jaarplan op stoom

  

Eerder schreef ik over onze plannen voor o.a. de interne professionalisering en zoals een toezichthouder in de laatste vergadering zei, “met de hoge ambitie liggen alle vernieuwingsactiviteiten goed op schema”. Dat is juist, er is de afgelopen maanden heel veel werk door iedereen verzet en ook deze maanden wordt weer veel gedaan. De meting naar de kwaliteit van onze dienstverlening loopt, hetzelfde geldt voor 

de voorbereidingen voor de overgang met betrekking tot het aanbieden van onze vrijkomende woningen naar Woningnet en o.a. de conditiemeting en het maken van digitale plattegronden van de woningen. Zoals het er nu naar uitziet, gaan we nagenoeg alles realiseren dit jaar en dat is voor alle medewerkers een groot compliment.

 

Ik geniet van zo’n klein team om mij heen

Begin oktober

Nieuwe regering------------------------nieuwe impulsen woningmarkt?

Nieuwe bestuursstructuur----------nieuw ondernemingsplan

Nieuw ondernemingsplan-----------nieuwe doelgroep huisvesten

 

Formatie

 

De vorige blog eindigde met de verkiezingen die in het vooruitzicht stonden. Die zijn inmiddels achter de rug en we kennen de uitslagen. De twee partijen trachten nu tot een akkoord op hoofdlijnen te komen. De woningmarkt wacht op herstel en dat wacht op duidelijkheid over hervorming. Eerder heb ik aangegeven volop achter Wonen 4.0 te staan. Een duidelijke en geleidelijke hervorming. Of deze twee partijen daar ook mee komen? De PvdA zit ook op de koers van Wonen 4.0 maar de VVD wil de hypotheekrente aftrek in stand houden. Dat wordt nog spannend. Ze gaan niet voor lauwe compromissen, dus zakelijk hoop ik op een keuze voor het wonen dossier van de PvdA. Aedes doet een oproep aan de informateurs. Vooruitlopend op Wonen 4.0 een huurverhoging van 1 of 2 procent boven inflatie op basis van een huursombenadering. Dat laatste wil zeggen dat er een gemiddeld percentage wordt afgesproken op woningcorporatieniveau, die binnen zekere grenzen valt waarmee de huur per woning(type) mag worden verhoogd of verlaagd. Het geeft ruimte om te investeren. Prima. En dat de Woonbond vervolgens zegt dat als de verhuurdersheffing vervalt deze omgezet moet worden in een investeringsplicht…ook goed. Dat alles zorgt namelijk voor beweging in een woningmarkt die volledig op slot zit.

 

Nieuw ondernemingsplan gepresenteerd 

In de blogs heb ik de afgelopen tijd regelmatig geschreven over ons nieuwe plan. We hebben op basis van onderzoeken en interviews met belanghouders de input voor dit plan opgehaald, onze keuzes gemaakt en leggen deze keuze nu voor aan alle betrokkenen op 19 september jl.

Er is een zeer grote opkomst van de genodigden; zo’n 45 belanghouders. Na een toelichting op de plannen en de achtergronden waarop die  gebaseerd zijn, wordt op basis van de drie thema’s uit het plan de mening van de genodigden gevraagd. E.e.a. wordt ingeleid door filmclips waarin huurders aangeven wat zij belangrijk vinden m.b.t. een passende woningvoorraad, de energie- en duurzaamheidsaspecten en de leefbaarheid.

Mooi om te zien dat dergelijke clips een theoretisch plan zo goed kunnen praktiseren.

Al met al een geslaagde bijeenkomst, die met name op het gebied van betrokkenheid van huurders op het gebied van duurzaamheid een waardevolle aanvulling opleverde.

Hier verder geen uitgebreide uiteenzetting van het plan, dat heb ik al eerder beschreven. De videoclips kunnen geïnteresseerden terugvinden op onze website (aanrader!!) , waar binnenkort ook de nieuwsbrief wordt geplaatst, waarin het ondernemingsplan nog eens uiteen wordt gezet. De nieuwsbrief wordt aan alle huurders toegezonden.

