Jaarplan 2013

Uiteraard is voor het komende jaar ook weer een jaarplan opgesteld, waarin alle activiteiten naast de reguliere zaken zijn opgenomen. Hoewel we er geen thema aan verbonden hebben, had dit thema “doorbouwen” kunnen zijn. Ik doel dan op het doorbouwen aan de professionalisering van de organisatie en waar het even kan aan de vernieuwing van ons woningbezit. 

Het afgelopen jaar hebben we m.b.t. het professionaliseren de nodige zaken opgezet en deze ‘bouwstenen” moeten nu doorontwikkeld worden. Het gaat dan onder andere om de verdere beschrijving van onze processen en interne controle, de afwikkeling van de conditiemeting van ons woningbestand, de modernisering van het aanbieden van onze vrijkomende woningen via Woningnet, de wijze van aanbesteding van het onderhoud en de digitalisering van ons archief. 

 

Ook zullen we toekomstplannen die we rond afgelopen zomer opgesteld hebben, op basis van het regeerakkoord opnieuw stevig tegen het licht moeten houden. Natuurlijk bouwen we ook voort aan de verbetering van onze dienstverlening. De meting door KWH heeft duidelijk gemaakt dat we goed scoren, maar er zijn ook nog diverse veelal wat kleinere verbeterpunten. Die pakken we dit halfjaar op, om vervolgens het tweede halfjaar weer een meting op die onderwerpen uit te laten voeren.

 

Nieuwbouw 23 huurappartementen Westveen

Maar met “doorbouwen” gaat het ook om onze woningen. Bouwen aan de duurzaamheid, de kwaliteit en de nieuwbouw. Zo staat op de agenda:

• De afwikkeling van de voorbereiding van de vernieuwing van Kerverland, fase 2 van de Maximalocatie.
• De voortgang van de 23 appartementen van het plan Westveen.
• De ontwikkeling van de woningen boven het winkelcentrum Miereakker.
• Zo’n € 2 miljoen te besteden aan onderhoud en woningverbetering.
• Met de ontwikkelaar en de gemeente denken we na over het vervolg van het plan Westveen, nadat is gebleken dat de eerdere plannen in deze woningmarkt onvoldoende belangstelling kenden. Wat kan onze corporatie daarbij betekenen en hoe krijgen we dat tegen het licht van de huidige regeringsplannen dan toch voor elkaar.
• Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de plannen op de aangekochte grond op de locatie “Oude Tol” en mogelijk nog twee andere kleinere locaties.
• Het plan voor de verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen wordt verder uitgewerkt in concrete maatregelen.

Om alle activiteiten in goede banen te leiden, wordt met iedereen een planningsgesprek gehouden waarbij we de taakverdeling voor deze zaken goed vastleggen en ook kijken welke persoonlijke (vak)ontwikkelingen daarbij nodig zijn.

Onderzoek huisvesting bijzonder doelgroepen

Eén van de actiepunten voor dit jaar is ook een onderzoek waarbij we duidelijkheid willen krijgen of er huisvestingsbehoeften zijn voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking of zwaardere zorgvraag. Deze huisvesting vind je veel bij woningcorporaties, maar bij ons is die niet aanwezig. In dit kader zijn en worden diverse gesprekken gevoerd. We zijn concreet met Thomashuizen in gesprek voor het realiseren van een Thomashuis (www.thomashuizen.nl) en Herbergier (www.herbergier.nl) .  Daarnaast bekijken we met de diverse partijen de toekomstige positie van het huidige Kerverland. De haalbaarheid hangt nauw samen met de financiële positie van ons, maar ook met die van de zorginstellingen en het door hen gevoerde vestigingsbeleid. 

Lid van het platform Midden en Kleine Woningcorporaties. (MKW)

Woningbouwvereniging Reeuwijk is lid van het bovengenoemde platform. De landelijke thema’s worden door Aedes behartigd. Het gaat hier om specifieke zaken voor de kleinere corporaties. Zo’n 130 kleinere woningcorporaties zijn lid van dit platform om samen kennis te delen en elkaar te ondersteunen. Zo’n zes keer per jaar komt de groep bijeen. Begin februari is er een bestuursvergadering waaraan ik mag deelnemen. In deze vergadering staan we stil bij de meerwaarde van dit platform voor de leden en willen we het programma voor 2013/2014 verder inhoud geven. Tegen welke problemen lopen kleinere woningcorporaties aan en wat kunnen we daarin (voor elkaar) betekenen, maar ook welke kracht hebben wij en hoe kunnen we dat nog verder “uitnutten”. In een halve dag komen we tot nuttige onderwerpen die de komende weken verder uitgewerkt zullen worden.

 

Woningmarktplannen minister Blok hebben in Eerste Kamer onvoldoende draagvlak; alsnog een nieuw woonakkoord

De plannen voor de huurverhoging, de hypotheekaftrek en de heffing van de woningcorporaties van dit kabinet werden de afgelopen tijd in de Eerste en Tweede Kamer besproken en het blijkt dat er onvoldoende begrip is bij met name het CDA in de Eerste Kamer. Er werd driftig overleg gevoerd in Den Haag. Uiteraard wordt door Aedes voor en achter de schermen meegesproken en naar alternatieven gezocht. Er is ingezet om een deel van de heffing om te zetten in garanties voor bouwplannen. Ook wordt de term investeringsafspraak steeds vaker genoemd. Voor de huurverhoging wordt voorgesteld om de scheefheid via de inkomstenbelasting op lossen. Ook is een alternatief voorgesteld waar de corporaties zelf meer differentiatie in de huren kunnen aanbrengen met een gemiddeld maximale verhoging per woningcorporatie, zonder dat daarbij naar inkomens wordt gekeken.

