Eind mei 2012

Eerste weken van mei

Jaarverslagen: aanslag op aanslag

Zowel het officiële jaarverslag als het populaire jaarverslag is klaar. De accountant heeft ze goedgekeurd. De accountant is ook aanwezig bij de behandeling van dit onderwerp in de vergadering van de Raad van Toezicht. De manier waarop we de waarde van onze woningen bepalen is veranderd en sluit nu aan bij de nieuwste regels die daarvoor gelden (RJ 645). De waarde is bepaald op basis van de zogenoemde actuele waarde, door ons vertaalt in de toekomstige ingeschatte verdiencapaciteit. Daarvoor hanteren wij diverse realistische uitgangspunten, die natuurlijk in de toekomst wel moeten worden waargemaakt. De afgelopen jaren zijn er de nodige “aanslagen” op onze financiële positie gedaan en ook de komende periode zal dat doorgezet worden. Ik noem o.a. de Vogelaarheffing, de rioolheffing, de heffing van de overheid voor de bijdrage in de huurtoeslag (waarschijnlijk vanaf 2013) en de heffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voor de mogelijke financiële ondersteuning van collega-corporaties. Onze portemonnee wordt er niet groter op en dat gaat ten laste van onze investeringskracht. We zijn, rekening houdend met deze aanslagen, nog steeds financieel gezond overigens. We zullen wel bij het strategisch voorraadbeleid goed rekening moeten houden met deze ontwikkelingen. Het jaarverslag, die op onze website is te vinden, ligt op de aankomende algemene ledenvergadering ter goedkeuring voor. Het populaire jaarverslag valt met het nieuwe bewonersblad “Onderdak” bij  de huurders en relaties in de bus.

Vergadering Raad van Toezicht: investeringsvoorwaarden

Zoals hierboven aangegeven is op donderdagavond 10 mei jl. uitgebreid stilgestaan bij het jaarverslag en de financiële resultaten. In het jaarverslag wordt uitgebreid verantwoord, welke activiteiten het afgelopen jaar zijn uitgevoerd en wat het financiële resultaat en vermogen is. Het resultaat wordt vooral beïnvloed door de zogenoemde onrendabele toppen op de nieuwbouw. Een onrendabele top is het bedrag van de investering die, ervan uitgaande dat de woningen vijftig jaar verhuurd zullen worden, naar verwachting niet terugverdiend kan worden. Dat is veelal meer dan € 80.000,= per huurwoning en dat bedrag wordt ten laste van het resultaat en zo van het vermogen afgeboekt. Dit is een flink bedrag door de diverse nieuwbouwprojecten zoals Westveen, Miereakker, de Maximalocatie, het Medisch Centrum en de winkel in Driebruggen. Ook bespreken we een investeringsstatuut wat vervolgens wordt vastgesteld. Daarin is opgenomen in welke typen woningen en maatschappelijke vastgoed en tegen welke voorwaarden wij investeren. Daarmee is voor de vereniging duidelijk welke uitgangspunten bij investeringsbeslissingen gelden. Uiteraard bespreken wij de kwartaalresultaten van de eerste maanden van 2012. Vooral het onder controle houden van de huurachterstanden vraagt steeds meer aandacht. De recessie heeft ook hier zijn uitwerking. We willen oplopende huurachterstanden voorkomen om zo ook de huurders te beschermen tegen dreigende uitzetting. Waar nodig en mogelijk kunnen uiteraard betalingsafspraken gemaakt worden. Iedere vergadering wordt ook een uitgebreid informatiebulletin behandeld waarin de actuele ontwikkelingen vermeld worden. Zo blijft de Raad van Toezicht op de hoogte om zo optimaal mogelijk de toezichtrol goed te kunnen vervullen.