Thomashuizen en Herbergier

Op basis van de verkenningen voor het nieuwe ondernemingsplan, is ook geconcludeerd dat de woningbouwvereniging geen huisvesting biedt voor bijzondere doelgroepen, zoals lichamelijk en/of geestelijk gehandicapten. Afgesproken is om te inventariseren welke behoefte er bestaat. Op basis daarvan is o.a. contact ontstaan met de Thomashuizen.

Een Thomashuis is een kleinschalige woonvorm voor acht volwassenen met een verstandelijke beperking. Het huis wordt geleid door twee ‘zorgondernemers’: een echtpaar of samenwonend stel die er ook wonen en de bewoners begeleiden en verzorgen. Zij runnen het Thomashuis als een bedrijf. De essentie van het zorgondernemerschap is dat zij zelf invulling kunnen geven aan de zorg. Hun eigen creativiteit, kennis en ervaring worden zo optimaal benut. Er zijn anno 2012 al 100 Thomashuizen  in Nederland. Dit aantal groeit steeds, want er is veel vraag naar wonen in een Thomashuis.

Door de onderneming achter dit zorgconcept is ook de Herbergier ontstaan. De Herbergier is een zorgformule voor mensen met geheugenproblemen, zoals Alzheimer of dementie, die niet meer zelfstandig kunnen wonen. In elke Herbergier wonen circa 16 mensen, die ze de ruimte bieden om zoveel mogelijk het leven voort te zetten zoals ze die altijd geleid hebben.

Beiden een prachtig initiatief waar wij van harte aan mee willen werken.

In dat kader hebben wij met de organisatie een ronde langs enkele panden gemaakt die zich mogelijk kunnen lenen voor deze doelen. De haalbaarheidsplannen worden nu verder uitgewerkt.

 

Uiteraard tal van andere zaken

Naast bovengenoemde onderwerpen, uiteraard tal van andere zaken die de afgelopen weken hebben gespeeld. Ik behandel er enkele kort.

 

Raad van Toezichtvergadering met voortgang plannen 2012

Op 25 september bespreekt de raad de kwartaalrapportage. Daarin de voortgang van de plannen van 2012 en de begroting. De organisatorische plannen, met de wetenschap dat die ambitie hoog is, liggen goed op schema, de begroting kent geen grote afwijkingen. Het belangrijkste is dat er door de drukke werkzaamheden een lichte achterstand is opgelopen in de uitvoering van enkele onderhoudswerkzaamheden. Dat is inmiddels opgepakt.

Ook bespreken we de voortgang van de projecten. De Maximalocatie loopt qua voorbereiding met de gemeente en Kerverland naar wens. De winkel in Driebruggen is opgeleverd en eind september onder grote belangstelling geopend. De verkoop op het project Westveen is erg matig (de starterswoningen trekken wel veel belangstellenden) en de voorbereiding voor het nieuwe winkelcentrum en de appartementen verlopen volgens plan.

 

 

 

Begrotingsbehandeling Den Haag

Op de derde dinsdag in september is het uiteraard Prinsjesdag; de begroting 2013 wordt gepresenteerd. Dit jaar geen groot nieuws, omdat kort na de val van het kabinet het zgn. Kunduz akkoord is opgesteld. Maar uiteindelijk blijkt er toch een sterke negatieve verrassing uit te komen voor de corporaties. Het was bekend dat er een belastingheffing zou komen, om zo bij te dragen aan het begrotingstekort.

 

120 reacties op vacature!

Onze coördinator technische dienst gaat komend jaar genieten van zijn pensioen. Om tijdig kennis over te dragen, hebben we besloten nu te adverteren met de gedachte een opvolger per 1 januari aanstaande aan te kunnen stellen.

Dat het niet goed gaat in de bouwsector wordt nog eens duidelijk uit het aantal reacties. Meer dan 120 reacties hebben we ontvangen! Voordeel is dat je als werkgever goede kandidaten krijgt en ook wat te kiezen hebt. De eerste gesprekken hebben inmiddels plaatsgevonden.

 

Kickoff meting dienstverlening

In het jaarplan 2012 hebben wij ook gepland om onze dienstverlening breder te meten dan enkel bij het vertrek van een huurder. www.KWH.nl is een instantie die van en voor corporaties werkt op het gebied van maatschappelijke meerwaarde en dienstverlening. Zij kunnen ook een label of certificaat afgeven als je op de diverse onderdelen minimaal een zeven scoort. We spreken af onze dienstverlening over de volle breedte de komende maanden te laten meten.

