half augustus

De vakantieperiode loopt ten einde, de voorbereidingen voor het 2e halfjaar worden gestart.

Jaarplan op schema: 2e halfjaar nog de nodige acties

Ons jaarplan 2012 ligt goed op schema, waarbij voor de komende maanden nog wel het nodige op de agenda staat.

• Zo wordt in de komende maanden ons woningbestand geïnspecteerd door een deskundig bureau en alle tekeningen van de woningen worden gedigitaliseerd in CAD.
• Natuurlijk hebben we met de jarenlange ervaring zelf ook een goed beeld van de onderhoudssituatie van ons woningbestand. Maar een externe check is toch belangrijk, zeker nu de onderhoudscijfers ook onderdeel zijn van de financiële waardering van ons bezit. Dit jaar hebben wij namelijk de bedrijfswaarde doorgerekend bij het opstellen van de jaarrekening. Die bedrijfswaarde is feitelijk een vertaling van de toekomstige verdiencapaciteit. Omdat we de komende jaren ook flink willen investeren in de kwaliteit door woningverbetering, energiebesparende maatregelen en nieuwbouw, moeten we financieel goed sturen en dus is het van belang dat de onderhoudscijfers goed zijn ingeschat.
• Ook gaan we aan de slag om de belangrijkste processen nog eens onder de loep te nemen en vast te leggen. Op deze manier zorgen we ervoor dat we kijken of we eenduidig en efficiënt werken en dat we goede controlepunten inbouwen.
• De nieuwe website wordt afgerond en zal de komende periode “in de lucht gaan”. Met de nieuwe website verwachten wij de informatie en communicatie voor en met onze huurders nog beter verzorgd te hebben.
• Om voor alle woningzoekenden de vrijkomende woningen in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk goed te etaleren, gaan we over naar Woningnet. Ook collega Mozaïek Wonen biedt zijn vrijkomende woningen via Woningnet aan evenals Woonpartners Midden Holland. We koersen op een omschakeling per 1 januari en zullen o.a. via de Kijk op Reeuwijk alle huurders en woningzoekenden tijdig informeren.

Nieuwbouw Westveen: 23 appartementen voor senioren; 8 KoopGoedkoop woningen

Starterswoningen

 

De voorbereidingen voor de nieuwbouw van dit project zijn in volle gang en op 5 september wordt de feestelijke eerste paal geslagen door wethouder Vroomen. Uit onderzoek blijkt dat de komende jaren de vergrijzing sterk toeneemt. We verwachten dan ook veel belangstelling van senioren voor deze prachtige senioren huurappartementen, zoals al bleek bij de verkoopmanifestatie in juni voor de overige woningen voor het project Westveen. Ook voor de 8 starterswoningen is veel belangstelling. De start van de bouw hangt af van de verkoop van de andere woningen. De ontwikkelaar start als 70% is verkocht.

Concept ondernemingsplan klaar: in gesprek met de maatschappelijke partners

U heeft regelmatig op deze weblog kunnen lezen over de voortgang van ons nieuwe ondernemingsplan. Het is nu zover klaar, dat wij het kunnen bespreken met de gemeente en de instanties op gebied van zorg en welzijn. Dat gebeurt op 19 september aanstaande. Natuurlijk komen ook huurders aan het woord. De komende weken worden korte filmpjes gemaakt met interviews over de behoefte aan seniorenwoningen, problemen vanwege de nieuwe toewijzingsregels, energiebesparing en dienstverlening. Deze vormen een onderdeel van de presentatie en worden vervolgens op de website geplaatst. Ook komt er een extra nieuwsbrief voor alle huurders en betrokkenen waarin de plannen uitgebreid worden toegelicht.

Nog veel meer in voorbereiding: volgende blogs

Natuurlijk is er meer, zoals de begroting  en de onderhoudsplannen voor 2013, de voortgang van de plannen voor de vernieuwing van Kerverland, de huurachterstanden in deze mindere economische tijden, het signaleringoverleg over problemen “achter de voordeur” etc.etc. Daarover meer in de komende blogs.

De vakantie is nagenoeg voorbij, alhoewel de temperaturen medio augustus nog stijgen tot tropische waarden.

Medio juli 2012

De vakantietijd is aangebroken. Dat is goed merkbaar in de agenda. De externe overleggen liggen stil en op kantoor gaan ook de nodige collega’s op pad om te genieten van de jaarlijkse zomeruitstap. Ook op de nieuwe media, zoals Twitter is een sterke afname van de berichten te merken.

 

Vergadering Raad van Toezicht

Op 11 juli jl., vlak voor het zomerreces, heeft de Raad van Toezicht nog een belangrijke vergadering. Zoals eerder gemeld is het strategisch voorraadbeleid vernieuwd en een nieuw ondernemingsplan is opgesteld. Het huur- en energiebeleid is ook geactualiseerd.

Na de behandeling van de eerste strategische verkenningen in april, aan de hand van diverse gesprekken met andere maatschappelijke partners (belanghouders) zoals gemeenten en zorg- en welzijnspartijen en onder andere het woningmarktonderzoek van de gemeente, is nu een vertaling gemaakt naar de toekomstig gewenste woningvoorraad.

We hebben vastgesteld wat de zogenoemde basiskwaliteit moet zijn. Zaken als dubbel glas, geen open verbrandingstoestellen, voldoende elektragroepen en geen zachtboardplafonds. In het plan geven we aan te willen kiezen voor een behoorlijke vernieuwing van ons woningbestand waarbij we vooral vanwege de toenemende vergrijzing zullen bouwen voor senioren. Op basis van de woonwensen, de inkomenssamenstelling en de gewenste doorstroming is er in de strategische koers voorgesteld om ook aan een deel van de middeninkomens huurwoningen aan te kunnen bieden.

De woonlasten bestaan naast huur ook uit o.a. de energielasten. Om die te beperken wordt er behoorlijk geïnvesteerd in energie beperkende maatregelen. Om al die investeringen te kunnen bekostigen en omdat er de afgelopen tijd maar ook zeker de komende jaren nogal wat heffingen vanuit de overheidsinstantie bij ons ter betaling worden neergelegd, kiezen we voor een meer marktconform huurbeleid. We zorgen ervoor dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven, die bereikbaar zijn voor de mensen die huurtoeslag ontvangen.

