Reeuwijker even wennen aan nieuwe manier van aanbieding vrijkomende huurwoningen?

 

Vanaf maart jl. worden onze vrijkomende huurwoningen aangeboden via Woningnet. Voor die tijd werd er in de lokale pers geadverteerd. De keuze om voortaan Woningnet te gebruiken, heeft de volgende achtergronden:

 

 

-         Eén wijze van aanbod van vrijkomende huurwoningen in de gemeente en regio.

-         Snel, digitaal, 24 uur per dag inzicht voor de woningzoekenden.

-         Inzicht voor ons in het aantal woningzoekenden, woonwensen en eventuele knelpunten. 

Op dit moment, enkele maanden na de overgang van de “oude” naar nieuwe manier van aanbieden van woningen, blijkt dat er veel meer uit de regio wordt gereageerd. Dat is op zich positief, maar het is nog niet geheel duidelijk of de Reeuwijkse woningzoekenden ook hun weg naar Woningnet hebben gevonden. De reacties en inschrijvingen zijn ondanks de nodige informatie (website, bewonersblad, flyer huis-aan-huis etc). nog beperkt.

Wij blijven het volgen en voorlopig ook via de lokale pers de aandacht  vestigen op de wijziging en verbetering.  

De website wordt de komende maanden achter de schermen vernieuwd en meer op de individuele woonwensen ingericht. Vanaf eind 2013/begin 2014 wordt  op de website direct voor de woningzoekende duidelijk wat de slaagkansen voor een geselecteerde woning zijn. Op basis van de persoonlijke woonwensen wordt zeer gerichte informatie digitaal toegestuurd.

Lokaal voorrang alsnog opgeheven?

Afgelopen voorjaar is door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld. De corporaties hebben destijds aangegeven voostander te zijn van een vrije markt binnen de regio. Onze stelregel is dat iedereen moet kunnen wonen in de regio en in de plaats waar hij/zij wil. Zo kunnen bijvoorbeeld ouders ervoor kiezen om weer dicht bij hun kinderen te gaan wonen (als zij verhuisd zijn naar een andere woning in een andere gemeente).

Uiteindelijk is er politiek anders besloten. De eerste 4 weken na het beschikbaar komen van de woning hebben kandidaten met een binding met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen (4-weken-hekje).

De provincie heeft inmiddels gereageerd op de nieuwe verordening en heeft aangegeven dat deze in strijd is met de provinciale afspraken, tenzij er sprake is van grote schaarste. Dit zou betekenen dat de gemeente het moet onderbouwen, of alsnog moet besluiten om het 4-weken-hekje op te heffen.

Zoals gezegd; wij zijn voostander van het laatste. We zijn benieuwd wat de gemeenteraad besluit.

enthousiastme over nieuwe woning

Op 4 juli werd voor de nieuwe bewoners van het project "Westveen" in Reeuwijk Brug een zogenoemde “meetdag” gehouden. Een moment waarop de bewoners hun in aanbouw zijnde woning konden bezoeken om nog eens even goed te meten hoe de kasten en het bed het best opgesteld kunnen worden. Ook de leveranciers van vloerbedekking, wandafwerking e.d. konden dat moment benutten om de precieze maten op te nemen.

Na een algemene aftrap in de Brug togen allen enthousiast naar hun nieuwe woning. Ik koos er voor, om stuk voor stuk de woningen langs te gaan en overal eens te vragen of ieder blij was met hetgeen ze aantroffen. 

Wat een enthousiasme!! "Fantastisch, mooi, ruimer dan ik dacht, luxe, heerlijk uitzicht, wat ben ik blij met die standaard keuken, wat ideaal dat we onze eigen wensen voor keuken en sanitair in konden vullen" en meer van dat soort enthousiaste kreten kreeg ik te horen. Geen enkele wanklank.

Heerlijk om mee te maken, al die blije gezichten. Half oktober verwachten we de nieuwbouw op te leveren. Zo’n 15 aan doorstromers vanuit ons eigen woningbezit, de overige uit een koopwoning of uit andere delen van de gemeente. 

Dat smaakt naar meer.

Maandag 8 juli presenteren we voor geinteresseerden in de Brug in Reeuwijk samen met de gemeente en Timpaan een nieuw plan voor het gebied rondom dit eerste appartementenblokje. Daarin o.a. nog eens 22 appartementen van een gelijk type als deze die zo enthousiast ontvangen zijn door onze toekomstige bewoners.

Minister Blok op bezoek bij Bouwsociëteit Gouda

 

Minister Blok treed niet al te vaak  in het openbaar op. Maar het bestuur van de bouw-sociëteit in Gouda had het voor elkaar gekregen. Op 19 juni kwam minister Blok op bezoek.

In een goed gevulde schouwburgzaal werd hij door de “bouwsoos” voorzitter Rene Mascini welkom geheten en aansluitend door burgemeester Schoenmaker van Gouda. 

Minister Blok zette de achtergrond van zijn beleid en de daarin gekozen beleidsstappen uiteen. Eerlijk is eerlijk, op een wijze die ik niet direct had verwacht. Met de speldmicrofoon op, ontspannen en een helder opgebouwd verhaal. 

Er was op voorhand aan de deelnemers gevraagd om eventuele vragen schriftelijk in te dienen. Ik begreep dat het er vele waren ingediend, maar er was helaas ruimte voor enkele vragen. 

-         Op een vraag of er niet beter gekozen kan worden voor investeren in plaats van een verhuurdersheffing kwam het antwoord “de extra huurinkomsten room ik af, omdat, het land simpelweg moet bezuinigen”. Een andere in die trend was : investeren kost vaak onder aan de streep geld. Eerder was volgens de minister geprobeerd om dergelijke initiatieven ook uit te voeren, maar die waren per saldo voor de staat ongunstig. 

-         Op de vraag of het niet goed zou zijn om het verlaagde BTW tarief op arbeid bij woningrenovaties langer te laten doorlopen: Verlaging van de belastinginkomsten in een tijd dat er bezuinigd moet worden, dat past niet.  

-         Of de minister aan kon geven of er nu al effect zichtbaar was van zijn beleid en hervormingsplannen: ik zie in het "Woon2012-onderzoek dat er een hoge verhuisgeneigdheid is".Dus er komt gerust weer beweging.

-         Is het toch niet logisch dat de woningcorporaties wel sociale koopwoningen blijven bouwen? Er gaan met koop en dure huur risico gepaard en daarvan heb ik de nodige voorbeelden gezien waarin te grote risico’s werden genomen. Deze risico’s die horen niet bij corporaties die met staatssteun zijn gefinancierd.

 

Een klein beetje (twee beetjes eigenlijk) met kromme tenen hoorde ik dit vragenspel aan. Prima om niet alleen maar een negatieve toon aan te slaan, maar omdat er geen ruimte was voor vervolgvragen of discussie bleef het erg vlak en daarmee veilig voor de minister. Jammer want het dossier woningmarkt is van groot belang mede in het het kader van deze economische situatie.

Niettemin: een mooi resultaat van de bouw-sociëteit dat de minister bereid was zijn verhaal neer te zetten.

jaarverslag ter goedkeuring naar de algemene ledenvergadering

 

Vanavond leggen we het jaarverslag en  
de jaarrekening 2012 ter goedkeuring voor aan onze algemene ledenvergadering. Daarbij zullen wij onze financiële resultaten over 2012 en de financiële toekomstpositie toelichten. Met alle regels wordt dat er niet eenvoudiger en duidelijker op.

In de financieel/administratieve kringen is al enkele jaren gediscussieerd over de regels over de vermogenswaardering van het vastgoed van woningcorporaties.Uiteindelijk heeft dat geleid tot een nieuwe regeling, de zogenaamde RJ645.

Uiteraard willen wij ook voldoen aan de regelgeving. Deze nieuwe wijze van waarderen van m.n. het woningbezit heeft administratief de nodige consequenties gehad en daarmee tijd gekost. Uiteindelijk is alles in de jaarrekening 2012 (in 2011 was al een groot gedeelte gerealiseerd) verwerkt.

Omdat de regeling nogal star is mocht o.a. de nieuwe verhuurderheffing nog niet ingerekend worden. Ook was op 31/12/2012 de inkomensafhankelijke nog niet wettelijk bepaald, dus ook die inrekenen past niet bij de RJ regels.

Ik zal hier niet te gedetailleerd zijn, maar er zijn meerdere effecten vanuit de nieuwe regelgeving.

De berekening van de (actuele) waarde heeft daardoor in 2012 een bijzondere wending gekregen en daarmee ook die van het berekende eigen vermogen; uiteindelijk heeft dat geleid tot een flinke stijging hiervan.

Als we dat vergelijken met de eigen, veel realistischere, berekeningen en de nagenoeg identieke wijze waarmee onze toezichthouder (CFV) het vermogen berekend, leidt dat tot zeer grote verschillen. 

En volgend jaar zie je dan vervolgens het vermogen weer hard teruglopen.

Regels, regels, maar wie wordt er nu blij van, vraag ik me daarbij af. De accountants?

Gelukkig zijn we al enkele jaren geleden veel meer gaan sturen op de  liquiditeiten (het kasboekje) en daaraan gekoppelde kengetallen in plaats van enkel op ons vermogen.

Deze methode geeft duidelijk aan hoe het huishoudboekje er de komende jaren uitziet en of wij aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen.

Met een bijstelling van onze vernieuwingsplannen vanwege de nieuwe verhuurdersheffing is de conclusie positief.

 

 

 

woonlasten en betaalbare woningvoorraad

De weblog lijkt een beetje mijn stiefkindje te worden. Ik heb mijzelf voorgenomen om deze toch met meer regelmaat bij te willen houden. Daarbij kies ik dan voor kortere berichten.

Deze keer twee onderwerpen.

 

1) Woonlasten en betaalbare woningvoorraad

 

OTB heeft een nieuw onderzoeksrapport uitgebracht met als titel "Marktconforme huren en woonuitgaven. Terecht analyseert het OTB, onderdeel van de TU in Delft, dat op basis van het zogenoemde woonakkoord de huren en daarmee de woonlasten sterk zullen gaan stijgen als de woningcorporaties zich enkel baseren op de maximaal redelijke huur. Ook is het signaal helder dat de betaalbare voorraad in dat geval sterk zal krimpen.

Het woonakkoord heeft, rekening houdend met de verhuurdersheffing, een flink effect. Dan doel ik op de financiële mogelijkheden van de corporaties en als gevolg van de ruimte in het landelijke huurbeleid de huurprijs van de woningen. 

Maar, maar. Dit alles gaat uit van de veronderstelling dat de corporaties enkel kijken naar de maximaal redelijke huur in het huurbeleid. Dat dit gevolg van de sterke inperking wellicht steeds meer toegepast wordt, zou zo kunnen zijn.

 

Wij, Wbv. Reeuwijk hebben bewust anders gekozen.

Op basis van de inkomenssamenstelling van de bevolking van de gemeente is een maximale streefhuurprijs per woning bepaald, waarbij rekening gehouden wordt met de mogelijkheid om huurtoeslag te kunnen ontvangen.

De streefhuur is dan, afhankelijk van de woning, vastgesteld op één van de huurprijsgrenzen die de huurtoeslagtabel kent. Zo blijft er een betaalbare woningvoorraad voor de diverse inkomens- en huishoudsamenstellingen. Dat allemaal met als principe, als we dit niet meer als beleid verheffen, dan moet je je afvragen of je nog woningcorporatie bent.

Ik hoop en weet het bijna zeker dat we toch echt niet (meer) de enige zijn die zo redeneren.


2) Belangrijke inperking taakveld woningcorporaties

De NOS heeft uit een conceptnotitie van minister Blok gepubliceerd. Daaruit blijkt dat de minister de taken van een woningcorporaties wil beperken tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Duurdere huurwoningen en niet sociaal vastgoed moeten in een aparte BV ondergebracht worden en op termijn worden verkocht.

Juist om de doorstroming te bevorderen en zo sociale huurwoningen vrij te krijgen hebben wij in onze plannen de bouw van duurdere huurwoningen opgenomen. Daar lijkt nu een streep door gezet te worden. Commerciële beleggers wagen zich niet in het huursegment tot ca. € 850,=. Daar kunnen ze onvoldoende rendement op maken. De huurder met een inkomen > € 34.000,= heeft geen andere keuze dan te blijven zitten waar men zit. Dat betekent dat de doorstroming verder zal stagneren en de woningmarkt nog meer op slot zal raken. Een alternatief kan zijn dat de inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt opgetrokken naar stel € 40.000,=. Minister Spies heeft al eerder die ruimte van Brussel gekregen, maar minister Blok wil er niet aan.

 

Ontwikkelingen maart 2013

Wethouder Vroomen stapt op

Donderdagochtend 21 maart 2013, wordt tot mijn verbazing duidelijk dat wethouder Vroomen is opgestapt. De grondslag van deze stap is een verschil van mening op zijn manier van besturen. Daarbij was het de bekende druppel die de emmer heeft doen overlopen over het weigeren van een starterslening. Inhoudelijk kan ik er niet over oordelen, maar wel heeft een dergelijke stap behoorlijke consequenties.

Ik heb in de afgelopen 1 ½ jaar een goede relatie met de wethouder opgebouwd. We hebben bijvoorbeeld in een stevig proces over de voortgang van de vernieuwing van Kerverland uiteindelijk goede resultaten geboekt. Vlak voor de finish, met nog een laatste discussiepunt over de overeenkomst die we op 25 maart jongstleden zouden ondertekenen, is op dit moment de afronding stil komen te liggen.

Ik hoop zo spoedig mogelijk duidelijkheid te krijgen over de voorlopige waarneming van de portefeuille. Vervolgens wil ik graag met de opvolger opnieuw een goede relatie opbouwen. Alles in het belang van de volkshuisvesting in Bodegraven-Reeuwijk die met een te lang vacuüm niet is gediend.

Van Kerverland naar Maxima
De afgelopen weken is er voor de bewoners van Kerverland en de omwonenden twee maal een informatieavond georganiseerd. Tijdens deze avonden zijn de nieuwbouwplannen toegelicht. Eind dit jaar krijgt de vernieuwing een belangrijke vervolgstap. Natuurlijk met ingrijpende effecten voor de huurders, die over circa 1 ½ jaar moeten verhuizen. Om alles goed te begeleiden is er een sociaal plan opgesteld. Hierin zijn zaken als verhuiskosten, volgorde van toewijzing van de woningen en dergelijke geregeld.

Inhoudelijk wordt het plan door alle betrokkenen erg positief ontvangen. Een deel van de omwonenden hoopt dat na de verhuizing van Kerverland nog woningen over zijn. Zij hebben aangegeven ook graag naar de nieuwbouw met de titel 'Maxima fase 2' te willen verhuizen.

Bijstelling toekomstplannen

Op de vorige weblog is geschreven dat inmiddels het woonakkoord is gesloten. De inkomensafhankelijke huurverhoging is door de Eerste en Tweede Kamer goedgekeurd. De minister komt uiterlijk 1 mei aanstaande met een brief over de verhuurdersheffing en de effecten daarvan.

De effecten bij ons hebben wij doorgerekend. Daarbij werken we volop aan de bijstelling van de eerdere plannen voor de toekomst van onze woningvoorraad. We verwachten in mei in de Raad van Toezicht de resultaten ervan te kunnen bespreken. De vernieuwing wordt doorgezet, maar het tempo zullen we naar verwachting moeten bijstellen. Ook is de vraag van belang of dit kabinet nog ruimte geeft om woningen in de huurprijs boven die van een sociale huurwoning te mogen bouwen.

Ik vind dit van groot belang om ook de mensen met een inkomen tussen de € 34.000,- en 
€ 40.000,- een kans te geven op een huurwoning van circa € 750,- à € 800,-. Voor de doorstroming (verhuizing naar een andere woning) is dit van groot belang. Commerciële partijen pakken dit niet op. Met de doorstroming krijgen we weer woningen vrij voor de lagere inkomens.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Zoals eerder beschreven, is de inkomensafhankelijke huurverhoging in Den Haag goedgekeurd. Wij hebben besloten die daarmee ook door te voeren. Helaas zijn wij een soort uitvoeringsinstantie van het Rijk geworden. We heffen hogere huren. Vervolgens storten wij die in de vorm van de nieuwe verhuurdersheffing weer door naar de overheid om het begrotingstekort te verminderen. Per saldo moeten wij daarop nog veel toeleggen. Dit is veel omdat onze WOZ waarde ten opzichte van het landelijke cijfer hoog ligt. Om onze investeringen in de vernieuwing van ons woningbestand toch nog enigszins op peil te houden, voeren we de toegestane huurverhoging door.

Inmiddels hebben wij de gegevens van de belastingdienst ontvangen. Overigens geen inkomens in euro’s. Echter alleen een melding of de huurder een sociaal, midden of hoog inkomen heeft. Het kost de dames van woondiensten extra tijd om alles goed door te voeren en waar het kan te controleren.

En natuurlijk moet er voor 1 mei aanstaande een heldere brief met uitleg op de mat van iedere huurder liggen.

Toezicht op de cijfers

Bij de financiële mensen is het ook een drukke tijd. De jaarrekening en het jaarverslag worden opgesteld. De komende dagen kijkt de accountant naar onze opgestelde cijfers. Uiteraard verwachten we daarover een goedkeurende verklaring te krijgen. De regels hoe je ons woningbezit moet waarderen veranderen nogal. Vandaar dat we minder kijken naar deze boekhoudkundige zaken, maar veel meer naar ons huishoudboekje. Wat komt er jaarlijks in en wat gaat er uit. En blijft dat per saldo positief.

De minister heeft een advies naar aanleiding van het onderzoek bij Vestia, opgevat om het financiële toezicht onder zijn verantwoordelijkheid te houden. Dat is bijzonder omdat er al jaren wordt gewerkt aan een oplossing om dat onafhankelijk te organiseren. Niet bij ons en niet bij de minister. Hoe dan ook, maar even niet mopperen. Want met alle problemen die bij diverse corporaties zijn ontstaan, kan ik mij voorstellen dat er een politiek gevoel is, dat er oplossingen moeten komen. Om hierdoor nieuwe problemen te voorkomen. Het onafhankelijk maken kan dan een vervolg zijn.

Kwaliteit van het woningbestand extern beoordeeld

Het afgelopen halfjaar is door een extern bureau een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de technisch kwaliteit van onze woningen. Zonder te twijfelen aan de eigen kennis, is het goed om een paar ‘vreemde ogen' naar de kwaliteit te laten kijken. Uit het onderzoek komen geen extreme conclusies.
 

Energiebeleid wordt uitgewerkt in samenhang met onderhoud

Binnenkort maken we de balans op en zullen we de kleinere effecten meenemen in de begrotingsplannen voor de komende jaren. Dat geldt ook voor onze plannen om de woningen energiezuiniger te maken. Onze nieuwe coördinator technische dienst Jos Koene is daar volop mee aan de slag. In juni verwachten we de resultaten duidelijk te hebben. Dan kunnen we het tweede halfjaar de eerste maatregelen nemen om onze energielabels te verhogen en door te voeren. 

Ook hebben we besloten om in de nieuwbouw Westveen enkele zonnecollectoren te plaatsen. Deze collectoren zorgen voor de energie voor de lift en algemene ruimtes zoals onder andere de hal.

Nieuws en transparantie!

Vorig jaar is onze website vernieuwd. We willen deze site graag voor u, onze huurders en relaties actueel houden. Zo is er de afgelopen tijd een filmpje geplaatst die voorlichting biedt over inbraakpreventie. Daarbij is er een filmpje in de maak om de huurders wegwijs te maken in verband met de de overgang naar Woningnet. Dit voor de verhuur van onze vrijkomende woningen. Ook wordt er wekelijks een nieuwsitem geplaatst.

Binnenkort komt er weer een extra nieuwsbrief uit over alle interne en externe ontwikkelingen. Daarbij komt ook een nieuwskrant over de nieuwbouwplannen op de Maximalocatie. We willen de huurders, woningzoekenden en relaties goed informeren. Hiervoor willen we zo open mogelijk communiceren over onze organisatie en de ontwikkelingen.

Eind mei verschijnt ook het populaire jaarverslag, wat de kerncijfers en prestaties over 2012 beschrijft. Verder zijn er enkele boeiende interviews met belangrijke relaties van de vereniging in het verslag opgenomen. Kortom transparant zijn, vinden wij van groot belang.

Plannen om ons archief en de postbehandeling te digitaliseren

In deze tijd van digitale informatie, willen wij ook onze in- en uitgaande post en het archief digitaliseren. Dat is een pittig klus, maar levert uiteindelijk het voordeel op dat het archief voor iedereen vanaf zijn werkplek is te raadplegen. Op deze manier kan ook het archief beter worden beveiligd.

Na de inventarisatie die nu loopt, verwachten we in mei aan staande een keuze te maken met welke leverancier we in zee willen gaan. Eind 2013 moet de grootste omslag achter de rug zijn. Een vervolgstap kan zijn, dat we de huurders meer via de mail gaan informeren. In de toekomst wordt het ook mogelijk om het eigen huurdersdossier in te kunnen zien. Maar als eerste maar eens de basis goed regelen.