Dit bespreken we in een lunchbijeenkomst samen met de medewerker van de KWH-organisatie, die alle onderdelen toelicht. Mooi is dat je realtime de scores kunt gaan volgen. Benieuwd, want als kleine corporatie willen wij dicht bij de klant staan, dat staan we ook volgens ons zelf, maar of dat ook blijkt in de waardering?

Diverse overleggen

• Er is een platform voor Midden en Kleine Woningcorporaties. Daar zijn wij lid van. Op en bestuursbijeenkomst in Den Haag woon ik ter introductie een bestuursvergadering bij. Actueel is natuurlijk de salarisdiscussie. Dat is bij WBV Reeuwijk geen onderwerp overigens, omdat wij ons volledig aan de salariscode houden.
• Er is een bijeenkomst voor alle directeuren van woningcorporaties bij Aedes, waar ook de formele opening van het nieuwe onderkomen van onze branche organisatie wordt gevierd met de politieke kopstukken op gebied van wonen uit de 2^e kamer.  Een discussie kort na de verkiezingen, die vooral ingaat op de overeenkomsten en verschillen tussen VVD en PvdA.
• In het overleg met enkele kleine corporaties dicht in de buurt spreken wij af om het personeel kennis met elkaar te laten maken, om zo waar nodig “een vraagbaak” om de hoek te kunnen hebben.
• In het werkoverleg komen de huurachterstanden aan de orde. We signaleren dat naast de notoire te laat betalers, ook de achterstanden stijgen omdat de groep die het financieel moeilijk heeft groeit. We spreken af om kort erop te zitten. Op die manier hopen we dat de achterstand niet groeit tot onoverkoombare hoogte met alle gevolgen van dien.

 

Verkiezingstijd

Verkiezingstijd: Goed voor de woningmarkt en goed voor de economie

 

Het waren twee fantastische….dagen, klinkt het dan in de bekende reclame voor een uitzendbureau. Maar ik wil dat invullen met …fantastische momenten.

 

Prestatieafspraken

 

Ik doel dan op het ondertekenen van de prestatieafspraken, die wij voor de komende vier jaar hebben gemaakt samen met Mozaïek Wonen en de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Een feestelijk moment in bijzijn van de pers, waarbij wij de afspraken ondertekenden over het behoud van sociale huurwoningen, samen oplossingen vinden voor middeninkomens, de grondprijzen die de gemeente aan ons berekend, energiebesparing etc. etc..
 

Ik zie de afspraken als een kompas, zo gaf ik bij de ondertekening aan. Ongetwijfeld verandert er van alles in de komende vier jaar, zeker in deze roerige economische tijden en met een nieuw kabinet in aantocht. Maar het is goed dit kompas samen te hanteren en zo samen een zelfde koers te varen. Eens in het halfjaar zitten we om tafel om te kijken of de koers nog past in een veranderende omgeving of dat we de koers gezien de veranderingen misschien moeten bijstellen. Maar dan wel samen, met een zelfde doel voor ogen: behoud en waar nodig versterking van “plezierig wonen in leefbare kernen in Bodegraven-Reeuwijk.”

 

Feestelijke start nieuwbouw Westveen

 

 

Op 5 september sloeg wethouder Vroomen feestelijk een van de palen voor de fundering van het deelplan 23 appartementen. Deze worden gelabeld voor senioren, omdat de groep ouder dan 75 jaar de komende jaren hard groeit en uiteindelijk in 15 jaar verdubbelt. In mijn speech gaf ik een uitleg voor de keuze voor de groep senioren, het belang van bouwen voor deze groep zodat er weer woningen vrijkomen voor andere doorstromers of starters. Zo helpen wij de vastgelopen woningmarkt weer een beetje op gang. De (helaas van de vier nog over gebleven) twee lokale aannemers bouwen dit project en zo zorgen we dat de lokale werkgelegenheid weer wat steun krijgt. Kortom, dit project zorgt voor een positieve impuls. Daarbij roep ik op ook zelf positief te communiceren. Pak de economische lichtpuntjes, vergroot ze uit. Dat geeft (consumenten)vertrouwen en dat kan weer zorgen voor investeringen ten gunste van de economie. Ik zie te vaak dat lichtpunten, zeker in de pers, gelijk met donkere wolken van negatief nieuws omhuld worden. Dat is somberen en dat zou ik graag willen keren. Zoek houvast in het positieve nieuws!