Natuurlijk zijn alle plannen op haalbaarheid doorgerekend. De toekomst is natuurlijk deels onzeker en daarom zijn er ook de nodige scenario’s uitgewerkt. Uiteraard zijn ook de nodige doelen opgenomen op gebied van leefbaarheid en de organisatie.

 

Vanzelfsprekend vindt er uitgebreide discussie in de vergadering plaats en er worden enkele versterkende adviezen gegeven, waarna de Raad van Toezicht leden aangeven het plan te onderschrijven. Daarmee kan het plan nu voorgelegd worden aan de belanghouders. Wij willen deze groep graag informeren en we zijn benieuwd naar hun mening en adviezen. Op diverse onderdelen zullen we samenwerken met deze partijen om blijvend plezierig wonen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder mogelijk te maken. We bereiden een bijeenkomst voor op 19 september aanstaande.

 

Prestatieafspraken met gemeente en Mozaïek Wonen

In de vergadering worden ook de prestatieafspraken voor de periode 2012-2016 besproken. Afspraken over aantallen woningen en huurprijzen daarvan, de nieuwbouw en de grondprijzen, het energie zuinig maken van de woningen en meer van dergelijke zaken. De afspraken worden in augustus ondertekend en bieden een handvat om samen te zorgen voor een blijvend passend aanbod van huurwoningen, waarbij ieder zijn steentje zal bijdragen.

 

Interne versterking van de organisatie

Alle keuzes die in het bovengenoemde project zijn gemaakt per woningcomplex moeten goed vastgelegd worden. Het energiebeleid moet ook voor alle woningen vertaald worden in concrete maatregelen in de komende jaren. Ook willen wij een nog beter inzicht in de onderhoudssituatie van onze woningen en die vastleggen in nieuwe software om een goede meerjarenbegroting op te stellen en te kunnen onderhouden. Een digitaal bestand van de tekeningen van onze woningen is ook van groot belang. Al deze zaken staan voor de komende maanden op te agenda.

De nieuwe beter toegankelijke website opstellen vraagt meer inspanning dan aanvankelijk gedacht. Dat betekent dat de lancering hoogstwaarschijnlijk in september zal plaatsvinden. De procedures en het controleplan staan ook op de agenda om na de vakanties verder uit te werken.

Al met al, we zitten goed op schema en daarbij hebben we ook de komende maanden nog het nodige te ontwikkelen.

 

Aanbieden van vrijkomende woningen zal waarschijnlijk wijzigen

Door de gemeentelijke samenvoeging van Bodegraven-Reeuwijk, worden de vrijkomende woningen in de gemeente nu niet op één manier aangeboden. Wij vinden dat wel erg wenselijk. Daarnaast vinden we het belangrijk om o.a. ook de slaagkansen van woning-zoekenden te meten. De afgelopen maanden hebben we om die reden overleg gevoerd met de collega’s in de regio, die hun woningen aanbieden via Woningnet. Op die manier kiezen we voor  “één etalage” waarin alle woningen van Woonpartners en Mozaïek Wonen en mogelijk van Vestia in Zuidplas voor iedereen zichtbaar zijn. Dat vraagt nog de nodige afstemming en communicatie naar de huurders/woningzoekenden en andere partijen. De komende maanden gaan we verder aan de slag met de voorbereiding en afstemming en we verwachten in 2013 de overstap te kunnen realiseren.

 

Doen we het (zo) goed?

In de nieuwsbrief aan alle huurders, de algemene ledenvergadering en in een advertentie in de Kijk op Reeuwijk hebben wij een oproep gedaan om deel te nemen aan een nieuw op te richten huurdersraad of om over belangrijke themaonderwerpen mee te praten. Dit heeft uiteindelijk slechts 1 reactie opgeleverd.

Jammer, maar je zou kunnen concluderen dat de meeste huurders vinden dat het goed gaat zo. Of dat ook zo is, willen we we nog eens goed onderzoeken. Met name op gebied van onze dienstverlening. Daarom zullen we dit najaar een nulmeting houden onder een deel van onze huurders op basis van en door KWH. KWH is een speciaal voor de woningcorporaties opgezette organisatie die op diverse gebieden een kwaliteitslabel aanbiedt. We zijn benieuwd of de dienstverlening inderdaad positief wordt ervaren. Ook zal in het najaar en het volgend voorjaar een vervolg worden gegeven aan de eerder gehouden portiekgesprekken. We willen naast de hoogbouw, ook graag in gesprek met de huurders in de overige buurten en wijken. We dromen al over een ronde met een koffie-, ijs-, of snertkar. Hoe we dit precies gaan organiseren wordt de komende periode verder bepaald.

 

De zomer breekt aan, in september volgende blog

Alle meteorologen geven aan dat het komende week echt gaat zomeren. De week daarop ga ik er even tussenuit. Dat betekent dat de eerstvolgende blog begin september zal verschijnen. Ieder die nog gaat….een heel fijne vakantie!

Eind juni 2012

Algemene Ledenvergadering: veel te vertellen….en  een lange zit.

Twee maal per jaar wordt er bij onze vereniging een Algemene Ledenvergadering gehouden. Op 12 juni jl. was het belangrijkste punt de goedkeuring van het jaarverslag over 2011.

Belangrijke punten daaruit:

• Het onderhoudsplan 2011 is nagenoeg geheel uitgevoerd.
• De nodige verbeteringen in de woningen zijn doorgevoerd.
• De huurachterstanden zijn dankzij een streng maar rechtvaardig incassobeleid gedaald met blijvende aandacht om problemen bij onze huurders te voorkomen. Dit jaar hebben we geen enkele huisuitzetting gehad. 
• In 2011 hadden we een meevallende mutatiegraad van 5,3%.

Onze financieel medewerker gaf een uitgebreide toelichting op de cijfers omdat de waardering in de balans volgens nieuwe voorschriften heeft plaatsgevonden.