Nieuwbouwplannen: wij bouwen voort

 

In vorige blogs is al uitgebreid stilgestaan bij de diverse plannen en bouwontwikkelingen. Deze weken tekenen we alle overeenkomsten om te kunnen starten met de 23 huurappartementen in Westveen. De grondwerkzaamheden zullen binnenkort starten. De bouw van de winkel in Driebruggen loopt voorspoedig. De start van het tijdelijk winkelcentrum, in afwachting van de nieuwbouw, staat op het programma en het Medisch Centrum is opgeleverd. De gemeente heeft een concept "Actieprogramma volkshuisvesting en Woningbouw" opgesteld. Dit wordt in de commissie ruimte en de gemeenteraad in de periode mei/juni besproken. Een belangrijk document, omdat o.a. de voortgang van de plannen op de Maximalocatie daarvan afhankelijk zijn, alsook eventueel andere plannen waarin wij willen deelnemen. Na de gemeenteraadsvergadering op 27 juni aanstaande is er duidelijkheid. We hopen en verwachten dat de voortgang van de Maximalocatie, de vernieuwing van Kerverland, bij de politiek groot draagvlak heeft.

Geldleningen: andere voorwaarden

Vier maal per jaar is er een zogenoemd treasuryoverleg. Een overleg waarin wij samen met een extern adviseur de financiële stromen beoordelen en bespreken of en zo ja wanneer er nieuwe geldleningen aangetrokken moeten worden. Deze keer ronden wij de financiering van de winkel en het Medisch Centrum af. Het zijn beide projecten, die door het ministerie sinds kort niet meer als sociaal bestempeld worden, waardoor wij zonder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de investering moeten financieren. Dit betekent een hogere rente. Daarbij wordt de investering ook maar voor een deel gefinancierd, het restant moet uit eigen middelen gefinancierd worden. De maatschappelijke bijdrage om deze projecten te realiseren was en is van groot belang, maar met deze nieuwe regels zal de toets of wij dit in de toekomst nogmaals doen om die reden kritischer zijn.

Bezoek van de toezichthouder: positief oordeel

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de financiële toezichthouder namens de minister, komt op bezoek.

Uiteraard praten we over de financiële problemen van Vestia, problemen door financiële instrumenten die wij gelukkig niet gebruiken. Ook heeft hij onze beoordeling mee aan de hand van de gegevens over de vorige meerjarenbegroting. De nieuwste moet nog beoordeeld worden. Op basis daarvan krijgen wij de A! beoordeling. Dat wil zeggen dat we, mede op basis van onze plannen financieel gezond zijn en ons voldoende inzetten om ons vermogen in de volkshuisvesting verantwoord te besteden. Dat is een goed bericht!

Gemeenteraadscommissie op bezoek: prima gedachtewisseling

Op 15 mei ’s avonds komt de raadcommissie ruimte op bezoek. Wij lichten de ontwikkelingen bij de woningcorporaties toe. Ook die in relatie tot de landelijke en lokale overheid. Natuurlijk staan we stil bij alle zaken die bij ons van belang zijn en hoe wij op dit moment onze visie vormen voor de langere termijn. We geven aan dat wij nu alle plannen doorrekenen en verwachten dat wij in september duidelijkheid kunnen geven over onze koers en strategie voor onze woningvoorraadontwikkeling met alle elementen die daarbij horen.

Een erg goede bijeenkomst, waarin wij veel informatie hebben kunnen overdragen, maar ook over zaken zoals o.a. op het gebied van leefbaarheid en bewonersparticipatie hebben we informatie uitgewisseld.

De sprint van winter naar zomer

Als je met allerlei plannen en ontwikkelingen bezig bent, dan heb je zo af en toe een verlangen naar een winkeltje waar je tijd kunt kopen. Dat wordt nog eens versterkt door de vrije dagen met Koninginnedag, Hemelvaartsdag en Pinksteren. Privé gezien is het een heerlijke tijd. Er even lekker tussenuit en dubbel feest als dan de lange winter voor mijn gevoel is overgegaan in heerlijk zomerweer. We hebben genoten met enkele familieleden van het prachtige Drentse landschap en de gastvrijheid. Het Pinksterweekend staat voor de deur als ik dit schrijf en volgens de weerberichten blijft het zomeren. Van allerlei andere berichten, zoals de surseance van betaling bij de lokale aannemer, wordt je weinig vrolijk. Dus de komende dagen ook maar weer lekker buiten genieten.

Eind april 2012

Stevige ontwikkelingen in- en extern

Een dynamische omgeving, zowel in- als extern, in de afgelopen weken.