 

Op weg naar een nieuwe manier van “adverteren” van vrijkomende huurwoningen

Deze periode voeren we ook een gesprek met Woningnet. Dit is een organisatie die gespecialiseerd is in computermodellen om voor woningcorporaties vrijkomende woningen op een heldere manier te presenteren. Heel veel woningcorporaties in het land werken daarmee. Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden Holland uit Waddinxveen ook. Om alle inwoners van Bodengraven-Reeuwijk op eenzelfde manier een goed overzicht te bieden van alle vrijkomende woningen, willen we naar één systematiek. Dat wordt dus Woningnet. De komende tijd gaan wij de voorbereiding daarvoor treffen en vooral ook communiceren met de huurders en woningzoekenden over wat dat voor hen betekent. Wij koersen af op 1 januari 2013. Vanaf dat moment kunnen we ook goed volgen welke groepen goede slaagkansen hebben en waar knelpunten ontstaan. Erg belangrijke informatie om iedereen een eerlijke kans te bieden op een andere woning.

 

Debat, na debat: zorg over/voor een goede woningmarkt

Op weg naar 12 september zijn er nogal wat debatten op radio en TV. Natuurlijk vind ik het erg belangrijk dat partijen goede keuzes maken om de woningmarkt weer gezond te maken.

De woningcorporaties, de Woonbond, de makelaarsvereniging (NVM) en Vereniging Eigen Huis hebben een uitstekend plan met de naam “Wonen 4.0” geschreven. Een herstelplan met duidelijkheid en zekerheid voor de  lange termijn. Ik roep al mijn lezers op om het plan, voor zover dit al niet gebeurd is, eens goed te lezen en dit mee te nemen als u het vakje invult in het verkiezingslokaal op 12 september aanstaande.

http://www.wblog-woonakkoord.nl/wp-content/uploads/2012/05/Wonen_4_0.pdf

 

Geschillencommissie: nuttig, gelukkig weinig nodig 

 

P.G.A. van der Sanden

Eerder berichtte ik over de nieuwe geschillencommissie, de deelnemers en de onafhankelijk voorzitter. In de afgelopen twee weken vond ook een gesprek plaats met de kandidaat voor deze functie. Een jurist met een uitstekende visie op de rol van zo’n commissie en het belang van goede dienstverlening aan huurders. In de komende nieuwsbrief zullen wij de heer Van der Sanden nog eens goed voorstellen aan onze huurders. In de afgelopen jaren heeft een vorige commissie nauwelijks geschillen ter behandeling gehad. Ik vind ook dat de organisatie (en gelukkig gebeurt dat bij onze vereniging volop) steeds dat huurdersbelang goed voor ogen moet hebben. Er kan soms iets niet lekker lopen, maar in een tweede kans moet je dat herstellen. Maar mochten wij zaken over het hoofd zien, de geschillencommissie is weer volledig!
 

De volgende blog zal na 12 september verschijnen. Ik zweef nog een beetje als kiezer, maar de keuze voor de woningmarkt is voor mij wel erg belangrijk. Ik wacht met spanning af op de uitslag. Dan graag een snelle formatieronde en een nieuw kabinet in het zadel, die goed afgewogen de juiste maatregelen kan treffen. Maar die hopelijk ook mijn boodschap meeneemt. Niet alleen somberen a.u.b., er gloort ook licht op diverse onderwerpen aan de horizon, kies dat als houvast!!!!

 

 

half augustus

De vakantieperiode loopt ten einde, de voorbereidingen voor het 2e halfjaar worden gestart.

Jaarplan op schema: 2e halfjaar nog de nodige acties

Ons jaarplan 2012 ligt goed op schema, waarbij voor de komende maanden nog wel het nodige op de agenda staat.