Naast dit hoofdonderwerp kwam veel informatie aan de orde over de landelijke en lokale ontwikkelingen zoals de prestatieafspraken met de gemeente, het woningmarktadvies van Aedes, NVM en de Woonbond, de richting van ons nieuwe vastgoedbeleid en ons nieuwe ondernemingsplan.

Een lange vergadering, maar gezien de vele van belang zijnde ontwikkelingen, goed om met de aanwezige leden te delen.

Openingshandeling

Opening 23 juni jl.

Medisch Centrum Reeuwijk

 

 

 

Bijeenkomst kleinere corporaties Zuid-Holland: collegiaal contact erg belangrijk

Voor de eerste keer neem ik deel aan het overleg in Poortugaal. Zo’n 22 collega’s uit Zuid Holland delen allerhande zaken. Een beleidsmedewerker van onze brancheorganisatie Aedes vertelt over de nieuwe woningwet, de stand van zaken van de financiële problemen bij Vestia, de behandeling van de nieuwe huurverhogingsvoorstellen voor de hogere inkomens in de Eerste kamer en tal van andere zaken.

DHV presenteert hun plan Brutering 2.0 wat eigenlijk op hoofdlijnen aansluit op Wonen 4.0 (Uitleg zie vorige blog)

Ook brengen wij een bezoek aan enkele projecten van de collega woningcorporatie. Leerzaam!
Voor mij als relatieve nieuweling goed om contacten op te bouwen met collega’s uit de regio met een vergelijkbare omvang qua woningbezit.

Vestia: de rekening en het effect

Deze week komt ook het bericht dat Vestia met de banken een overeenkomst gesloten heeft voor de beheersing van de financiële problemen. De andere woningcorporaties moeten via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting € 700 mln. betalen om de problemen het hoofd te bieden. Voor ons zal dat ca. € 350.000,= als bijdrage betekenen. Erg zuur, dat het onverantwoord handelen van een collega tot deze consequenties leidt. De woningcorporaties hebben een onderlinge solidariteit en dat op zich is goed voor het vertrouwen van de financiële wereld. Maar er komen nu zeer terecht verscherpte regels, want solidariteit kan niet zonder strakke afspraken. Je kunt het langzamerhand vergelijken met wat zich in Europa plaatsvindt. Deze extra kostenpost met de heffing die wij krijgen voor de huurtoeslag vanaf 2013 zorgt uiteindelijk voor het verlagen van de mogelijkheden om te kunnen investeren. Wij zijn gelukkig financieel gezond, maar willen wij ook in de toekomst blijven zorgen voor een passende woningvoorraad, dan moet er mede o.a. door de toenemende vergrijzing en de leeftijd van ons woningbezit fors geïnvesteerd worden. Het betekent dat onze enige bronnen van inkomsten, de huren en de opbrengsten uit verkoop, ook hard nodig zijn om dat mogelijk te maken. Wij hebben diverse scenario’s doorgerekend en het huurbeleid in Wonen 4.0, wat ook goed past in het herstel van de woningmarkt, zou daarvoor een goede en noodzakelijk investeringsruimte kunnen bieden. 

Afgestudeerd: win/win

 

Het afgelopen halfjaar heeft Bart van Veen zijn eindscriptie voor zijn studie aan de Hogeschool in Utrecht bij ons gemaakt. Het onderzoek gaat over het effect van de vergrijzing op de woningvoorraad van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Op de Hogeschool ben ik aanwezig bij de presentatie van Bart en na afloop krijgt hij de uitslag.

Geslaagd!

Presentatie op kantoor WBV

Een mooie win/win situatie. Een goed advies voor ons en een ervaring en opgebouwde kennis voor Bart. Wij vinden het belangrijk om waar het even kan stage mogelijkheden te bieden en de “nieuwe lichting” een kans te bieden de studie en de praktijk te verbinden.

 

 

De rest van de agenda: doorbouwen

 

Het zou te ver voeren alle onderwerpen op deze weblog te behandelen die mij dagelijks bezighouden. Een korte bloemlezing:  

• overleg over een nieuwe manier om onze vrijkomende woningen aan te bieden, samen met collega Mozaïek Wonen uit Gouda
• de afwikkelingen van de effecten van het faillissement van Kastelein in relatie tot onze nieuwbouw op de Maximalocatie
• een seminar over de nieuwe woningwet, die in de tweede kamer wordt behandeld
• aftrap van het nieuwe signaleringsoverleg met alle betrokken partijen in Bodegraven-Reeuwijk
• een afspraak met een oud medewerker die voor het eerst directeur is geworden en graag enkele adviezen van mij krijgt
• de opening van het Medisch Centrum in Reeuwijk-Brug en het verzoek van Aedes om de knelpunten vanwege de nieuwe Europese afspraken voor de collega’s op de website van Aedes te plaatsen
• interen overleg over het nieuwe ondernemingsplan wat in juli door de Raad van Toezicht besproken gaat worden en in september met alle belanghouders
• overleg met enkele partijen over de inventarisatie van de behoefte aan huisvesting voor lichamelijk en/of geestelijk gehandicapten
• vergadering van de stuurgroep Maxima over het vervolg van de nieuwbouwplannen

Genoeg te doen en dat gaat met veel plezier. Werken aan plezierig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk.

Woningmarkt

Tal van woningmarkt plannen

Deze keer een uitgebreidere blog over dit belangrijke onderwerp

Algemeen: Wat is (de oorzaak van) het probleem

De afgelopen twee weken stonden, zowel landelijk als in Bodegraven-Reeuwijk, in het teken van de woningmarkt. De woningmarkt zit op slot is de veel gebruikte term. Hiermee wordt bedoeld, dat er weinig doorstroming plaatsvindt. Binnen de huursector, binnen de koopsector en tussen huur- en koop. Daar zijn verschillende oorzaken voor.

De afgelopen jaren zijn de huren enkel met de inflatie gestegen, gestuurd door de rijksoverheid. De koopprijzen zijn, behalve de laatste twee jaar, enorm gestegen. Dus voor een huurder is de overstap erg moeilijk. Vervolgens hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan.

1) Voor de huurmarkt is er een afspraak gemaakt met Europa dat er een inkomensgrens (zo’n

€ 35.000,=) geldt voor een sociale huurwoning (huurprijs tot € 660,=).