Op de valreep van het schrijven van deze weblog, is er een nieuw woonakkoord met de oppositiepartijen gesloten. Onderstaand een eerste impressie van dit plan en de effecten daarvan.

• De huurverhoging wordt wat naar beneden bijgesteld. Dat kan ik goed begrijpen want 9% voor de hogere inkomens was wel erg fors.
• De heffing die de woningcorporaties moeten betalen gaat ook omlaag, van € 2 miljard, naar 1,7 miljard. Maar met de verlaging van de huurverhoging lijkt dat voordeel ook weer te verdwijnen. Het blijft bijzonder dat wij onze huren moeten verhogen om dat vervolgens weer naar de rijksoverheid te moeten afstorten.
• Voor één jaar wordt de BTW op onderhoud verlaagd. Dat levert ons wel een voordeel op, zij het éénmalig.
• Belangrijkste punt uit het akkoord lijkt de versoepeling te zijn van de hypotheekaftrek. Maar als ik de berichten zo lees van Vereniging Eigen Huis, is dat zelfs de vraag nog.

Al met al een politiek akkoord, maar voor de woningcorporaties wordt het er niet beter op. Wij moeten nog steeds flink bijdragen en uiteindelijk daarvoor de huren verhogen. Het beperkt de mogelijkheden om te investeren in onder andere nieuwbouw. De plannen die afgelopen jaar zijn opgesteld zullen we de komende periode nog eens flink onder de loep nemen. Wij zijn financieel gezond en op korte termijn zullen we de geplande nieuwbouw nog realiseren, maar de geplande vernieuwing op iets langere termijn staat stevig onder druk.

Eind januari 2013

Weblog 25 januari 2013

 

Januari draait al weer volop, tijd om de geïnteresseerde lezers weer even "bij te praten".

 

Start met dans en zang en een toast van onze burgemeester

De zeer druk bezochte nieuwjaarsreceptie van de gemeente heb ik ook benut om alle (bestaande en nieuwe) contacten te spreken. Altijd zeer nuttig. Zeker in deze economische tijden van groot belang. Dat dit zeer geslaagd kan zijn met medewerking van lokale verenigingen e.d. en dus met een zeer acceptabel budget (volgens een persartikel van het AD), dat is gebleken.

 

Nadenken over oplossend overleg om ook relatie te sterken

In een klein groepje denken we na hoe we een oproep van wethouder Vroomen om de lokale bouw- en volkshuisvestingszaken met elkaar een stap verder kunnen brengen, inhoud zouden kunnen geven. In twee bijeenkomsten komen we tot een eerste concept, waarbij we tijdens een eerste bijeenkomst ook vooral van de betrokkenen willen horen wat voor hen echte knelpunten zijn en vervolgens na willen denken hoe we die dan kunnen agenderen. Daarbij willen we de ca. 5 a 6 bijeenkomsten die wij per jaar voor ogen hebben, ook benutten om de samenwerking van de ambtelijke gemeentelijke organisatie met de marktpartijen en woningcorporaties te sterken. In februari broeden wij nog iets verder; we hopen in maart een eerste bijeenkomst te kunnen organiseren.

 

Veel discussie; benieuwd naar de "1 maart brief" van minister Blok 

Eerder schreef ik op deze blog over de kabinetsplannen en de gevolgen daarvan voor de corporaties, de woningbouwvereniging met de geplande investeringen, de huurders en het huurbeleid. Er is door veel partijen aangedrongen om na te denken over alternatieven. Zeker het pleidooi om te kunnen blijven investeren vind je bij alle partijen terug. Ook de Eerste Kamer heeft bij de behandeling van de verhuurdersheffing (eerste deel op basis van het zogenoemde lenteakkoord) de minister opgeroepen om in overleg te treden met o.a. de woningcorporaties over de mogelijkheid van alternatieven waarbij er geïnvesteerd kan blijven worden en om de consequenties van het huurbeleid en de verhuurdersheffing nog eens nader in beeld te brengen. Op een bijeenkomst met vele corporaties begreep ik van één van de topambtenaren, dat er hard gewerkt wordt om deze "1 maart brief" ook op tijd bij de Kamer te laten bezorgen. Inhoudelijk wilde hij er verder nog niet op ingaan, tja en daar ben ik natuurlijk erg nieuwsgierig naar.

 

Zorgen voor goed inzicht financiële consequenties

Ook onze toezichthouder (CFV) en de organisatie welke ons borging geeft om nieuwe leningen met een lagere rente aan te kunnen trekken, hebben geconcludeerd dat de regeringsplannen tot grote financiële gevolgen kunnen leiden. Daarom hebben ze de ruimte om geld aan te kunnen trekken voor investeringen vanaf 2014 bevroren. Eerst moeten alle woningcorporaties uitgebreide financiële meerjarengegevens leveren. Onze financiële man Harry gaat het zoveelste financiële bestand samenstellen…. Dit mag nu later dan voor de gebruikelijke datum van 1 februari. Maar omdat wij snel duidelijkheid willen hebben, zorgen we ervoor dat we toch voor de genoemde datum de gegevens toesturen.