• Zo wordt in de komende maanden ons woningbestand geïnspecteerd door een deskundig bureau en alle tekeningen van de woningen worden gedigitaliseerd in CAD.
• Natuurlijk hebben we met de jarenlange ervaring zelf ook een goed beeld van de onderhoudssituatie van ons woningbestand. Maar een externe check is toch belangrijk, zeker nu de onderhoudscijfers ook onderdeel zijn van de financiële waardering van ons bezit. Dit jaar hebben wij namelijk de bedrijfswaarde doorgerekend bij het opstellen van de jaarrekening. Die bedrijfswaarde is feitelijk een vertaling van de toekomstige verdiencapaciteit. Omdat we de komende jaren ook flink willen investeren in de kwaliteit door woningverbetering, energiebesparende maatregelen en nieuwbouw, moeten we financieel goed sturen en dus is het van belang dat de onderhoudscijfers goed zijn ingeschat.
• Ook gaan we aan de slag om de belangrijkste processen nog eens onder de loep te nemen en vast te leggen. Op deze manier zorgen we ervoor dat we kijken of we eenduidig en efficiënt werken en dat we goede controlepunten inbouwen.
• De nieuwe website wordt afgerond en zal de komende periode “in de lucht gaan”. Met de nieuwe website verwachten wij de informatie en communicatie voor en met onze huurders nog beter verzorgd te hebben.
• Om voor alle woningzoekenden de vrijkomende woningen in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk goed te etaleren, gaan we over naar Woningnet. Ook collega Mozaïek Wonen biedt zijn vrijkomende woningen via Woningnet aan evenals Woonpartners Midden Holland. We koersen op een omschakeling per 1 januari en zullen o.a. via de Kijk op Reeuwijk alle huurders en woningzoekenden tijdig informeren.

Nieuwbouw Westveen: 23 appartementen voor senioren; 8 KoopGoedkoop woningen

Starterswoningen

 

De voorbereidingen voor de nieuwbouw van dit project zijn in volle gang en op 5 september wordt de feestelijke eerste paal geslagen door wethouder Vroomen. Uit onderzoek blijkt dat de komende jaren de vergrijzing sterk toeneemt. We verwachten dan ook veel belangstelling van senioren voor deze prachtige senioren huurappartementen, zoals al bleek bij de verkoopmanifestatie in juni voor de overige woningen voor het project Westveen. Ook voor de 8 starterswoningen is veel belangstelling. De start van de bouw hangt af van de verkoop van de andere woningen. De ontwikkelaar start als 70% is verkocht.

Concept ondernemingsplan klaar: in gesprek met de maatschappelijke partners

U heeft regelmatig op deze weblog kunnen lezen over de voortgang van ons nieuwe ondernemingsplan. Het is nu zover klaar, dat wij het kunnen bespreken met de gemeente en de instanties op gebied van zorg en welzijn. Dat gebeurt op 19 september aanstaande. Natuurlijk komen ook huurders aan het woord. De komende weken worden korte filmpjes gemaakt met interviews over de behoefte aan seniorenwoningen, problemen vanwege de nieuwe toewijzingsregels, energiebesparing en dienstverlening. Deze vormen een onderdeel van de presentatie en worden vervolgens op de website geplaatst. Ook komt er een extra nieuwsbrief voor alle huurders en betrokkenen waarin de plannen uitgebreid worden toegelicht.

Nog veel meer in voorbereiding: volgende blogs

Natuurlijk is er meer, zoals de begroting  en de onderhoudsplannen voor 2013, de voortgang van de plannen voor de vernieuwing van Kerverland, de huurachterstanden in deze mindere economische tijden, het signaleringoverleg over problemen “achter de voordeur” etc.etc. Daarover meer in de komende blogs.

De vakantie is nagenoeg voorbij, alhoewel de temperaturen medio augustus nog stijgen tot tropische waarden.

Medio juli 2012

De vakantietijd is aangebroken. Dat is goed merkbaar in de agenda. De externe overleggen liggen stil en op kantoor gaan ook de nodige collega’s op pad om te genieten van de jaarlijkse zomeruitstap. Ook op de nieuwe media, zoals Twitter is een sterke afname van de berichten te merken.

 

Vergadering Raad van Toezicht

Op 11 juli jl., vlak voor het zomerreces, heeft de Raad van Toezicht nog een belangrijke vergadering. Zoals eerder gemeld is het strategisch voorraadbeleid vernieuwd en een nieuw ondernemingsplan is opgesteld. Het huur- en energiebeleid is ook geactualiseerd.