1a) Dit betekent dat mensen met een iets hoger inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De woningcorporaties hebben daar tegen geprotesteerd, maar tot nu toe vergeefs. Juist de groep net boven de genoemde inkomensgrens heeft geen alternatief. Kopen is te duur en huurwoningen zijn er eigenlijk nauwelijks in de prijsklasse van € 660,= tot ca. € 800,=.

Als wij ze bouwen moeten we een flink hogere rente betalen, omdat we ze niet meer kunnen financieren op de gebruikelijke manier voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat we dan juist weer op een flink hogere huur uitkomen. Dit is ook de reden waarom commerciële beleggers ze niet bouwen.

1b) Huurders met een inkomen boven genoemde inkomensgrens zullen niet snel verhuizen. Ze komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Ze blijven zitten, waar ze zitten.

2) Als gevolg van de financiële crisis hebben de banken de voorwaarden om een hypotheek te kunnen krijgen flink aangescherpt. Dus voor degene die een woning willen kopen, is het krijgen van een hypotheek erg moeilijk dan wel onmogelijk. Vooral voor starters in de koopwoningmarkt is het een groot probleem.

Wat is het gevolg

Het gevolg van dit alles is, dat er nauwelijks woningen worden verkocht; zie de vele "te koop" borden in dorp en stad. Ook nieuwe woningen worden moeilijk verkocht, waardoor de bouwondernemingen weer geen omzet hebben. Dat leidt in onze eigen omgeving tot faillissementen, zoals van Kastelein en Bontenbal.

Plannen, plannen, plannen

De afgelopen periode zijn er veel studies verricht en plannen geschreven om de woningmarkt weer vlot te trekken. Door een aantal economen, de VROM-raad, een commissie van de SER en zo meer.

Nu is er ook een plan van alle woningmarktpartners; De Woonbond, de NVM, Vereniging Eigen Huis en onze brancheorganisatie Aedes. Redelijk uniek dat deze partijen op één lijn zijn gekomen in het plan “wonen 4.0”.

De tweede kamer heeft opdracht gegeven, dit door te laten rekenen door het Centraal PlanBureau. De hoofdlijn is een huurverhoging van gemiddeld 2 procent op de inflatie, een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar, de afschaffing van de overdrachtsbelasting en een geleidelijke verlaging van de inkomstenbelasting. De woningcorporaties zouden de extra opbrengsten dan gebruiken om te investeren in nieuwe woningen, de (duurzaamheids)kwaliteitsverbetering van het huidige bezit en de wijken. Ook dragen zij bij aan de oplopende behoefte van de huurtoeslag, die ook omgevormd wordt door een woontoeslag. De woontoeslag is dan voor zowel kopers als huurders met een laag inkomen.

Het plan werd vorige week ook uitgebreid toegelicht op het Aedescongres.Het draagvlak onder de deelnemers was erg groot.

Ook ik vind het een uitstekend plan en hoop dat vele politieke partijen het overnemen in hun verkiezingsprogramma.

Woningmarkt, kabinet en verkiezingen
Het kabinet onderkent uiteraard ook de problemen in de woningmarkt, maar kiest vooralsnog voor meer "losse"maatregelen en niet voor een integrale hervorming.

1) Het kabinet heeft besloten om de doorstroming te bevorderen, dat huurders met de hogere inkomens (meer dan € 43.000,=) die een sociale huurwoning huren, een extra huurverhoging van 5% bovenop de inflatie kunnen krijgen. Bij ons is daar ook over gesproken en we willen deze huurverhoging ook doorvoeren. Maar door allerlei vertragingen is deze wet nog niet definitief. De behandeling ligt bij de 1^e kamer. We willen de huurder niet wegpesten, maar gezien onze gemiddelde huurprijs slechts 61% van de maximaal redelijke is mag, een huurder met een hoger inkomen op zijn minst een meer kostendekkende huur betalen.

2) In het Lenteakkoord is afgesproken dat er ook een extra huurverhoging voor middeninkomens komt. Niet van 5%, maar van 1%. Dat moeten wij nog bediscussiëren, maar vind ik ook nog een punt om goed af te wegen. In het Lenteakkoord werd ook afgesproken om de hypotheekrenteaftrek te beperken voor nieuwe gevallen tot een hypotheekvorm op annuïteiten basis. Geen aflossingsvrije hypotheken meer met te hoge schulden is de achtergrond. Maar met de verkiezingen in het verschiet, is afgelopen week dit voorstel tot na de verkiezingen verschoven. 

3)In de diverse verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen wordt ingegaan op de problemen in de woningmarkt. Er zijn onderdelen opgenomen om starters te helpen, scheefwonen in de huursector aan te pakken, hypotheekrenteaftrek te beperken etc. etc.. Ik blijf hopen dat een nieuwe regering straks de grote voordelen ziet van het plan wonen 4.0. Geen brokken en stukken daaruit, maar juist de goed doordachte integrale aanpak van de gehele woningmarkt. Dat heeft ook een positieve werking op de economie en dat is hard nodig.

Woningmarkt in Bodegraven-Reeuwijk

Uiteraard gaat dit alles ook niet onze gemeentegrenzen voorbij. De woningbouw stagneert en de effecten daarvan zijn goed te merken bij onze lokale bouwers, zoals ik eerder aangaf. Er ligt ook een notitie van het college van B&W om de geplande nieuwbouw te temporiseren. Dat past in de lijn van de provincie, die ook kiest voor beperking van het woningbouwprogramma. Die notitie is in de gemeenteraadscommissie besproken. Wij hopen en verwachten dat de verdere voortgang van de Maximalocatie overeind blijft. Dat is van belang voor goede seniorenhuisvesting. Dat is hard nodig gezien de komende vergrijzing. Eind juni wordt de nota vastgesteld en wordt duidelijk of dit ook zo uitkomt. 