Mislukt overleg Catshuis, kabinet gevallen en toch een gedragen begrotingskeuze

De afgelopen weken overheerst in het nieuws de ontwikkelingen over de politiek en de bezuinigingen. Ik ga niet alle ontwikkelingen herhalen in deze blog. Belangrijk is dat voor het tweede jaar de extra huurinkomsten, door de extra huurverhoging voor de hogere inkomens, weer niet is doorgegaan. Dat terwijl uit het bezuinigingsakkoord blijkt, dat de corporaties niet vanaf 2014 maar al vanaf 2013 moeten bijdragen in de huurtoeslag door een heffing van de rijksoverheid. Dat gaat bij ons om, naar schatting ca. € 350.000,=. Er werd eerder gesproken over de corporatie als melkkoe en pinautomaat van de overheid. Dat is nu ook weer duidelijk. Ook lijkt het dat de middeninkomens (van € 34.000,= tot € 43.000,=) een hogere huurverhoging gaan krijgen van 1%. Aan de ene kant de zaken niet goed voorbereiden en aan de andere kant alvast toch maar inrekenen. Het gaat ten koste van de noodzakelijke investeringsruimte voor een goede huisvesting in Reeuwijk.

Maar laat ik niet alleen mopperen, want aan de andere kant ben ik blij dat er wel duidelijkheid lijkt te komen over een noodzakelijke hervorming van de koop- en huurmarkt.

Piektijd op de financiële administratie

De eerste maanden van het jaar zijn op de financiële administratie altijd pittig. Een kwartaalrapportage van het vierde kwartaal 2011 en het eerste kwartaal van 2012 moet opgeleverd worden en de jaarrekening moet opgesteld en gecontroleerd worden. Door allerlei wijzigingen in de regels voor het waarderen van je woningen is het dit jaar een extra pittige klus. Bij die cijfers hoort ook een helder verslag, waarin we verantwoording afleggen over onze voornemens en de bereikte resultaten.

Het is allemaal gelukt en daarnaast komen we dit jaar met een populaire versie van het verslag, zodat alle huurders en belangstellenden in enkele pagina’s goed de hoofdlijnen kunnen lezen. Dat hebben we gecombineerd door in het verslag ook extern betrokkenen aan het woord te laten over actuele zaken bij onze vereniging. Het verslag verschijnt na de vergadering van de Raad van Toezicht medio mei in ons bewonersblad en op de website. Het officiële verslag staat ook op de website. Op 12 juni kan de Algemene Ledenvergadering haar oordeel geven aan de hand van deze stukken en de toelichting wordt gegeven in de vergadering.

Nieuwbouwproject Westveen gaat starten

Na de nodige onderhandelingen kunnen we nu starten met het eerste deel van het project Westveen. De contracten worden afgerond en we verwachten binnenkort te kunnen starten met de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het appartementencomplex van 23 woningen. Dit project is goed voor de noodzakelijke doorstroming, omdat ik verwacht dat de interesse voor een mooi appartement voor senioren in dit deel van Reeuwijk een goede stap kan betekenen. De uitbreiding van onze woningvoorraad sluit goed aan op de toenemende vergrijzing.

De ontwikkelaar start binnenkort met de verkoop van de overige woningen, waarna wij ook 8 woningen voor starters gaan aanbieden in augustus.

Feestelijke sleuteloverhandiging fase 1 B Maximalocatie in Waarder

Op vrijdag 22 april vieren we het feestje in Kerverland ter gelegenheid van de sleuteloverhandiging. Ook de omwonenden zijn uitgenodigd. Nu op weg naar het vervolg van de vernieuwing van het huidige seniorencomplex van Kerverland. We overleggen met de wethouder en het is goed te horen dat hij ook nog steeds achter de plannen staat om de combinatie van wonen, zorg en welzijn op deze plek verder gestalte te geven. In de projectgroep wordt hard doorgewerkt de komende maanden. We verwachten dat wij, na de behandeling van de realisatie-keuze-lijst in juni in de gemeente, de nota van uitgangspunten en randvoorwaarden kort na de zomer in de raad kunnen brengen. Daarna volgt de verdere planuitwerking en we hopen vervolgens in 2013 de vervolgfase uit te kunnen voeren. Daarin zijn de ca. 30 seniorenappartementen en de welzijnsruimte met de naam “De huiskamer van Waarder” gepland.