Na de behandeling van de eerste strategische verkenningen in april, aan de hand van diverse gesprekken met andere maatschappelijke partners (belanghouders) zoals gemeenten en zorg- en welzijnspartijen en onder andere het woningmarktonderzoek van de gemeente, is nu een vertaling gemaakt naar de toekomstig gewenste woningvoorraad.

We hebben vastgesteld wat de zogenoemde basiskwaliteit moet zijn. Zaken als dubbel glas, geen open verbrandingstoestellen, voldoende elektragroepen en geen zachtboardplafonds. In het plan geven we aan te willen kiezen voor een behoorlijke vernieuwing van ons woningbestand waarbij we vooral vanwege de toenemende vergrijzing zullen bouwen voor senioren. Op basis van de woonwensen, de inkomenssamenstelling en de gewenste doorstroming is er in de strategische koers voorgesteld om ook aan een deel van de middeninkomens huurwoningen aan te kunnen bieden.

De woonlasten bestaan naast huur ook uit o.a. de energielasten. Om die te beperken wordt er behoorlijk geïnvesteerd in energie beperkende maatregelen. Om al die investeringen te kunnen bekostigen en omdat er de afgelopen tijd maar ook zeker de komende jaren nogal wat heffingen vanuit de overheidsinstantie bij ons ter betaling worden neergelegd, kiezen we voor een meer marktconform huurbeleid. We zorgen ervoor dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven, die bereikbaar zijn voor de mensen die huurtoeslag ontvangen.

Natuurlijk zijn alle plannen op haalbaarheid doorgerekend. De toekomst is natuurlijk deels onzeker en daarom zijn er ook de nodige scenario’s uitgewerkt. Uiteraard zijn ook de nodige doelen opgenomen op gebied van leefbaarheid en de organisatie.

 

Vanzelfsprekend vindt er uitgebreide discussie in de vergadering plaats en er worden enkele versterkende adviezen gegeven, waarna de Raad van Toezicht leden aangeven het plan te onderschrijven. Daarmee kan het plan nu voorgelegd worden aan de belanghouders. Wij willen deze groep graag informeren en we zijn benieuwd naar hun mening en adviezen. Op diverse onderdelen zullen we samenwerken met deze partijen om blijvend plezierig wonen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder mogelijk te maken. We bereiden een bijeenkomst voor op 19 september aanstaande.

 

Prestatieafspraken met gemeente en Mozaïek Wonen

In de vergadering worden ook de prestatieafspraken voor de periode 2012-2016 besproken. Afspraken over aantallen woningen en huurprijzen daarvan, de nieuwbouw en de grondprijzen, het energie zuinig maken van de woningen en meer van dergelijke zaken. De afspraken worden in augustus ondertekend en bieden een handvat om samen te zorgen voor een blijvend passend aanbod van huurwoningen, waarbij ieder zijn steentje zal bijdragen.

 

Interne versterking van de organisatie

Alle keuzes die in het bovengenoemde project zijn gemaakt per woningcomplex moeten goed vastgelegd worden. Het energiebeleid moet ook voor alle woningen vertaald worden in concrete maatregelen in de komende jaren. Ook willen wij een nog beter inzicht in de onderhoudssituatie van onze woningen en die vastleggen in nieuwe software om een goede meerjarenbegroting op te stellen en te kunnen onderhouden. Een digitaal bestand van de tekeningen van onze woningen is ook van groot belang. Al deze zaken staan voor de komende maanden op te agenda.

De nieuwe beter toegankelijke website opstellen vraagt meer inspanning dan aanvankelijk gedacht. Dat betekent dat de lancering hoogstwaarschijnlijk in september zal plaatsvinden. De procedures en het controleplan staan ook op de agenda om na de vakanties verder uit te werken.

Al met al, we zitten goed op schema en daarbij hebben we ook de komende maanden nog het nodige te ontwikkelen.