Overleg Strategisch Voorraad Beleid

Ook in onze nieuwe woningplannen, het strategisch voorraadbeleid, houden we rekening met de woningmarkt. De komende tijd zal er nog een druk zijn op de huurwoningen, maar we moeten ook rekening houden met betere tijden. Dan is er gezien de vergrijzing behoefte aan (veel) meer gelijkvloerse woningen. Dat betekent een flinke ombuiging t.o.v. de huidige woningvoorraad. We houden rekening met stijgende energielasten, dus met energiebeperkende en duurzame maatregelen. We rekenen varianten door van de diverse huurbeleidsplannen en kijken zo hoe we optimaal in kunnen spelen op de woonwensen van de toekomst. Dat plan moet kort na de zomer klaar zijn en wordt onderdeel van ons nieuwe ondernemingsplan.

Natuurlijk timmeren we alles niet dicht voor de komende 10 of 20 jaar. De veranderingen gaan steeds sneller, dus tijdig bijstellen is ook van belang.

Veel hangt ook samen met de toekomstige politieke keuzes. Dat vraagt soms lef en het verlaten van heilige huisjes. Dat is politiek niet altijd makkelijk, maar in het belang van onze woningmarkt en economie.

Eind mei 2012

Eerste weken van mei

Jaarverslagen: aanslag op aanslag

Zowel het officiële jaarverslag als het populaire jaarverslag is klaar. De accountant heeft ze goedgekeurd. De accountant is ook aanwezig bij de behandeling van dit onderwerp in de vergadering van de Raad van Toezicht. De manier waarop we de waarde van onze woningen bepalen is veranderd en sluit nu aan bij de nieuwste regels die daarvoor gelden (RJ 645). De waarde is bepaald op basis van de zogenoemde actuele waarde, door ons vertaalt in de toekomstige ingeschatte verdiencapaciteit. Daarvoor hanteren wij diverse realistische uitgangspunten, die natuurlijk in de toekomst wel moeten worden waargemaakt. De afgelopen jaren zijn er de nodige “aanslagen” op onze financiële positie gedaan en ook de komende periode zal dat doorgezet worden. Ik noem o.a. de Vogelaarheffing, de rioolheffing, de heffing van de overheid voor de bijdrage in de huurtoeslag (waarschijnlijk vanaf 2013) en de heffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voor de mogelijke financiële ondersteuning van collega-corporaties. Onze portemonnee wordt er niet groter op en dat gaat ten laste van onze investeringskracht. We zijn, rekening houdend met deze aanslagen, nog steeds financieel gezond overigens. We zullen wel bij het strategisch voorraadbeleid goed rekening moeten houden met deze ontwikkelingen. Het jaarverslag, die op onze website is te vinden, ligt op de aankomende algemene ledenvergadering ter goedkeuring voor. Het populaire jaarverslag valt met het nieuwe bewonersblad “Onderdak” bij  de huurders en relaties in de bus.

Vergadering Raad van Toezicht: investeringsvoorwaarden

Zoals hierboven aangegeven is op donderdagavond 10 mei jl. uitgebreid stilgestaan bij het jaarverslag en de financiële resultaten. In het jaarverslag wordt uitgebreid verantwoord, welke activiteiten het afgelopen jaar zijn uitgevoerd en wat het financiële resultaat en vermogen is. Het resultaat wordt vooral beïnvloed door de zogenoemde onrendabele toppen op de nieuwbouw. Een onrendabele top is het bedrag van de investering die, ervan uitgaande dat de woningen vijftig jaar verhuurd zullen worden, naar verwachting niet terugverdiend kan worden. Dat is veelal meer dan € 80.000,= per huurwoning en dat bedrag wordt ten laste van het resultaat en zo van het vermogen afgeboekt. Dit is een flink bedrag door de diverse nieuwbouwprojecten zoals Westveen, Miereakker, de Maximalocatie, het Medisch Centrum en de winkel in Driebruggen. Ook bespreken we een investeringsstatuut wat vervolgens wordt vastgesteld. Daarin is opgenomen in welke typen woningen en maatschappelijke vastgoed en tegen welke voorwaarden wij investeren. Daarmee is voor de vereniging duidelijk welke uitgangspunten bij investeringsbeslissingen gelden. Uiteraard bespreken wij de kwartaalresultaten van de eerste maanden van 2012. Vooral het onder controle houden van de huurachterstanden vraagt steeds meer aandacht. De recessie heeft ook hier zijn uitwerking. We willen oplopende huurachterstanden voorkomen om zo ook de huurders te beschermen tegen dreigende uitzetting. Waar nodig en mogelijk kunnen uiteraard betalingsafspraken gemaakt worden. Iedere vergadering wordt ook een uitgebreid informatiebulletin behandeld waarin de actuele ontwikkelingen vermeld worden. Zo blijft de Raad van Toezicht op de hoogte om zo optimaal mogelijk de toezichtrol goed te kunnen vervullen.

Nieuwbouwplannen: wij bouwen voort

 

In vorige blogs is al uitgebreid stilgestaan bij de diverse plannen en bouwontwikkelingen. Deze weken tekenen we alle overeenkomsten om te kunnen starten met de 23 huurappartementen in Westveen. De grondwerkzaamheden zullen binnenkort starten. De bouw van de winkel in Driebruggen loopt voorspoedig. De start van het tijdelijk winkelcentrum, in afwachting van de nieuwbouw, staat op het programma en het Medisch Centrum is opgeleverd. De gemeente heeft een concept "Actieprogramma volkshuisvesting en Woningbouw" opgesteld. Dit wordt in de commissie ruimte en de gemeenteraad in de periode mei/juni besproken. Een belangrijk document, omdat o.a. de voortgang van de plannen op de Maximalocatie daarvan afhankelijk zijn, alsook eventueel andere plannen waarin wij willen deelnemen. Na de gemeenteraadsvergadering op 27 juni aanstaande is er duidelijkheid. We hopen en verwachten dat de voortgang van de Maximalocatie, de vernieuwing van Kerverland, bij de politiek groot draagvlak heeft.