Overleg met andere kleinere woningcorporaties

De afgelopen periode heb ik tweemaal een ontmoeting gehad met andere kleinere corporaties. Eén keer in landelijk verband in Hilversum. Goed om met de collega’s nader kennis te maken. De middag hebben we besteed aan het uitwisselen van ervaringen, hoe je op een goede en passende manier zorgt voor de verbinding met de huurders en je maatschappelijke collega’s. Ik merk een groot verschil met overleggroepen van grotere corporaties. De contacten zijn hier praktischer en inhoudelijker. Ook overleg ik met enkele collega’s in de regio. Wat zijn hun ervaringen? We raken in gesprek over waar we elkaar kunnen helpen en versterken. Kunnen we kennis delen? We praten over bijvoorbeeld het jaarverslag en de wijziging in de regels daarvan stemmen we met elkaar af. Daarnaast zijn allerlei beleidspunten op het gebied van huur- en energiemaatregelen enkele van de onderwerpen waar we kracht zien om elkaar meer te verbinden. We spreken af elkaar begin juni weer te treffen.

Prestatieafspraken en de ontwikkeling van onze eigen plannen

Met de collega corporatie Mozaïek Wonen en de gemeente bereiden we nieuwe prestatieafspraken voor. Het gaat dan bijvoorbeeld over het aantal en de betaalbaarheid van de woningen, de duurzaamheid, de nieuwbouw en de grondprijzen. We zijn, zoals ik in de vorige artikelen schreef, nog volop met de definitieve planvorming bezig. In een goed gesprek met de gemeente kunnen we dat uitleggen en er komt ruimte om onze plannen, die in de komende maanden worden afgerond, toch voldoende plek te kunnen geven.

De discussie gaat ook over de zogenoemde middeninkomens. Willen en kunnen we ons bestaand bezit daar ook voor inzetten en hoe zorgen we voor de doorstroming, zodat ook starters genoeg kansen krijgen. Om daar beter zicht op te krijgen overwegen we om binnen de gemeente op één manier de woonruimteverdeling vorm te geven. Een optie is aanbieding en inschrijving via Woningnet, een organisatie die landelijk voor heel veel corporaties een aanbodmodel ondersteunt.

De komende periode gaan we daar op bezoek en zetten we de voor- en nadelen en de kosten op de rij. Eén “etalage”, waarin alle woningen worden aangeboden, heeft natuurlijk wel een groot voordeel voor de woningzoekenden.

Nieuw koers- / ondernemingsplan

Eerder op deze weblog heeft u de ontwikkelingen daarvan kunnen lezen. Met de Raad van Toezicht hebben we uitgebreid stilgestaan over welke kant het met ons woningbezit op zou moeten gaan. Qua typen, qua prijs, qua milieumaatregelen. Ook de vraag of wij ons moeten inzetten voor bepaalde groepen, zoals gezinnen en senioren met de middeninkomens en wellicht voor een deel van de senioren voor de hogere inkomens. Met als reden om een goede doorstroming te kunnen bereiken. Als we dat willen en kunnen, wat zijn dan de condities? Ook hebben we na gesprekken met andere maatschappelijke organisaties zoals de GGZ, de Vierstroom, Zorgpartners en huurders stilgestaan bij onze rol op het gebied van leefbaarheid en welzijn. De komende weken werken we dat allemaal verder uit en rekenen we door wat de (on)mogelijkheden zijn. In de Algemene Ledenvergadering in juni vertellen we de huurders daarover meer en kort na de zomer verwachten we dat we de plannen aan o.a. de maatschappelijke partners en collega’s kunnen presenteren.

April deed wat ie wil

April was een maand met veel ontwikkelingen, zoals u hierboven heeft kunnen lezen.

Het kost de nodige energie, maar we zijn lekker aan de slag om nog beter ons werk te kunnen doen en de juiste keuzes te maken om plezierig wonen in Reeuwijk mogelijk te maken.