 

Aanbieden van vrijkomende woningen zal waarschijnlijk wijzigen

Door de gemeentelijke samenvoeging van Bodegraven-Reeuwijk, worden de vrijkomende woningen in de gemeente nu niet op één manier aangeboden. Wij vinden dat wel erg wenselijk. Daarnaast vinden we het belangrijk om o.a. ook de slaagkansen van woning-zoekenden te meten. De afgelopen maanden hebben we om die reden overleg gevoerd met de collega’s in de regio, die hun woningen aanbieden via Woningnet. Op die manier kiezen we voor  “één etalage” waarin alle woningen van Woonpartners en Mozaïek Wonen en mogelijk van Vestia in Zuidplas voor iedereen zichtbaar zijn. Dat vraagt nog de nodige afstemming en communicatie naar de huurders/woningzoekenden en andere partijen. De komende maanden gaan we verder aan de slag met de voorbereiding en afstemming en we verwachten in 2013 de overstap te kunnen realiseren.

 

Doen we het (zo) goed?

In de nieuwsbrief aan alle huurders, de algemene ledenvergadering en in een advertentie in de Kijk op Reeuwijk hebben wij een oproep gedaan om deel te nemen aan een nieuw op te richten huurdersraad of om over belangrijke themaonderwerpen mee te praten. Dit heeft uiteindelijk slechts 1 reactie opgeleverd.

Jammer, maar je zou kunnen concluderen dat de meeste huurders vinden dat het goed gaat zo. Of dat ook zo is, willen we we nog eens goed onderzoeken. Met name op gebied van onze dienstverlening. Daarom zullen we dit najaar een nulmeting houden onder een deel van onze huurders op basis van en door KWH. KWH is een speciaal voor de woningcorporaties opgezette organisatie die op diverse gebieden een kwaliteitslabel aanbiedt. We zijn benieuwd of de dienstverlening inderdaad positief wordt ervaren. Ook zal in het najaar en het volgend voorjaar een vervolg worden gegeven aan de eerder gehouden portiekgesprekken. We willen naast de hoogbouw, ook graag in gesprek met de huurders in de overige buurten en wijken. We dromen al over een ronde met een koffie-, ijs-, of snertkar. Hoe we dit precies gaan organiseren wordt de komende periode verder bepaald.

 

De zomer breekt aan, in september volgende blog

Alle meteorologen geven aan dat het komende week echt gaat zomeren. De week daarop ga ik er even tussenuit. Dat betekent dat de eerstvolgende blog begin september zal verschijnen. Ieder die nog gaat….een heel fijne vakantie!

Eind juni 2012

Algemene Ledenvergadering: veel te vertellen….en  een lange zit.

Twee maal per jaar wordt er bij onze vereniging een Algemene Ledenvergadering gehouden. Op 12 juni jl. was het belangrijkste punt de goedkeuring van het jaarverslag over 2011.

Belangrijke punten daaruit:

• Het onderhoudsplan 2011 is nagenoeg geheel uitgevoerd.
• De nodige verbeteringen in de woningen zijn doorgevoerd.
• De huurachterstanden zijn dankzij een streng maar rechtvaardig incassobeleid gedaald met blijvende aandacht om problemen bij onze huurders te voorkomen. Dit jaar hebben we geen enkele huisuitzetting gehad. 
• In 2011 hadden we een meevallende mutatiegraad van 5,3%.

Onze financieel medewerker gaf een uitgebreide toelichting op de cijfers omdat de waardering in de balans volgens nieuwe voorschriften heeft plaatsgevonden.

Naast dit hoofdonderwerp kwam veel informatie aan de orde over de landelijke en lokale ontwikkelingen zoals de prestatieafspraken met de gemeente, het woningmarktadvies van Aedes, NVM en de Woonbond, de richting van ons nieuwe vastgoedbeleid en ons nieuwe ondernemingsplan.

Een lange vergadering, maar gezien de vele van belang zijnde ontwikkelingen, goed om met de aanwezige leden te delen.

Openingshandeling

Opening 23 juni jl.

Medisch Centrum Reeuwijk

 

 

 

Bijeenkomst kleinere corporaties Zuid-Holland: collegiaal contact erg belangrijk

Voor de eerste keer neem ik deel aan het overleg in Poortugaal. Zo’n 22 collega’s uit Zuid Holland delen allerhande zaken. Een beleidsmedewerker van onze brancheorganisatie Aedes vertelt over de nieuwe woningwet, de stand van zaken van de financiële problemen bij Vestia, de behandeling van de nieuwe huurverhogingsvoorstellen voor de hogere inkomens in de Eerste kamer en tal van andere zaken.