Geldleningen: andere voorwaarden

Vier maal per jaar is er een zogenoemd treasuryoverleg. Een overleg waarin wij samen met een extern adviseur de financiële stromen beoordelen en bespreken of en zo ja wanneer er nieuwe geldleningen aangetrokken moeten worden. Deze keer ronden wij de financiering van de winkel en het Medisch Centrum af. Het zijn beide projecten, die door het ministerie sinds kort niet meer als sociaal bestempeld worden, waardoor wij zonder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de investering moeten financieren. Dit betekent een hogere rente. Daarbij wordt de investering ook maar voor een deel gefinancierd, het restant moet uit eigen middelen gefinancierd worden. De maatschappelijke bijdrage om deze projecten te realiseren was en is van groot belang, maar met deze nieuwe regels zal de toets of wij dit in de toekomst nogmaals doen om die reden kritischer zijn.

Bezoek van de toezichthouder: positief oordeel

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de financiële toezichthouder namens de minister, komt op bezoek.

Uiteraard praten we over de financiële problemen van Vestia, problemen door financiële instrumenten die wij gelukkig niet gebruiken. Ook heeft hij onze beoordeling mee aan de hand van de gegevens over de vorige meerjarenbegroting. De nieuwste moet nog beoordeeld worden. Op basis daarvan krijgen wij de A! beoordeling. Dat wil zeggen dat we, mede op basis van onze plannen financieel gezond zijn en ons voldoende inzetten om ons vermogen in de volkshuisvesting verantwoord te besteden. Dat is een goed bericht!

Gemeenteraadscommissie op bezoek: prima gedachtewisseling

Op 15 mei ’s avonds komt de raadcommissie ruimte op bezoek. Wij lichten de ontwikkelingen bij de woningcorporaties toe. Ook die in relatie tot de landelijke en lokale overheid. Natuurlijk staan we stil bij alle zaken die bij ons van belang zijn en hoe wij op dit moment onze visie vormen voor de langere termijn. We geven aan dat wij nu alle plannen doorrekenen en verwachten dat wij in september duidelijkheid kunnen geven over onze koers en strategie voor onze woningvoorraadontwikkeling met alle elementen die daarbij horen.

Een erg goede bijeenkomst, waarin wij veel informatie hebben kunnen overdragen, maar ook over zaken zoals o.a. op het gebied van leefbaarheid en bewonersparticipatie hebben we informatie uitgewisseld.

De sprint van winter naar zomer

Als je met allerlei plannen en ontwikkelingen bezig bent, dan heb je zo af en toe een verlangen naar een winkeltje waar je tijd kunt kopen. Dat wordt nog eens versterkt door de vrije dagen met Koninginnedag, Hemelvaartsdag en Pinksteren. Privé gezien is het een heerlijke tijd. Er even lekker tussenuit en dubbel feest als dan de lange winter voor mijn gevoel is overgegaan in heerlijk zomerweer. We hebben genoten met enkele familieleden van het prachtige Drentse landschap en de gastvrijheid. Het Pinksterweekend staat voor de deur als ik dit schrijf en volgens de weerberichten blijft het zomeren. Van allerlei andere berichten, zoals de surseance van betaling bij de lokale aannemer, wordt je weinig vrolijk. Dus de komende dagen ook maar weer lekker buiten genieten.

Eind april 2012

Stevige ontwikkelingen in- en extern

Een dynamische omgeving, zowel in- als extern, in de afgelopen weken.

Mislukt overleg Catshuis, kabinet gevallen en toch een gedragen begrotingskeuze

De afgelopen weken overheerst in het nieuws de ontwikkelingen over de politiek en de bezuinigingen. Ik ga niet alle ontwikkelingen herhalen in deze blog. Belangrijk is dat voor het tweede jaar de extra huurinkomsten, door de extra huurverhoging voor de hogere inkomens, weer niet is doorgegaan. Dat terwijl uit het bezuinigingsakkoord blijkt, dat de corporaties niet vanaf 2014 maar al vanaf 2013 moeten bijdragen in de huurtoeslag door een heffing van de rijksoverheid. Dat gaat bij ons om, naar schatting ca. € 350.000,=. Er werd eerder gesproken over de corporatie als melkkoe en pinautomaat van de overheid. Dat is nu ook weer duidelijk. Ook lijkt het dat de middeninkomens (van € 34.000,= tot € 43.000,=) een hogere huurverhoging gaan krijgen van 1%. Aan de ene kant de zaken niet goed voorbereiden en aan de andere kant alvast toch maar inrekenen. Het gaat ten koste van de noodzakelijke investeringsruimte voor een goede huisvesting in Reeuwijk.

Maar laat ik niet alleen mopperen, want aan de andere kant ben ik blij dat er wel duidelijkheid lijkt te komen over een noodzakelijke hervorming van de koop- en huurmarkt.

Piektijd op de financiële administratie

De eerste maanden van het jaar zijn op de financiële administratie altijd pittig. Een kwartaalrapportage van het vierde kwartaal 2011 en het eerste kwartaal van 2012 moet opgeleverd worden en de jaarrekening moet opgesteld en gecontroleerd worden. Door allerlei wijzigingen in de regels voor het waarderen van je woningen is het dit jaar een extra pittige klus. Bij die cijfers hoort ook een helder verslag, waarin we verantwoording afleggen over onze voornemens en de bereikte resultaten.

Het is allemaal gelukt en daarnaast komen we dit jaar met een populaire versie van het verslag, zodat alle huurders en belangstellenden in enkele pagina’s goed de hoofdlijnen kunnen lezen. Dat hebben we gecombineerd door in het verslag ook extern betrokkenen aan het woord te laten over actuele zaken bij onze vereniging. Het verslag verschijnt na de vergadering van de Raad van Toezicht medio mei in ons bewonersblad en op de website. Het officiële verslag staat ook op de website. Op 12 juni kan de Algemene Ledenvergadering haar oordeel geven aan de hand van deze stukken en de toelichting wordt gegeven in de vergadering.

Nieuwbouwproject Westveen gaat starten

Na de nodige onderhandelingen kunnen we nu starten met het eerste deel van het project Westveen. De contracten worden afgerond en we verwachten binnenkort te kunnen starten met de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het appartementencomplex van 23 woningen. Dit project is goed voor de noodzakelijke doorstroming, omdat ik verwacht dat de interesse voor een mooi appartement voor senioren in dit deel van Reeuwijk een goede stap kan betekenen. De uitbreiding van onze woningvoorraad sluit goed aan op de toenemende vergrijzing.

De ontwikkelaar start binnenkort met de verkoop van de overige woningen, waarna wij ook 8 woningen voor starters gaan aanbieden in augustus.

Feestelijke sleuteloverhandiging fase 1 B Maximalocatie in Waarder

Op vrijdag 22 april vieren we het feestje in Kerverland ter gelegenheid van de sleuteloverhandiging. Ook de omwonenden zijn uitgenodigd. Nu op weg naar het vervolg van de vernieuwing van het huidige seniorencomplex van Kerverland. We overleggen met de wethouder en het is goed te horen dat hij ook nog steeds achter de plannen staat om de combinatie van wonen, zorg en welzijn op deze plek verder gestalte te geven. In de projectgroep wordt hard doorgewerkt de komende maanden. We verwachten dat wij, na de behandeling van de realisatie-keuze-lijst in juni in de gemeente, de nota van uitgangspunten en randvoorwaarden kort na de zomer in de raad kunnen brengen. Daarna volgt de verdere planuitwerking en we hopen vervolgens in 2013 de vervolgfase uit te kunnen voeren. Daarin zijn de ca. 30 seniorenappartementen en de welzijnsruimte met de naam “De huiskamer van Waarder” gepland.

Overleg met andere kleinere woningcorporaties

De afgelopen periode heb ik tweemaal een ontmoeting gehad met andere kleinere corporaties. Eén keer in landelijk verband in Hilversum. Goed om met de collega’s nader kennis te maken. De middag hebben we besteed aan het uitwisselen van ervaringen, hoe je op een goede en passende manier zorgt voor de verbinding met de huurders en je maatschappelijke collega’s. Ik merk een groot verschil met overleggroepen van grotere corporaties. De contacten zijn hier praktischer en inhoudelijker. Ook overleg ik met enkele collega’s in de regio. Wat zijn hun ervaringen? We raken in gesprek over waar we elkaar kunnen helpen en versterken. Kunnen we kennis delen? We praten over bijvoorbeeld het jaarverslag en de wijziging in de regels daarvan stemmen we met elkaar af. Daarnaast zijn allerlei beleidspunten op het gebied van huur- en energiemaatregelen enkele van de onderwerpen waar we kracht zien om elkaar meer te verbinden. We spreken af elkaar begin juni weer te treffen.

Prestatieafspraken en de ontwikkeling van onze eigen plannen

Met de collega corporatie Mozaïek Wonen en de gemeente bereiden we nieuwe prestatieafspraken voor. Het gaat dan bijvoorbeeld over het aantal en de betaalbaarheid van de woningen, de duurzaamheid, de nieuwbouw en de grondprijzen. We zijn, zoals ik in de vorige artikelen schreef, nog volop met de definitieve planvorming bezig. In een goed gesprek met de gemeente kunnen we dat uitleggen en er komt ruimte om onze plannen, die in de komende maanden worden afgerond, toch voldoende plek te kunnen geven.

De discussie gaat ook over de zogenoemde middeninkomens. Willen en kunnen we ons bestaand bezit daar ook voor inzetten en hoe zorgen we voor de doorstroming, zodat ook starters genoeg kansen krijgen. Om daar beter zicht op te krijgen overwegen we om binnen de gemeente op één manier de woonruimteverdeling vorm te geven. Een optie is aanbieding en inschrijving via Woningnet, een organisatie die landelijk voor heel veel corporaties een aanbodmodel ondersteunt.

De komende periode gaan we daar op bezoek en zetten we de voor- en nadelen en de kosten op de rij. Eén “etalage”, waarin alle woningen worden aangeboden, heeft natuurlijk wel een groot voordeel voor de woningzoekenden.

Nieuw koers- / ondernemingsplan

Eerder op deze weblog heeft u de ontwikkelingen daarvan kunnen lezen. Met de Raad van Toezicht hebben we uitgebreid stilgestaan over welke kant het met ons woningbezit op zou moeten gaan. Qua typen, qua prijs, qua milieumaatregelen. Ook de vraag of wij ons moeten inzetten voor bepaalde groepen, zoals gezinnen en senioren met de middeninkomens en wellicht voor een deel van de senioren voor de hogere inkomens. Met als reden om een goede doorstroming te kunnen bereiken. Als we dat willen en kunnen, wat zijn dan de condities? Ook hebben we na gesprekken met andere maatschappelijke organisaties zoals de GGZ, de Vierstroom, Zorgpartners en huurders stilgestaan bij onze rol op het gebied van leefbaarheid en welzijn. De komende weken werken we dat allemaal verder uit en rekenen we door wat de (on)mogelijkheden zijn. In de Algemene Ledenvergadering in juni vertellen we de huurders daarover meer en kort na de zomer verwachten we dat we de plannen aan o.a. de maatschappelijke partners en collega’s kunnen presenteren.

April deed wat ie wil

April was een maand met veel ontwikkelingen, zoals u hierboven heeft kunnen lezen.

Het kost de nodige energie, maar we zijn lekker aan de slag om nog beter ons werk te kunnen doen en de juiste keuzes te maken om plezierig wonen in Reeuwijk mogelijk te maken.

begin april 2012

Weblog begin april

Na twee weken vakantie in Suriname (cadeau voor mijn vrouw vanwege haar 50^e verjaardag en een al lang gekoesterde wens) ga ik weer aan de slag. Suriname is een fantastisch land, het heeft een compleet andere cultuur en een prachtige natuur. Vaak bij dergelijke reizen volgt het besef dat we het ondanks crisissen en bezuinigingen het in Nederland nog altijd erg goed hebben. Een groot deel van de surinaamse bevolking doet de was, de afwas en de behoefte nog dagelijks in de rivier. De woning is een hutje van 2 bij 3 meter en ze eten wat de vrouwen verbouwen op hun eigen kostgrondje. Nogmaals het was een erg boeiende, warme, vochtige en leerzame reis.

Enquête jongerenhuisvesting

Zoals ik eerder reeds op deze weblog schreef zijn we volop, aan de hand van tal van onderzoeken, bezig om onze woningvoorraad onder de loep te houden. Welke woningen hebben we nu en wat is de behoefte voor de komende 15 a 20 jaar? We zien met name dat de groep "75 jaar en ouder" verdubbelt. Dat betekent, indien er op die leeftijd meer zorg nodig is, dat een gelijkvloerse woning wordt gewenst. Dit sluit goed aan bij onze nieuwbouwprojecten op de Maximalocatie, de appartementen in het plan Westveen en de appartementen in het nieuwe winkelcentrum. We zien ook dat 60% van onze jongeren zich niet in Reeuwijk huisvesten maar daarbuiten. De vraag is dan of dit ligt aan het gebruik van de woningen of wonen jongeren liever in een stedelijke omgeving met veel voorzieningen? Om antwoord op deze vraag te krijgen hebben we een enquête opgesteld op onze website, via de krant en we hebben op Facebook en Twitter opgeroepen de enquête in te vullen. Uiteindelijk hebben zo’n 40 jongeren gereageerd en uit hun reacties blijkt dat 66% wil huren, waarvan 88% interesse heeft in een appartement. Van de groep die wil kopen kiest meer dan de helft (69%) voor een eengezinswoning. Dit nemen we mee in ons plan, dat in september afgerond moet zijn.

Nieuw koers- en ondernemingsplan

Deze weken bereiden we ook de discussie met de Raad van Toezicht voor over een rol en bijdrage in de komende jaren. Door gesprekken met huurders, de gemeente, de GGD en andere zorgorganisaties hebben we een beeld gekregen van wat zij als rol voor hen zien en ook wat ze van ons verwachten. Met de gemeente zijn we ook volop bezig om prestatieafspraken te maken over diverse zaken zoals de woningvoorraad, de verkoop, de huurprijs, milieuaspecten e.d..

Opvallend voor mij is, dat in Reeuwijk de verenigingen en andere vrijwilligers ontzettend veel doen op het gebied van welzijnsactiviteiten. Vaak zie je dat ook woningcorporaties (naast de welzijnsorganisaties) daar een faciliterende rol in vervullen. In Reeuwijk is dat vooralsnog niet nodig. De bewoners regelen het met elkaar. Geweldig om te zien. De zorgpartners willen zich meer op zorg richten en zien de woningcorporatie als logische partner voor het wonen. Dat geeft kader voor wonen, zorg en welzijn. Over de woningvoorraad heb ik hiervoor al geschreven. Daar ligt voor de komende jaren een belangrijke actie voor onze woningbouwvereniging. Met name gezien de vergrijzing. De vraag die we moeten beantwoorden is voor welke groepen we er willen zijn (jongeren, gezinnen, ouderen jonger dan 75 en ouder dan 75 jaar) en welke woningen wij willen aanbieden in huur en koop. Daarnaast ook de vraag, voor welke inkomensgroepen en wat in welke prijscategorieën?  We hebben een beeld gevormd, maar willen dat vooral met de Raad van Toezicht als eerste bespreken. Alles hangt natuurlijk ook samen met de financiële mogelijkheden. Ook het nieuwe ondernemingsplan moet kort na de zomer klaar zijn. Wordt vervolgd dus..

Catshuis en Wonen

In het Catshuis wordt druk gebroed over bezuinigingen en ombuigingen om de begroting onder controle te krijgen. Ondanks de mediastilte druppelt naar buiten dat ook het onderwerp wonen één van de belangrijke onderdelen is. Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek, de huren en de overdrachtsbelasting? Ik schreef eerder over de vastzittende woningmarkt. Ik hoop dat er een langjarige duidelijkheid komt voor deze onderdelen en er zo weer beweging kan ontstaan. Voor eigen woning bezitters, kopers en huurders die willen kopen is het hard nodig. Wachten maar tot de mediastilte wordt doorbroken…….

Daarnaast is er het nieuws dat minister Spies toch met Brussel wil praten over de huidige inkomensgrens tot waar wij sociale huurwoningen mogen toewijzen. Ik hoop van harte voor met name de lagere middeninkomens dat er een verschuiving van rond de € 5.000,- uit kan komen. Dit zou voor een beweging op de woningmarkt kunnen zorgen, want deze groep kan moeilijk op de huur- en koopmarkt terecht.

Parlementaire enquête

Minister Spies heeft besloten dat er een parlementaire enquêtecommissie komt over het toezicht en de taken bij de woningcorporaties. Dit is besloten naar aanleiding van de financiële problemen bij Vestia, maar ook door andere grote incidenten bij corporaties. Wij hebben gelukkig geen zogenoemde derivaten, risicovolle grondposities e.d.. Dat het onderzoek er komt is niet verbazingwekkend. Ik hoop wel, dat er heldere conclusies worden getrokken, zonder dat er weer een extra toezichtsorgaan of iets dergelijks komt. Die zijn er voldoende, maar hebben mijns inziens niet adequaat gereageerd in het geval van Vestia. Ik hoop dat alle collega corporaties, alle Raden van Toezicht en onze toezicht instanties nu echt wakker zijn geschrokken en dit soort zaken tot het verleden gaan behoren. Corporaties leveren een belangrijke rol in Nederland. Door die toestanden zouden we dat allemaal bijna vergeten!

Stuurgroep Maxima

Dinsdagavond hebben we stuurgroep vergadering over de vervolgplannen op de Maximalocatie. Op ambtelijk niveau is er overleg geweest met de gemeente. Samen met Kerverland komen we steeds meer op één lijn. Binnenkort gaan we met de wethouder om de tafel, zodat we tijdig (voor eind mei en voordat de gemeente besluiten neemt over alle projecten) duidelijkheid hopen te hebben over fase twee (de voormalige schoollocatie) en fase drie (het huidige Kerverland).

Afsluitend

Na twee heerlijke vakantie weken word ik weer volop in het Reeuwijkse volkshuisvestingwerk gezogen. Een collega vraagt of het wil wennen na zo’n vakantie. “Na een halve dag zit ik alweer volop in het ritme”, is mijn antwoord. Gelukkig maar. Stel je voor, dat je weken moet wennen, dan zou je straks niet meer met vakantie willen J. Daarnaast geeft het ook aan dat de werkzaamheden boeiend zijn.