  

Collega’s zetten vele bouwplannen stop, huurdersorganisaties tekenen protest aan

Veel collega corporaties hebben de afgelopen weken aangegeven dat zij de voorgenomen nieuwbouwplannen niet meer kunnen realiseren. Dat gaat om duizenden woningen. De bouwsector die het al erg moeilijk heeft, wordt hierdoor extra getroffen. Mozaïek wonen, de collega in Gouda, is één van die corporaties. De gemeente is duidelijk niet blij. Dat begrijp ik. Maar de schuld ligt echt (vooralsnog) in Den Haag. Wij hopen dat wij, nadat de eerder genoemde gegevens zijn ingediend, weer groen licht krijgen voor de plannen op korte termijn. Maar als het beleid van Blok niet wijzigt, dan zullen wij de lange termijnplannen ook flink onder de loep moeten nemen en bij moeten stellen. Ook  krijg ik van journalisten de nodige vragen en leg uit hoe “de vork in de steel zit”. 

Veel huurdersorganisaties tekenen ook protest aan bij de minister tegen het voorgenomen huurbeleid. De huren gaan, verschillend per inkomensgroep, extra omhoog. Dat in een tijd dat er al op vele andere fronten moet worden bezuinigd, eigen risico’s stijgen. In mijn ogen heeft de huurdersorganisatie een terechte zorg.

 

Overleg over de echte vernieuwing op de Maximalocatie

De afgelopen weken is er regelmatig overlegd met de gemeente over de vervolgplannen voor de vernieuwing van de Maximalocatie. Dit is, zoals dat zo mooi genoemd wordt, constructief. We boeken voortgang. Ik verwacht dat we over enkele weken echt duidelijkheid kunnen gaan geven als we het vervolg zo positief blijven voortzetten.

We bespreken uiteraard alle zaken met Kerverland. Ook de plannen om uiteindelijk tot een nieuwe situatie te komen, waarbij Kerverland zich zal richten op de welzijnsactiviteiten voor met name de ouderen en de woningbouwvereniging de vastgoedpartij wordt. Dit verloopt in een heel goede sfeer.

 

Woningaanbod via Woningnet

Met Elma Huisman en de collega’s praten we over de contracten en de te nemen acties om vanaf maart ook onze woningen aan te gaan bieden via Woningnet. Dit wilden we eerst per 1 januari starten, maar vanwege de nieuwe huisvestingsverordening was dat erg onhandig. In de Kijk op Reeuwijk zullen we over het vervolg communiceren, ook over de effecten van de nieuwe huisvestingsverordening.

 

Conditiemeting van het woningbezit gaat voort

In het vierde kwartaal 2012 is ongeveer de helft van alle woningen technisch geïnspecteerd. Al die informatie gaat in een computersysteem en daaruit kunnen wij halen of onze technische meerjaren plannen bijgesteld moeten worden. Ook maakt het bedrijf foto’s van de technische onderdelen en digitale plattegronden die we straks bij de woningaanbieding op de website kunnen plaatsen. De eerste drie maanden van 2013 maken zij de klus af. Dit is een nuttig traject dat ons een goed beeld geeft of wij goede inschattingen maken van onze technische plannen.

 

 

 

Miereakker

Van Top Vastgoed hebben we bericht ontvangen, dat maandag 28 januari de start van de bouw gaat plaatsvinden. Over een aantal weken zal er een feestelijk tintje gegeven worden aan de de start van de bouw.

 

 

Raad van Toezicht buigt zich over toezicht

In januari heeft de Raad van Toezicht een extra vergadering gepland. Er zijn nogal wat ontwikkelingen rondom de corporaties. Een nieuwe woningwet, regeringsplannen, helaas de afgelopen jaren de nodige incidenten, strengere regels van de landelijke toezichthouder en ons financiële borgingsinstituut waar ik hiervoor over schreef enz. enz..

Omdat al deze ontwikkelingen ook effect hebben op het toezicht, heeft de raad besloten zich eens te verdiepen in de consequenties. Een prima plan!

 

2013

Terugblik tussen kerst en oud-en-nieuw

 

Vlak voor 2013 aanbreekt, kijk ik terug op mijn eerste volle jaar in Reeuwijk.

 

Geslaagd

Aan het eind van 2012 concludeer ik dat nagenoeg het gehele ambitieuze jaarplan van 2012 is gerealiseerd. Een nieuw ondernemingsplan, met daarin opgenomen de vernieuwing van ons strategisch voorraadbeleid, huur-, energie- en onderhoudsbeleid, werd kort na de zomer vastgesteld. Op het gebied van verdergaande professionalisering werden de interne regels en documenten op het gebied van governance (goed bestuur), rapportage en controle opgesteld en de voortgang en risicobeheersing van de nieuwbouwportefeuille ter hand genomen.

Daarmee kan ik wat dat betreft terug kijken op een heel geslaagd jaar, waarin dankzij de enorme inzet van alle medewerkers veel is gerealiseerd.

 

Donkere wolken

In het najaar werd duidelijk dat het nieuwe kabinet de woningcorporaties een zware rekening presenteert. Een verhuurdersheffing, voor een deel op te brengen uit hogere huren en voor het andere deel uit de opgebouwde reserve, zorgt voor een negatieve sneeuwbal. Onze toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting rekent uit dat dit zorgt voor zeer negatieve resultaten. Dit heeft het risico in zich dat een deel van de woningcorporaties “om zullen dreigen te vallen”. Als dat gebeurt, dan moet dat opgevangen worden door de anderen en als je niet op past valt daarmee de hele sector om. 

Aansluitend reageert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het instituut dat er voor zorgt dat de woningcorporaties sociale leningen kunnen afsluiten. In het verleden kregen wij op basis van ingediende plannen en cijfers voor drie jaar ruimte om leningen aan te kunnen trekken. Nu wordt dat gezien de rode lichten op basis van de regeringsplannen afgegrendeld op alleen het jaar 2013. Gezien de doorlooptijd van nieuwbouwplannen doorgaans langer duurt, kan de individuele corporatie bij planvorming geen zekerheid krijgen en geven over de financiering. Daarmee ook niet op de realisatie van de nieuwbouw voor zover die nog met deze heffing te realiseren is. In ons geval heb ik, tegen mijn zin in, bij de wethouder over de voortgang van de Maximalocatie een formeel voorbehoud moeten maken i.v.m. de financiering.

Eind van het jaar worden de touwtjes nog strakker aangetrokken

In onze vernieuwingsplannen was ook rekening gehouden met de doorstroming en huisvesting van met name senioren met een middeninkomen. Het leek er op dat de woningcorporaties de verkoopopbrengsten van sociale huurwoningen mochten gebruiken om de huurwoningen voor deze groep voor ca. 35% te kunnen financieren. Eind december werd die mogelijkheid ingetrokken. Met het oog op het enorm negatieve effect van de heffing moeten alle euro’s beschikbaar blijven om de sociale leningen af te kunnen lossen.

Een nuttig plan voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder wordt zo behoorlijk onderuit getrokken door dit nieuwe kabinet.

De corporaties geven een duidelijke oplossing. Laten we afspreken dat wij investeren en zo met de belasting (BTW) van die investering en het voorkomen van grote ww-uitkeringen in de bouwsector, bijdragen aan een gezond huishoudboekje van de overheid. De minister is nog niet zover, maar gelukkig ziet de Eerste Kamer wel die handreiking en weet de heffing vooralsnog tot één jaar te beperken.

 

 

 

Project Westveen, bouw 23 (senioren) huurappartementen te Reeuwijk 

 

 

2013, het jaar van de waarheid voor de toekomst van de woningcorporaties

In de komende maanden zal duidelijk worden of de voorgestane heffing wordt doorgezet of dat het kabinet gevoelig is voor het investeringsinitiatief. Afhankelijk daarvan zullen de plannen in grotere of kleinere mate worden bijgesteld.

 

Ik verwacht dat er sowieso weinig ruimte komt om te investeren voor de middeninkomens

(€ 34.000 tot € 43.000), omdat ook in het regeerakkoord staat opgenomen dat de woningcorporaties zich moeten toeleggen op hun primaire taak. De minister komt nog met nadere uitwerkingen voor de al bijna aangenomen nieuwe woningwet.

 

Als dat de werkelijkheid wordt, dan betekent dat er voor de zittende huurders met een iets hoger inkomen niets anders op zit dan voorlopig te blijven zitten waar men zit. Dit betekent dat wij, om toch voldoende huurwoningen aan te kunnen bieden (want in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is zo’n 20% van alle woningen een huurwoning en dat is beslist geen overmaat), de nieuwbouw als die sowieso nog te realiseren is, enkel in de sociale sector zullen moeten realiseren. Die nieuwbouw is dan niet bereikbaar voor de middeninkomens en ik zie nog geen commerciële partijen huurwoningen bouwen met huurprijzen tussen de € 660 en ca.

€ 850.  

• Dat in een woningmarkt waarin de behoefte aan huurwoningen al heel erg groot is........
• Dat in een tijd waarin door tal van organisaties aangegeven wordt dat er onvoldoende voor senioren geschikte huurwoningen zijn........
• Dat in een tijd, waarin de overheid de woningcorporaties denkt te kunnen afromen, te beperken in het bedienen van een grotere groep woningzoekenden…....

Het worden spannende maanden, die eerste in 2013.

 

Ondanks alles…een heel goed 2013 toegewenst,

Veel gezondheid en veel voldoening in werk en privé.

 

 

 

De rit naar kantoor, om nog even wat zaken af te wikkelen voor het eind van het jaar, verloopt voorspoedig op de vrijdag na kerst. Het is rustig op de weg. Op de radio het nieuws dat volgens onderzoek van het Sociaal en Cultureel planbureau, één op de drie Nederlanders verwacht dat de financiële positie verslechterd.  

 

Het nieuws legt voor mij het verband met de corporaties.

 

Want ook bij de corporaties ligt een verslechtering van de financiële positie in het verschiet door de aangekondigde verhuurdersheffing. Deze heffing zorgt er voor dat de nieuwbouw stagneert en dat zorgt er weer voor dat de omzet in bouwbranche sterk afneemt. De negatieve spiraal werkt door naar de werknemer in de bouw die zijn baan verliest, maar dat geldt ook voor aanpalende branches zoals de makelaardij, de woninginrichters etc. etc....

 

Het blijft me verbazen, dat er bij het kabinet vooralsnog weinig gehoor is voor het alternatief: investeren.

 

Corporaties investeren zo’n € 9 miljard in nieuwbouw, renovatie en energetische maatregelen. De BTW over een dergelijke investering levert de schatkist een gelijk getal aan de heffing op, los van vennootschapsbelasting, minder uitkeringen etc. etc.  

 

Onze brancheorganisatie Aedes zet stevig in om tot een investeringsafspraak in plaats van een heffing te komen. Terecht! Dat uit het onderzoek blijkt dat de grootste zorg van de meeste mensen bij de toenemende individualisering ligt is herkenbaar.

 

Positief blijven? Bijna onmogelijk!

Positief blijven? Bijna onmogelijk!

 

Voor ons bewonersblad OnderDak schrijf ik eind oktober het voorwoord met als titel “positief blijven!”. Dat was naar aanleiding van ons nieuw strategisch ondernemingsplan met daarin opgenomen de kwaliteitsverbetering en het vernieuwingsprogramma voor het woningbestand.

Op dat moment was duidelijk, dat er een jaarlijkse verhuurdersheffing zou komen van € 800 miljoen voor alle woningcorporaties tezamen. Ook was bekend dat wij, om de financiële problemen bij onze grote collega Vestia op te vangen, nog eens een heffing van ca. € 600 mln. opgelegd zouden krijgen.

Ondanks het feit dat dit voor een behoorlijke extra “hap” uit onze financiële middelen zou zorgen, kon ik nog schrijven “positief blijven”. Met het nodige stuurwerk, door bijvoorbeeld een aantal zaken wellicht iets meer in de tijd te spreiden en op andere gebieden het programma wat aan te passen, leek het mogelijk het geplande verbeterings- en vernieuwingsprogramma toch op termijn te kunnen realiseren.

 

Op het moment dat de drukker de tekst van het bewonersblad had opgemaakt en de persen aanzette om de bladen te drukken, werd het regeerakkoord gepresenteerd door de heren Rutte en Samsom. Daaruit bleek, dat dit nieuwe kabinet van de huurders en woningcorporaties wel een extreem hoge bijdrage wil vragen om de bezuinigingsdoelstelling te kunnen halen.

De bovengenoemde € 800 mln. blijkt in het regeerakkoord te zijn verhoogd en wel naar € 2 miljard !!

Voor ons betekent het uiteindelijk, dat wij ca. € 1,2 mln. jaarlijks moeten betalen, ofwel € 1.200,- per woning! Dat is bijna drie keer de gemiddelde maandhuur van dit moment.

De huurverhogingsvoorstellen uit dat zelfde regeerakkoord:

·        De huren worden gekoppeld aan de WOZ-waarde; het maximum wordt gesteld op 4,5% daarvan.

·        Een huurverhoging van 1,5% bovenop de inflatieverhoging voor huurders met een inkomen tot € 34.000,- per jaar.

·        Een huurverhoging van 2,5% bovenop de inflatie voor huurders met een inkomen van € 34.000,- tot € 43.000,- per jaar.

·        Een huurverhoging van 6,5% plus inflatie voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- per jaar.

In ons nieuwe ondernemingsplan hebben we aangegeven, dat we voorstander zijn van huren die voor de hogere inkomens dichter bij een kostendekkende huur zouden moeten liggen. Voor lagere inkomens is in ons nieuwe beleid bepaald, dat de huurprijs afhankelijk van het type woning naar een maximum zou kunnen, waarmee (afhankelijk van de leeftijd en huishoudensamenstelling) nog huurtoeslag beschikbaar is voor lagere inkomensgroepen.

We hebben al deze zaken opnieuw doorgerekend en ik kom nu tot de conclusie, dat ik, eigenlijk tegen mijn zin, mijn positieve houding moet verlaten.

 

Op korte termijn kunnen we de door ons geplande onderhouds- en vernieuwingsstrategie nog volhouden, maar na een aantal jaren zie je in de berekeningen een grote negatieve omslag.

Jaar in jaar uit € 1,2 mln. euro afdragen en ondanks dat we de huren nog zouden kunnen verhogen (maar niet verder dan dat ze voor de diverse huishoudens en inkomensgroepen bereikbaar zijn met huurtoeslag,)dat houdt ook die nu nog uiterst gezonde Woningbouwvereniging Reeuwijk niet vol.

Onze Raad van Toezicht heeft de begroting voor het komende jaar nog goedgekeurd. Maar we hebben geconstateerd, dat als minister Blok de plannen niet herziet er toch stevig in ons nieuwbouwprogramma voor de latere jaren moet worden gesneden. Terwijl we met dat programma met name het woningaanbod voor de senioren vanwege de sterke vergrijzing wilde aanpassen. Dit is ook noodzakelijk om op verantwoorde wijze langer thuis te kunnen wonen en lichtere of zwaardere zorg aan huis te kunnen leveren. Alles in lijn met de zorgplannen op dat gebied.

Dat ook onze toezichthouder (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) en het instituut dat ervoor zorgt dat wij tegen een goede rente nieuwe leningen aan kunnen trekken (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) de noodklok hebben geluid bij de minister en in de pers, maakt duidelijk dat de regeringsplannen gigantische gevolgen hebben.

 

 

Misschien kan ik toch nog positief blijven denken? Want dit kan toch niet de bedoeling zijn van welk kabinet ook?

Het Centraal Planbureau heeft dit regeerakkoord echt niet goed doorgerekend. Zo gaat de hele sociale volkshuisvesting er aan. Dit werkt averechts voor de economie. Straks zijn er onvoldoende sociale huurwoningen en ligt de bouw helemaal plat. We kunnen toch beter investeren in nieuwe woningen. Dat levert de minister alleen al aan BTW 21% voor de schatkist op en het voorkomt veel uitkeringsgeld voor de WW in o.a. de bouwbranche.

Er zullen toch aanpassingen op die voornemens moeten komen? De Woonbond, de bouwbranche, Aedes en vele deskundige hoogleraren hebben al aangegeven, dat dit echt een verkeerde weg is.

Ik ben benieuwd of minister Blok mijn positieve grondhouding weer kan voeden, want die is, tegen mijn natuur in, nu verdwenen.

begin november

Ik had mijzelf voorgenomen eens in de twee weken een nieuwe blog te plaatsen, maar de werkzaamheden vragen, gezien de vele ontwikkelingen, veel tijd. Maar nu hoogste tijd voor een nieuwe blog.

 

 

Twee heerlijke gesprekken met 50 jaar trouwe huurders

 

Onze vereniging bestaat ruim 50 jaar en dat we trouwe huurders hebben, blijkt uit

het aantal keren dat ik, samen met onze coördinator technische dienst Jan van Esschoten, een taart met bloemen of fruit mag bezorgen. Ook deze weken weer

twee van die bezoeken, met voor mij heerlijke gesprekken om meer te weten te komen over wat huurders wel en niet fijn vinden aan de woning, de buurt en in de toekomst aan woonwensen hebben.

 

Welke gedachte ligt achter wel of geen CV of dubbel glas, hoe ervaart men de bereikbaarheid van winkel en zorgvoorzieningen, wat zien ze wel of niet als rol voor “de woningbouw” zoals we bijna altijd genoemd worden.

 

Vijftig jaar in dezelfde woning en beide nog steeds erg tevreden. Ook hier weer één huurder die aangeeft “Ik wil vanuit deze woning begraven worden, je krijgt me niet weg hoor”. Daar komen we natuurlijk ook niet voor, wel voor de felicitaties en een punt uit de taart is ook altijd weer erg lekker.

 

 

Nieuwbouw Maximalocatie komt dichterbij; samenwerkingsovereenkomst Kerverland

 

Nadat enkele maanden terug de eerste fase van de vernieuwing van Kerverland op de Maximalocatie in Waarder werd afgerond, is en wordt inmiddels druk gesproken over het vervolg op de voormalige schoollocatie, fase 2. Hier zullen ca. 30 appartementen verschijnen, een nieuwe welzijnsruimte “de Huiskamer van Waarder” en huisvestings-ruimte voor zorggerelateerde partijen.

 

Op die manier wordt hier een belangrijke vernieuwing op het gebied van wonen, zorg en welzijn uitgevoerd.

 

Het bestuur van Kerverland heeft er bewust voor gekozen een nieuwe toekomst in te gaan. Kerverland vormt zich om tot welzijnsorganisatie voor senioren in Waarder en Driebruggen en draagt, zodra de plannen onomkeerbaar zijn, de vastgoedtaak aan ons over.

 

Ondanks alle vertrouwen vonden we het toch verstandig, nu de plannen meer definitief worden, de afspraken samen op papier te zetten. Een soort verlovings-

overeenkomst op weg naar een zakelijk huwelijk met één partner die zich met

name op zorg en welzijn richt en de ander op wonen. Nu op naar de bruiloft!

 

 

Veel belangstelling informatiebijeenkomst senioren

Met het oog op de vorderingen van de bouwwerk-

zaamheden voor de 23 appartementen in ons plan Westveen aan de Van Staveren-straat, leek het ons een goed idee alle 55-plussers een uitnodiging te sturen voor een informatiebijeenkomst. Naast het geven van informatie over de woningen en hoe de toewijzing werkt, wilden we ook proeven of er voor ouderen “drempels” zijn om te verhuizen en wat wij daarin kunnen betekenen. Met “drempels” bedoel ik het verhuizen, kleine klussen en dergelijke. Het werd zo gezellig druk die avond dat één van de belangstellenden aangaf “Je kunt volgens mij nog wel een aantal van die blokjes bouwen”.

 

 

Het deed ons goed te horen dat men tevreden was over de informatie en blij was

met deze informatie mogelijkheid. Overigens bleek dat de “drempels” geen groot struikelblok vormden.

 

 

 

 

 

Miljardenbezuinigingen kabinet raken ook de huurders en onze investeringen

 

Op de vorige blog heb ik geschreven over de presentatie van ons nieuwe onder-nemingsplan.

 

Kort daarna begon de kabinetsformatie en inmiddels ligt er een regeerakkoord.

Er wordt volop gediscussieerd over de zorgkosten en zorgverzekering.

 

Maar ook voor de huurders en voor ons staat er het nodige beschreven. De huren voor de lagere inkomens gaan met een extra 1,5% omhoog, voor de inkomens tussen de € 34.000,- en de € 43.000,- met 2,5% en voor de inkomensgroep daarboven zelfs met 6,5%.

 

Ik ben voorstander van meer kostendekkende huren, mits de huur ook voor de lage inkomens betaalbaar blijft met huurtoeslag. Dat betekent dus, dat wij meer toe moeten naar het zorgen voor de beschikbaarheid en de overheid meer naar het regelen van de de betaalbaarheid door o.a. de huurtoeslag.

 

Maar deze cijfers zijn erg stevig.

 

Worden wij daar nu beter van? Nee, want hier tegenover staat dat wij weer een verhuurdersbelasting gaan betalen. En die belasting is de eerste jaren hoger dan wij aan extra huurverhoging zouden kunnen ontvangen.

 

Er moet bezuinigd worden, dat snappen we, denk ik, allemaal. Maar alles bij elkaar loopt dat wel behoorlijk op, ook voor onze huurders.

 

De politiek heeft het nog druk met het zorgen voor juiste informatie; wie gaat er

nu hoeveel op achteruit.

 

Wij hadden het de afgelopen tijd ook druk met onze begroting en met name dan

met het punt wat dit regeerakkoord nu gaat betekenen voor de huurders en onze nieuwbouwplannen.

 

We hebben een eerste doorrekening gemaakt. Daaruit werd duidelijk, dat onze mogelijkheden op wat langere termijn behoorlijk worden geraakt als het regeerakkoord zo wordt doorgezet.

 

We zullen de komende tijd goed volgen wat het kabinet doet met het uitwerken van dit akkoord en dat afzetten tegen onze investeringsplannen en de effecten voor de betaalbaarheid van de huren. Op de komende ledenvergadering in december a.s  zullen wij onze meerjarenbegroting weer presenteren

 

 

Politiek Cafe op radio Bodegraven-Reeuwijk en 100 jaar Mozaïek Wonen

 

Op vrijdagavond reis ik af naar Bodegraven. Samen met collega Henk Bruckmann van Mozaïek Wonen zullen wij vertellen over de prestatieafspraken met de gemeente (zie eerder op deze weblog) en met de mensen van de radio discussiëren over de actuele zaken. Ook de burgemeester en enkele raadleden zijn aanwezig. Wachtend op onze uitzendtijd kunnen we zo mooi even de actualiteiten met elkaar delen.

 

In het interview komt ook aan de orde, dat Mozaïek Wonen een tijdelijke nieuwe directeur heeft aangetrokken. Peter de Klerk, de huidige directeur, is ziek geweest

en zijn herstel vraagt meer tijd dan dat hij eerder had gedacht.

 

Ruim een week daarvoor had ik nog lange tijd met Peter gesproken. Vanwege het 100-jarig bestaan van Mozaïek Wonen was een bijeenkomst in het Gouds museum met een, vanwege de recessie, aangepast programma. Hugo Priemus was aanwezig en vertelde over zijn zorg, dat in Den Haag het belang van de woningcorporaties onvoldoende op zijn waarde wordt geschat.

 

Ik wens Peter vanaf deze plek alle sterkte toe met zijn herstel.

 

 

Het jaarplan op stoom

  

Eerder schreef ik over onze plannen voor o.a. de interne professionalisering en zoals een toezichthouder in de laatste vergadering zei, “met de hoge ambitie liggen alle vernieuwingsactiviteiten goed op schema”. Dat is juist, er is de afgelopen maanden heel veel werk door iedereen verzet en ook deze maanden wordt weer veel gedaan. De meting naar de kwaliteit van onze dienstverlening loopt, hetzelfde geldt voor 

de voorbereidingen voor de overgang met betrekking tot het aanbieden van onze vrijkomende woningen naar Woningnet en o.a. de conditiemeting en het maken van digitale plattegronden van de woningen. Zoals het er nu naar uitziet, gaan we nagenoeg alles realiseren dit jaar en dat is voor alle medewerkers een groot compliment.

 

Ik geniet van zo’n klein team om mij heen

Begin oktober

Nieuwe regering------------------------nieuwe impulsen woningmarkt?

Nieuwe bestuursstructuur----------nieuw ondernemingsplan

Nieuw ondernemingsplan-----------nieuwe doelgroep huisvesten

 

Formatie

 

De vorige blog eindigde met de verkiezingen die in het vooruitzicht stonden. Die zijn inmiddels achter de rug en we kennen de uitslagen. De twee partijen trachten nu tot een akkoord op hoofdlijnen te komen. De woningmarkt wacht op herstel en dat wacht op duidelijkheid over hervorming. Eerder heb ik aangegeven volop achter Wonen 4.0 te staan. Een duidelijke en geleidelijke hervorming. Of deze twee partijen daar ook mee komen? De PvdA zit ook op de koers van Wonen 4.0 maar de VVD wil de hypotheekrente aftrek in stand houden. Dat wordt nog spannend. Ze gaan niet voor lauwe compromissen, dus zakelijk hoop ik op een keuze voor het wonen dossier van de PvdA. Aedes doet een oproep aan de informateurs. Vooruitlopend op Wonen 4.0 een huurverhoging van 1 of 2 procent boven inflatie op basis van een huursombenadering. Dat laatste wil zeggen dat er een gemiddeld percentage wordt afgesproken op woningcorporatieniveau, die binnen zekere grenzen valt waarmee de huur per woning(type) mag worden verhoogd of verlaagd. Het geeft ruimte om te investeren. Prima. En dat de Woonbond vervolgens zegt dat als de verhuurdersheffing vervalt deze omgezet moet worden in een investeringsplicht…ook goed. Dat alles zorgt namelijk voor beweging in een woningmarkt die volledig op slot zit.

 

Nieuw ondernemingsplan gepresenteerd 

In de blogs heb ik de afgelopen tijd regelmatig geschreven over ons nieuwe plan. We hebben op basis van onderzoeken en interviews met belanghouders de input voor dit plan opgehaald, onze keuzes gemaakt en leggen deze keuze nu voor aan alle betrokkenen op 19 september jl.

Er is een zeer grote opkomst van de genodigden; zo’n 45 belanghouders. Na een toelichting op de plannen en de achtergronden waarop die  gebaseerd zijn, wordt op basis van de drie thema’s uit het plan de mening van de genodigden gevraagd. E.e.a. wordt ingeleid door filmclips waarin huurders aangeven wat zij belangrijk vinden m.b.t. een passende woningvoorraad, de energie- en duurzaamheidsaspecten en de leefbaarheid.

Mooi om te zien dat dergelijke clips een theoretisch plan zo goed kunnen praktiseren.

Al met al een geslaagde bijeenkomst, die met name op het gebied van betrokkenheid van huurders op het gebied van duurzaamheid een waardevolle aanvulling opleverde.

Hier verder geen uitgebreide uiteenzetting van het plan, dat heb ik al eerder beschreven. De videoclips kunnen geïnteresseerden terugvinden op onze website (aanrader!!) , waar binnenkort ook de nieuwsbrief wordt geplaatst, waarin het ondernemingsplan nog eens uiteen wordt gezet. De nieuwsbrief wordt aan alle huurders toegezonden.

Thomashuizen en Herbergier

Op basis van de verkenningen voor het nieuwe ondernemingsplan, is ook geconcludeerd dat de woningbouwvereniging geen huisvesting biedt voor bijzondere doelgroepen, zoals lichamelijk en/of geestelijk gehandicapten. Afgesproken is om te inventariseren welke behoefte er bestaat. Op basis daarvan is o.a. contact ontstaan met de Thomashuizen.

Een Thomashuis is een kleinschalige woonvorm voor acht volwassenen met een verstandelijke beperking. Het huis wordt geleid door twee ‘zorgondernemers’: een echtpaar of samenwonend stel die er ook wonen en de bewoners begeleiden en verzorgen. Zij runnen het Thomashuis als een bedrijf. De essentie van het zorgondernemerschap is dat zij zelf invulling kunnen geven aan de zorg. Hun eigen creativiteit, kennis en ervaring worden zo optimaal benut. Er zijn anno 2012 al 100 Thomashuizen  in Nederland. Dit aantal groeit steeds, want er is veel vraag naar wonen in een Thomashuis.

Door de onderneming achter dit zorgconcept is ook de Herbergier ontstaan. De Herbergier is een zorgformule voor mensen met geheugenproblemen, zoals Alzheimer of dementie, die niet meer zelfstandig kunnen wonen. In elke Herbergier wonen circa 16 mensen, die ze de ruimte bieden om zoveel mogelijk het leven voort te zetten zoals ze die altijd geleid hebben.

Beiden een prachtig initiatief waar wij van harte aan mee willen werken.

In dat kader hebben wij met de organisatie een ronde langs enkele panden gemaakt die zich mogelijk kunnen lenen voor deze doelen. De haalbaarheidsplannen worden nu verder uitgewerkt.

 

Uiteraard tal van andere zaken

Naast bovengenoemde onderwerpen, uiteraard tal van andere zaken die de afgelopen weken hebben gespeeld. Ik behandel er enkele kort.

 

Raad van Toezichtvergadering met voortgang plannen 2012

Op 25 september bespreekt de raad de kwartaalrapportage. Daarin de voortgang van de plannen van 2012 en de begroting. De organisatorische plannen, met de wetenschap dat die ambitie hoog is, liggen goed op schema, de begroting kent geen grote afwijkingen. Het belangrijkste is dat er door de drukke werkzaamheden een lichte achterstand is opgelopen in de uitvoering van enkele onderhoudswerkzaamheden. Dat is inmiddels opgepakt.

Ook bespreken we de voortgang van de projecten. De Maximalocatie loopt qua voorbereiding met de gemeente en Kerverland naar wens. De winkel in Driebruggen is opgeleverd en eind september onder grote belangstelling geopend. De verkoop op het project Westveen is erg matig (de starterswoningen trekken wel veel belangstellenden) en de voorbereiding voor het nieuwe winkelcentrum en de appartementen verlopen volgens plan.

 

 

 

Begrotingsbehandeling Den Haag

Op de derde dinsdag in september is het uiteraard Prinsjesdag; de begroting 2013 wordt gepresenteerd. Dit jaar geen groot nieuws, omdat kort na de val van het kabinet het zgn. Kunduz akkoord is opgesteld. Maar uiteindelijk blijkt er toch een sterke negatieve verrassing uit te komen voor de corporaties. Het was bekend dat er een belastingheffing zou komen, om zo bij te dragen aan het begrotingstekort.

 

120 reacties op vacature!

Onze coördinator technische dienst gaat komend jaar genieten van zijn pensioen. Om tijdig kennis over te dragen, hebben we besloten nu te adverteren met de gedachte een opvolger per 1 januari aanstaande aan te kunnen stellen.

Dat het niet goed gaat in de bouwsector wordt nog eens duidelijk uit het aantal reacties. Meer dan 120 reacties hebben we ontvangen! Voordeel is dat je als werkgever goede kandidaten krijgt en ook wat te kiezen hebt. De eerste gesprekken hebben inmiddels plaatsgevonden.

 

Kickoff meting dienstverlening

In het jaarplan 2012 hebben wij ook gepland om onze dienstverlening breder te meten dan enkel bij het vertrek van een huurder. www.KWH.nl is een instantie die van en voor corporaties werkt op het gebied van maatschappelijke meerwaarde en dienstverlening. Zij kunnen ook een label of certificaat afgeven als je op de diverse onderdelen minimaal een zeven scoort. We spreken af onze dienstverlening over de volle breedte de komende maanden te laten meten.

Dit bespreken we in een lunchbijeenkomst samen met de medewerker van de KWH-organisatie, die alle onderdelen toelicht. Mooi is dat je realtime de scores kunt gaan volgen. Benieuwd, want als kleine corporatie willen wij dicht bij de klant staan, dat staan we ook volgens ons zelf, maar of dat ook blijkt in de waardering?

Diverse overleggen

• Er is een platform voor Midden en Kleine Woningcorporaties. Daar zijn wij lid van. Op en bestuursbijeenkomst in Den Haag woon ik ter introductie een bestuursvergadering bij. Actueel is natuurlijk de salarisdiscussie. Dat is bij WBV Reeuwijk geen onderwerp overigens, omdat wij ons volledig aan de salariscode houden.
• Er is een bijeenkomst voor alle directeuren van woningcorporaties bij Aedes, waar ook de formele opening van het nieuwe onderkomen van onze branche organisatie wordt gevierd met de politieke kopstukken op gebied van wonen uit de 2^e kamer.  Een discussie kort na de verkiezingen, die vooral ingaat op de overeenkomsten en verschillen tussen VVD en PvdA.
• In het overleg met enkele kleine corporaties dicht in de buurt spreken wij af om het personeel kennis met elkaar te laten maken, om zo waar nodig “een vraagbaak” om de hoek te kunnen hebben.
• In het werkoverleg komen de huurachterstanden aan de orde. We signaleren dat naast de notoire te laat betalers, ook de achterstanden stijgen omdat de groep die het financieel moeilijk heeft groeit. We spreken af om kort erop te zitten. Op die manier hopen we dat de achterstand niet groeit tot onoverkoombare hoogte met alle gevolgen van dien.