DHV presenteert hun plan Brutering 2.0 wat eigenlijk op hoofdlijnen aansluit op Wonen 4.0 (Uitleg zie vorige blog)

Ook brengen wij een bezoek aan enkele projecten van de collega woningcorporatie. Leerzaam!
Voor mij als relatieve nieuweling goed om contacten op te bouwen met collega’s uit de regio met een vergelijkbare omvang qua woningbezit.

Vestia: de rekening en het effect

Deze week komt ook het bericht dat Vestia met de banken een overeenkomst gesloten heeft voor de beheersing van de financiële problemen. De andere woningcorporaties moeten via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting € 700 mln. betalen om de problemen het hoofd te bieden. Voor ons zal dat ca. € 350.000,= als bijdrage betekenen. Erg zuur, dat het onverantwoord handelen van een collega tot deze consequenties leidt. De woningcorporaties hebben een onderlinge solidariteit en dat op zich is goed voor het vertrouwen van de financiële wereld. Maar er komen nu zeer terecht verscherpte regels, want solidariteit kan niet zonder strakke afspraken. Je kunt het langzamerhand vergelijken met wat zich in Europa plaatsvindt. Deze extra kostenpost met de heffing die wij krijgen voor de huurtoeslag vanaf 2013 zorgt uiteindelijk voor het verlagen van de mogelijkheden om te kunnen investeren. Wij zijn gelukkig financieel gezond, maar willen wij ook in de toekomst blijven zorgen voor een passende woningvoorraad, dan moet er mede o.a. door de toenemende vergrijzing en de leeftijd van ons woningbezit fors geïnvesteerd worden. Het betekent dat onze enige bronnen van inkomsten, de huren en de opbrengsten uit verkoop, ook hard nodig zijn om dat mogelijk te maken. Wij hebben diverse scenario’s doorgerekend en het huurbeleid in Wonen 4.0, wat ook goed past in het herstel van de woningmarkt, zou daarvoor een goede en noodzakelijk investeringsruimte kunnen bieden. 

Afgestudeerd: win/win

 

Het afgelopen halfjaar heeft Bart van Veen zijn eindscriptie voor zijn studie aan de Hogeschool in Utrecht bij ons gemaakt. Het onderzoek gaat over het effect van de vergrijzing op de woningvoorraad van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Op de Hogeschool ben ik aanwezig bij de presentatie van Bart en na afloop krijgt hij de uitslag.

Geslaagd!

Presentatie op kantoor WBV

Een mooie win/win situatie. Een goed advies voor ons en een ervaring en opgebouwde kennis voor Bart. Wij vinden het belangrijk om waar het even kan stage mogelijkheden te bieden en de “nieuwe lichting” een kans te bieden de studie en de praktijk te verbinden.

 

 

De rest van de agenda: doorbouwen

 

Het zou te ver voeren alle onderwerpen op deze weblog te behandelen die mij dagelijks bezighouden. Een korte bloemlezing:  

• overleg over een nieuwe manier om onze vrijkomende woningen aan te bieden, samen met collega Mozaïek Wonen uit Gouda
• de afwikkelingen van de effecten van het faillissement van Kastelein in relatie tot onze nieuwbouw op de Maximalocatie
• een seminar over de nieuwe woningwet, die in de tweede kamer wordt behandeld
• aftrap van het nieuwe signaleringsoverleg met alle betrokken partijen in Bodegraven-Reeuwijk
• een afspraak met een oud medewerker die voor het eerst directeur is geworden en graag enkele adviezen van mij krijgt
• de opening van het Medisch Centrum in Reeuwijk-Brug en het verzoek van Aedes om de knelpunten vanwege de nieuwe Europese afspraken voor de collega’s op de website van Aedes te plaatsen
• interen overleg over het nieuwe ondernemingsplan wat in juli door de Raad van Toezicht besproken gaat worden en in september met alle belanghouders
• overleg met enkele partijen over de inventarisatie van de behoefte aan huisvesting voor lichamelijk en/of geestelijk gehandicapten
• vergadering van de stuurgroep Maxima over het vervolg van de nieuwbouwplannen

Genoeg te doen en dat gaat met veel plezier. Werken aan plezierig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk.